住宅房地产是否会崩盘

美国房地产市场现在很火爆。事实上，如此火爆，以至于买家支付的要价远远高于要价(在某些情况下超过 100 万美元)并且库存处于历史低位。导致这一点的因素的汇合有很多将当前市场与之前的房地产泡沫进行比较，这就引出了一个问题，崩盘是否迫在眉睫?

然而，将当前的房地产市场与 2000 年代初的房地产市场进行比较，并非完全是苹果对苹果。在敲响警钟之前，您必须考虑描绘当前房地产市场最真实情况的经济指标，以了解接下来会发生什么。

房价

房价正在以类似于 2006 年的速度上涨——就在上一次房地产泡沫破灭之前。3 月份价格同比上涨 13.2%，为2005 年 12 月以来的最大涨幅。 然而，下个月的数字(由标准普尔 CoreLogic Case-Shiller 美国国家房价 NSA 指数发布)实际上超过了 3 月份的非凡涨幅，4 月份即将到来在14.6%，较去年同期增长。随着房价继续上涨，一些人可能认为市场正在走向不可避免的下跌。然而，现实是目前蓬勃发展的房地产市场并不一定会转化为通胀压力。

消费者物价指数 (CPI) 是一个经常被引用的通胀指标，它应该代表消费者为商品和服务(包括住房)支付的价格随时间的平均变化，在过去 12 个月里上涨了5.4%。但是，当您专门查看住房的消费者价格指数(包括租金支付、抵押贷款等)时，您会发现该数字在过去一年中仅增长了2.6%。这意味着目前住房实际上对整体 CPI 构成了通缩压力。换句话说，房价的快速上涨并没有推动整体通胀。

库存和新建

导致上一次房地产泡沫和 2008-2009 年经济衰退的一个主要因素是住房供应过剩。当时，房价上涨的同时，在已经过剩的房屋供应的基础上正在建造更多的供应(新建筑)。现在，相反的情况正在发生;住房市场受到供应有限和需求旺盛的推动。

由于当前局势的影响挥之不去，需求进一步被压抑。供应链问题和限制减缓了新的建设，这在今年上半年的木材价格中发挥了作用。对新房的需求如此之大，以至于在 6 月份泡沫破灭之前，木材价格从 1 月到 5 月上涨了30% 以上。

现在房屋开工和新建筑许可正在增加，即使美联储稍微提高利率，住房需求也可能会保持强劲。由于住房库存如此低，市场可能会在抵消供需平衡之前的一段时间内高于历史平均水平。

暂时性 Vs。持续通胀

今天通货膨胀的许多方面可能是暂时的。当您考虑到当前的许多通胀数据都与一年前非常疲软的时期相吻合时，这是有道理的。天然气价格下跌，人们出行减少，价格整体面临下行压力。

现在，许多经济部门正处于强劲复苏之中。例如，7 月份的油价高达每桶 74 美元左右，而去年同期约为 42 美元。但是，虽然木材、石油或运输价格达到了这些非常高的高位，但它们不太可能像木材那样以惊人的速度继续下去，从而导致通胀失控。相反，他们可能会在今年余下的时间里调整规模。

然而，住房通胀更为持久，并将产生更长期的影响。如您所见，目前房价实际上对整体 CPI 起到了通缩的作用。这是因为大多数美国人的住房成本保持相对稳定。除非您搬家，否则租赁协议和抵押贷款不会改变。根据人口普查局发布的当前人口调查，在过去十年中，12.5% 或更少的美国人实际搬迁了他们的住所，而在 2020 年只有9.3%。这意味着绝大多数美国人并没有立即感受到房价上涨的影响，并且在长达一年半的时间内不会将其视为通货膨胀，因为房价平均领先于住房 CPI 17 个月。

积极的前景

在我看来，房地产市场远未走向崩溃。事实上，这里讨论的指标有理由对住宅房地产的长期前景持乐观态度。是的，房价上涨非常快。但是，创纪录的低库存和被压抑的需求有望在未来几年维持房价以及新建建筑业的上涨。