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南房历年实战经验大法,最后一个方法你准意想不到!

来源:网络整理   2022-08-14 16:06:57

今天南房叔就来和你分享一下历年实战经验大法,最后一个方法你准意想不到!

1、近亲交易

特点:如果是祖辈,父母,子女,孙辈,外孙辈,以及亲兄弟姐妹,得到政府文书认可的养子女,养父母之间的过户,可以用近亲交易。

税费计算:税费计算按照当年买入价格作为交易的转让价格。

证件要求:户口本、亲属关系证明书(公证书)、当年买入房产的发票、其他同普通商品房

例子:爷爷当年20万买了一套房子,面积85平方米,现在市值300万,卖给孙子,孙子首套二手房免税时间怎么确定,只需按照20万交税,无论是否证满2年都零个税,增值税因证满2年也免除,只需要契税1%,也就说只需2000元税费即可办妥爷爷卖房给孙子的手续。

提醒:传说中的干爹干女儿不在减免范围,另外务必注意岳父母与女婿,公婆与媳妇之间不算近亲,堂兄弟姐妹之间,表兄弟姐妹之间也不算近亲。

2、夫妻析产

特点:析产,又称财产分析,是指财产共有人通过协议的方式,根据一定的标准,将共同财产予以分割,而分属各共有人所有。如果夫妻(婚内或者离婚)之间要转移财产,就可用夫妻析产的方式转移财产。

税费计算:免税、免税、免税、只需交工本费即可。

证件要求:夫妻身份证,结婚证,房产证,如果是离婚,则提供离婚证,离婚协议书,离婚协议书需要写清楚房产的归属,注意房产地址必须和房产证保持一致。

提醒:建议离婚协议写清楚房产归属,离婚协议的房产证地址要和房产证上的地址保持一致。另外番禺区夫妻析产也要求两年后方可转移。

3、税费异议,出具评估报告

特点:如果交易双方对于税局的核准价格有异议,可以提出异议:税局通过调查,可能会调整核税价格,如果调整后的价格合适,也可以按照调整后的价格交税。调整后的核准价格依然过高,则可让税局认可的评估公司出具一份专门用于交税的评估报告。

税费计算:税局可以按照调整后的价格,或评估报告的评估值核算税费。

证件要求:通常二级以上评估公司出具一份交税用的评估报告。

例子:某公司持有办公楼交易,交易价格150万,但税局要求按照180万核准价格交税,需要缴纳税费80多万,交易双方提出异议,找某评估公司出具评估报告,评估值140多万,于是最后收取税费36万多。

提醒:一级,二级评估公司虽然有资格,但多数不愿意出具用于课税的评估报告,普通银行贷款用的评估报告不可以用于交税。且评估费也是不菲,远远比按揭贷款的评估费要高。很多人也嫌麻烦,如果高的不是太多,也有可能就从了。

适用范围:税局核准价格高于成交价,提出异议,特别适合非住宅,公司持有的物业等交税。

4、房产证加名减名

特点:房产证除名,如果房产证的产权份额是共同共有,可以先析产,将需要除名的人的份额定为1平方米,然后将1平方米房产卖给剩下的人,这样子达到除名的目的,税费自然只需对1平方米征收。加名类似,将房产的1平方米卖给某人,只需对1平方米征收税费,达到加名目的。

税费计算:原房产证是父母女儿3个人名字,现女儿想再买1套学位房,可房产证有名字导致再次买房需交3%契税,现将女儿名字除去,女儿再次买房就是首套,税费1%即可。

适用范围:原房产证的份额是共同共有除名才适用,如果原房产证的份额是按份共有了,那么只能按照份额交税。

5、房改房未缴公摊可去单位缴

特点:业主的物业是房改售房,尚未交公摊,正常情况下,需要交1%的公摊。

税费计算:房改房的公摊若直接在交登中心交,通常收取1%作为税费,但去原单位缴纳公摊,可能很低很低。

证件要求:调档房改房缴款明细表、房改房价格评估表、到业主原购买单位缴纳公摊

提醒:有可能原单位不存在了二手房免税时间怎么确定,或者原单位不配合,那就难以达成目的了。

6、赠与得到的房子,如何免20%个税

特点:原业主的房子赠与得到,由于未满五年或者非唯一,导致要交个税,而赠与得到的物业必须按照差额20%交个税。而满五年唯一免个税的,那么如何变成满五年唯一呢?

税费计算:由于当前房价高,可能本次交易与上次买入的发票差距较大,计算20%的个税实在太高,建议调档得到上一手房产证佐证证满5年,或者按照较低税费的方法将房子过户给另外一个人,确保房子变成满五年唯一。

最妙的方法:将赠与得到的房子给夫妻一方A--另外的房子全给另一方B--双方离婚--使得A持有的房子满五年唯一,税费则从差额20%征收个税到免个税,节省的税费不止一点点!

证件要求:夫妻双方配合同意方可处理!

