富人区的“老破大”能穿越时间周期吗？

这个“老破大”能穿越时间周期，价格坚挺的原因是什么？我和狗哥决定到实地一探究竟。

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坐落北区核心，旁边是老牌富人区

为了不耽误时间，以最快速度达到目的地，规划好出发动线之后，我和狗哥选择绿色环保的出行方式：坐轻轨。6号线换乘环线，40分钟左右就到了。

根据实测，这个楼盘和环线站的步行街距离在5分钟左右，称得上是真正的轨道盘。

来源，高德地图。时间、距离仅供参考，以实际情况为准

估计因为是工作日龙湖观蓝二手房，沿途路况良好且环境安静，两旁种满梧桐树。除开道路两边停满煞风景的车，这里还真是个散步的好地方。

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让我很意外的是，和小区一街之隔的，是北区初代富人区，香樟林别墅。

重庆楼市实拍

看到这里，大家应该都猜到我说这个楼盘——位于新牌坊的龙湖西苑，龙湖在重庆的首个高档商品住宅。

新牌坊板块作为“一路向北”起点，见证北区从无到有的繁荣，享受城市发展下带来的红利，配齐了交通、商业中心、公园、医院等公共配套。所以，就楼盘外围资源来看，对看重“位置、配套、环境”，也没有“新房癌”的购房者来说，龙湖西苑确实很有吸引力。

来源百度地图，位置仅为示意，具体以实际情况为准

刚走到小区门口，一家“艾灸馆”的招牌让狗哥瞬间加快脚下速度。我猜，肯定是为了踩完盘来放松放松。

除开区域配套，小区楼下的底商几乎囊括了日常生活的方方面面，居住醇熟度是有的。

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公区环境在线，楼龄老旧、外墙脱落是硬伤

龙湖西苑始建于2000年，整体占地面积约14万㎡，有商业、会所和住宅。住宅分为“锦水苑”和“金辉苑”两期。整体容积率1.73、绿化率48.90%。这个规格放现在来看，和不少改善盘的标准差不多。

同时，小区楼层数也不高，多以中高层为主，最高也就16楼。户型偏大，在建面约80-150㎡左右，梯户比为一梯两户或者一梯四户。我滴乖乖，这可是20年前的规划，发自内心想说：在规划上，龙湖还是有些功夫。

重庆楼市实拍

和二手房价格有直接影响的，除了地段、配套等，小区环境和物管同样重要。

在小区溜达一圈下来，绿化方面，在冬天，也能给人郁郁葱葱的感觉，算是维护做得不错。据说最近两年物管也对篮球场、羽毛球场、网球场、游泳池进行了翻新。

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物管对小区的作用，往往就体现在这些地方。

从小区出来，继续看公区环境。“西苑会所”几个字，让狗哥忘记“艾灸馆”，迫不及待的走进去。

结果，人家就是单纯的商业中心，兴奋的狗哥脸上写满失望。不过，在我看来，有部分商业的设计还挺超前，中庭看景，类似于现在很有逼格的下沉式会所，公区绿化也ok。

重庆楼市实拍

不过，毕竟是几十年楼龄的房子，硬伤肯定是有。从外观看，住宅外墙肉眼可见的脏，且部分墙砖都已经脱落。

重庆楼市实拍

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周边房价

现在新牌坊算得上是北区的核心，区域二手房房价表现如何呢？

根据链家显示，新牌坊的二手房成交均价达到11435元/㎡。

龙湖西苑的挂牌均价和成交价，均在区域水平线上。

不过，像龙湖西苑能“卖得起”价的二手房只占少数。同个区域的其他小区，差不多都在2000年左右建成，但普遍均价却在10000元-13000元/㎡。

来源龙湖观蓝二手房，链家

这也从侧面说明了，龙湖房子在重庆楼市确实是有市场和影响力的。

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学校资源在旁，买卖租赁皆有市场

对于龙湖西苑为什么在楼龄和外观状态并不良好的情况下，还有上涨的空间，我们去向附近的中介小哥打听，他用两个字解答：稀缺。

中介小哥告诉我们，地段、配套、环境占一定因素，更重要的是，小区二手房是有学校指标的。

同时，比起在二手房市场的表现，它在租赁市场的表现更抢手。一套月租金高达4、5000元的房源，因为朝中庭更安静，家长为了陪孩子读书，几乎是放出来就被秒定。

唉，可怜天下父母心。

不过，今年以来，我们一直在反复重申，学区房的变数太大，购房者要擦亮眼睛。9月的时候，重庆主流媒体报道了关于“推动中小学教师校长轮岗”的新闻，旨在打破学区房的炒作魔咒，平衡教育资源。

不管是新房，还是二手房，买卖的时候都需要注意。

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写在最后

一直以来，我们都在说的一个观点就是：大家需求不同，没有不能买的房子，只是看能不能买到合适的房子。所以，核心区的“老破大”能买吗？关键，还是看自身的需求。

说到底，龙湖西苑能高于市场水平，还是综合了地段、配套、品牌、物管等因素。所以，我们反复强调，千万别去碰小开发商的房子，特别是单体楼，买房一定要买大品牌的大型小区，大开发商实力强，烂尾风险小。

这点，在新房的买卖上是同样适用的。

最后说一句，看在狗哥和我天寒地冻踩盘的份上，大家记得点赞和转发，谢谢。