住房贷款打击可能会导致房价增长放缓而不是价格下跌

经济学家警告说，即使获得大笔住房贷款变得更加困难，明年房价也不太可能下跌，相反，房价将继续以温和的速度上涨。

在财政部长乔什·弗莱登伯格 (Josh Frydenberg) 支持限制购房者承担超过其收入六倍的债务后，未来几个月可能会限制住房贷款。

其他可能成为重点的措施包括减少只有少量存款的借款人的数量，以及检查借款人是否可以在利率上升得更高的情况下偿还贷款。

储备银行周二注意到信贷的快速增长，并警告说“保持贷款标准和适当的贷款服务缓冲是很重要的”。

在过去一年房地产价值飙升之后，根据 CoreLogic 的数据，全国上涨超过 20%，经济学家预计，由于贷款收紧和负担能力限制，明年价格上涨幅度较小。

但几乎没有迹象表明房价会下跌，尽管上一次收紧贷款标准是在 2017 年，随后房价出现了两位数的百分比下降。

在经历了五年的房地产繁荣之后，澳大利亚审慎监管局从 2017 年初开始限制可以只付息的新贷款的份额。

经济学家表示，随后的房地产价格下跌也受到金融服务皇家委员会第二年及其对负责任贷款的关注的影响。紧张的银行家开始拒绝向在 Uber Eats 上花费过多的借款人提供贷款，在 2019 年联邦大选之前，工党透露了将负扣税减税优惠限制在新建房产的计划。

这一次，此举应该是在经济复苏的背景下进行的，预计最初的任何变化都不会太大。

“很大程度上取决于他们收紧这些措施的程度以及他们一次使用的数量，”AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 说。

“大多数人都假设，在现阶段，价格增长放缓，因为我们仍将在极低利率和其他仍在支持市场的因素的环境中运营。”

例如，将债务水平超过年收入六倍的人的贷款份额限制在新贷款的 15%，从目前的 22%(仍然是少数)对房地产价格的影响较小他说，与禁止超过六倍收入的贷款以及更严格的可服务性缓冲相结合的做法更重要。

他指出，之前的贷款限制产生了轻微的影响。从 2014 年底开始，银行只能向投资者提供 10% 的新信贷，但房地产价值在一段时间内继续上涨，然后温和下跌，然后再次加速。

在 2017 年只付息贷款发生变化后，房地产市场一直保持小幅上涨，直到春天开始下跌，并在第二年皇家委员会和法庭关于负责任贷款的案件中进一步下跌。

联邦银行澳大利亚经济主管加雷斯·艾尔德 (Gareth Aird) 表示，如果房价下跌，可能触发利率上升，而储备银行在其核心情景中预计直到 2024 年才会出现利率上升。

“向潜在借款人提供的资金将比目前(在贷款限制下)提供的资金少一点。这本身并不意味着市场会下跌，”他说。

“借款人的报价仍会少一点，这可能会使市场降温。”

这些举措应该是在经济复苏的情况下进行的，因为消费者信心保持坚挺，随着疫苗的推出允许工作场所重新开放，许多停工的工人预计将重返原来的工作岗位，而住房市场通过封锁继续创下高清空率，他说。说过。

他指出，监管机构的目标不是房价，而是金融稳定。

他说：“相对于收入而言，价格相对较高，以及对首次购房者和住房负担能力的担忧，这些都是政府面临的更多社会问题。”

“毫无疑问，有一些非常重要和具有挑战性的问题需要解决。

“与收入相比，我们看到房地产价格出现了惊人的上涨。肯定是年轻人因此而处于不利地位。”

事实上，ANZ 高级经济学家 Felicity Emmett 警告说，走得太远并压低房价可能会影响更广泛的经济。

她说：“澳洲联储最不希望看到的就是这些信贷增长的遏制措施足以将房价转为负值，并流入实体经济。”

“首先，他们宣布的任何措施都可能是轻而易举的。”

主要的担忧是是否有另一次经济冲击或利率上升。她说，负债累累的消费者可能会削减开支，尤其是在工资增长乏力的情况下。

西太平洋银行高级经济学家马修哈桑表示，如果贷款的变化与另一次经济冲击同时发生，价格可能会下跌，但这不太可能。

他说：“经济看起来已经做好准备以某种疫苗为主导的重新开放[并且]明年劳动力市场看起来可能会吃紧而不是疲软。”

“我们的感觉是，政策制定者并不想打击市场，他们正在寻求软着陆。”