提醒:部分业主可能未婚,或不愿意为节省税费而离婚。也可通过赠与给无房的人,不过二次赠与需要交契税,成本略高。

7、提供发票和不提供发票两种选择

特点:视乎房产升值情况而定!

税费计算:其他来源得到的房产,如需要交个税,可让业主自由选择核定征收1%个税,或根据事实征收差额20%的个税。

证件要求:提供当年的买入发票等原件,如果发票遗失,则建议调档。

例子:业主去年买的房子,买入的发票价格是100万,今年卖掉这套房子,双方约定按照100万报税,则建议提供发票,基本上免个税了。

提醒:如果原业主当年买入的发票价格与本次交易的价格接近,可选差额交税;如果价格几乎一致,提供发票反而等于免个税了。

适用范围:通常来说,房价涨幅大,不提供发票税费节省,涨幅小尤其对于非住宅,不提供发票税费会低一些。LucyLi想买的房子不满2年,房价涨幅小,税费较重,可以考虑提供发票。

8、交换税费(拆迁、交换)

特点:交易双方互为买家和业主,A有一套房子卖给B,与此同时B有一套房子卖给A。这种交换,最大的好处是不限购,同时可以减少税费。

税费计算:契税只需按照两套房子差额交3%即可,契税会减少很多,至于个税,增值税一样,尤其如果两套房子价格接近,那么就不需要交契税了。

例子:典型如老人家住在楼梯楼高层,面积大,房价高,年轻人住楼梯楼低层,面积小。交换后老人家出入方便,也得到一笔钱,方便养老。

提醒:双方互相看上对方的房子,其实蛮不容易的,可以说可遇不可求。当然现实中还是有的。

9、继承税费低

特点:继承的税费和析产一样是最少的,但对于交易双方关系要求很高,析产必须是夫妻关系,继承通常必须是直系亲属关系(父母,配偶,子女关系)。

税费计算:免税、免税、免税、只需支付杂费即可。

证件要求:业主的死亡证明书、继承人与业主的关系证明书、所有有继承权的人都需要出现签字,或接受继承、或签字放弃继承

例子:父亲去世,母亲和儿子继承,母亲放弃继承,则由儿子一个人继承,免税,只需要支付一些杂费即可。

提醒:仅限于原产权人去世才可以办理为了方便办理,建议提前做一份遗嘱公证书。

10、普通/非普通住宅,注意部分容积率低的住宅

特点:建筑面积≥144㎡同时套内面积≥120㎡,或者小区容积率<1,则为非普通住宅,税费会高一些。

税费计算:普通住宅,税费相对较低(除非业主房产证不满2年,买家二套)

提醒:如果非普通住宅,务必选择房子证满五年且唯一的住宅,这样税费相对较低,尤其当前非普通住宅的首套契税1.5%。

尤其容积率,由于在房产证没有登记,很多人不会注意到这个细节,可部分小区的房子,即便你购买面积小于90平方米的房子,也需要按照非普通住宅交税,因为规划的时候,申报容积率小于1,务必要注意提前排雷,尽量不要购买这些房子。

11、满2年和满5年的凭证

特点:是否满2年或5年是看房产证登记时间,不是看房子建筑年限。

如何评估是否满

除了可以看房产证出证时间,还可以看:

1、房产证是否存在非交易性的变更,这样子的房产证时间也可以延续变更前的,也就是说变更前满2年5年也算满2年5年,如涂销,入押,赠与,继承,交换,析产等原因变更过,可以延续房产证时间,看上一手房产证即可。

2、看发票或契税完税证时间,但提交发票的话,个税就变成差额20%。

3、若业主房子是一手房,证不满五年,契税完税证也不满5年,但业主是唯一,可以提供当年的预售合同,看交楼时间。交楼时间至今已满5年,那也可免个税。

证件要求:调档契税完税证、当年的预售合同

例子:业主购买的一手楼,交楼时间是2012年5月1日,契税完税证是2013年5月1日,出证时间是2014年5月1日,现在是2017年7月,那么也可以减免个税。

适用范围:业主购买的房子是一手楼,交楼已经满5年,同时业主家庭唯一。

12、高价申报交税

特点:人人都想报低价节省税费,其实你是否想过,报高价也是节省税费的方法呢?

大家都知道个人限购,公司不限购,但是公司物业出售税费很高,很多人想买又不敢买。那么怎么降低出售税费呢?可以在买入的时候就报高价格!

另外非普通住宅,将来卖出去增值税很高,如果买入时多交一点税费,将来卖出时税费就低了。

税费计算:若买入价格100万,按照200万申报交税,买入契税3%,尤其买入的时候,业主满五年唯一,税费也不算多。

等到卖出的时候,市场真实涨到了200万,提供发票,差额交税,增幅为零,故而税费不高。

证件要求:税费计算按照当年买入价格作为交易的转让价格。

提醒:这方法对于很多二手房交易都适用,比较适合非普通住宅,公司购买物业,商服类非住宅。

以上十二大金牌妙法哪个最适合您呢?如果您还有其他好方法吗?欢迎告诉大源,我们一起探讨。

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