狮山地块拍卖最新「苏州二轮土拍」

2022年苏州市区首批次集中土拍于今天（05月09日）上午10：00准时开槌。

本次土拍有15宗涉宅地块待出让，总出让面积为82.69万㎡，起拍总价为226.09亿元，于5月9日-10日两天进行限时竞拍出让。

从今天的土拍来看，结果和我们之前预料的相同，苏州3号公告土拍分化依旧，热门地块依旧受房企追捧，参拍房企较多且土拍热度依旧，但是非热门地块参拍房企就门可罗雀，且多为国企托底。

今天出让的7宗涉宅地块中有5宗地块均底价成交，新区狮山永和村地块经过12轮加价后溢价12.5%成交，姑苏区平江新城地块经过3轮加价后溢价1.64%成交。

拿地房企为大悦城控股、苏高新股份、苏高新集团、恒泰商置、相城城投、苏州城投，除永和村地块和平江新城地块溢价成交外，我们看到新区4宗地块被国企底价拿下，相城渭塘1宗地块被国资平台底价拿下。

3号公告土拍首日共揽金94.92亿！

苏州3号公告集中土拍首日看点

01

5宗底价、2宗溢价成交，苏州土地市场冷热分化依旧

今天出让的7宗涉宅地块中，除了新区狮山永和村地块和姑苏区平江新城地块有加价外，其他5宗皆是底价成交。

这也意味着，苏州土地市场在去年二批次土拍的降温下继续走冷，分化依旧。

本次土拍政策也有所调整，地块保证金的比例由去年的30%下调为20%，也就是说此次土拍的保证金门槛有所降低。

而且本批次推出的地块整体条件素质较好，本批次土拍也对房企资金要求放宽、降低竞拍门槛，但从土拍结果来看，并没有更高程度的调动房企的积极性。

原因大家都知道了，受疫情影响，今年第一季度，苏州楼市成交量非常惨淡，4月，疫情反扑使得本就下行低迷的楼市更加雪上加霜。

疫情之下，人们在情绪方面尚且感到焦虑和对未来的不确定性，对于楼市的预期就更加没有信心了。

虽然近期苏州在政策方面有一定的松绑，但是传导到市场、企业层面还需要一定的时间，疫情弥漫之下遭受重锤的房地产市场将需要更长的恢复期。

而且在调控带来需求萎缩的情况下，苏州供大于求的矛盾已经十分明显，虽然苏州地价相对来说不高，但是销售压力却很大。

再者房企资金面的紧张更是有目共睹，全国的地市和房市都在降温，大多数民营房企在拿地上趋于“躺平”，哪怕说土地参拍条件降低，并不能解决房企资金艰难的这个根本性，目前房企资金紧张才是根源问题。

但不可忽略的是，苏州土地市场分化依旧，但凡能进入摇号或者拍出溢价的土地，全部都是头部价值板块的优质土地，而那些底价成交的基本都是在库存高企或地段不占优势的板块。

02

“国”字头背景依旧是拿地主力

今天拿地房企为大悦城、苏高新股份、苏高新集团、恒泰、相城城投、苏州城投。基本都是国企及政府平台，“国”字头背景依旧是拿地主力。

从去年二批次、三批次苏州集中土拍起，苏州土地市场就呈现了明显的“国进民退”现象，而这种状况在今年的首场土拍延续。

究其原因，一是“钱”的问题，二是“市场”的问题。

从去年下半年以来，苏州楼市持续走冷，今年2月中旬疫情来袭让本就惨淡的苏州楼市雪上加霜，楼盘销售艰难，回款慢，加上房企融资困难，部分房企面临资金压力问题。

财务稳健的国央企在市场下行之时，所表现出的稳定性是民企也不能匹敌的。

除了项目开发、销售端加剧了房企的担忧情绪外，疫情的反复给市场接下来的销售增加了诸多不确定性，这让房企在土地市场的投资更为谨慎。

尽管自4月11日以来，苏州楼市相继出台了一系列松绑政策，但是政策端到市场端的传导需要一定的时间，加上疫情影响，房地产地产恢复进程放缓，房企心态发生了改变，尤其是一些身负债务的房企，不得不放慢扩大土地储备了的脚步。

01

大悦城拿下新区狮山09号地块

破中止价，板块楼面价新高

大悦城竞得高新区狮山

吴前港绿化地南、渠田河绿化地西地块

成交总价10.52亿，成交楼面价28125元/㎡

溢价率12.5%，

破中止价，进入一次性报价区间

历经12轮报价

地块出让面积20772.7㎡，容积率1.8，建筑面积37390.86㎡，为住宅用地。

永和村地块位于狮山正核心位置，红唐购物中心正南面，靠近淮海街，龙湖狮山天街、金鹰等大型商综均在地块周边，同时距离地铁3号线沙金桥站点较近。

地块靠近新区实验小学和新区实验初中，优质的教育资源加持让地块更为眼前一亮。

新房市场方面狮山核心板块在去年三次集中土拍中供地为0，导致狮山核心区新房供求失衡。

目前新房可以去关注下作为狮山城市RBD项目中一部分的星河盛世，该项目临近3号线横山站，商业上项目1号楼规划邻里中心，东侧还有一个总部级别的研发办公楼，距离较近的学校就是成大实小（已挂牌新区实验）和新区一中滨河路校区。

从2019年至今，星河地产已二度进驻狮山，在星河盛世之前，就已落子星河胥江新著，该楼盘市场表现也是可圈可点，深得市场认可。

目前为止狮山地块新房价格在3-4万元/㎡的价格区间浮动，目前狮山核心区域的二手房挂牌价天花板已经突破了9万元/㎡。

无论是从宜居程度还是教育资源方面来看，大悦城今天拿下的永和村地块都堪称亮眼，而且该地块的楼板价也是创下板块新高，比之前九龙仓拿下的苏地2017-WG-82号地块楼面价更高（成交楼板价：27075元/㎡），该地块就是后期九龙仓及中海分别开发的邂湾澜庭（在售）和中海上贤府（售罄）。

根据规划条件，地块为全装修成品住宅，住宅装修成本不低于2000元/㎡。地块形状方正，体量较小，住宅总套数不超过220户，户型面积不小于140㎡，适宜打造中小型高端改善住区。

02

苏高新股份竞得新区大阳山10号地块

底价成交

苏高新股份竞得高新区大阳山

桥街道华山路北、朝红路西地块

成交总价6.85亿，成交楼面价13000元/㎡

溢价率0%

历经1轮报价

苏地2022-WG-10号地块，位于高新区枫桥街道华山路北、朝红路西，地块出让面积43924.1平方米，容积率1-1.2，土地用途为城镇住宅用地。地块起拍总价68522万元，起拍楼面价13000元/㎡，最高限制楼面价14900元/㎡。

地块规划条件为总户数不超过420户，住宅户型面积不小于100㎡，低于110㎡的户型不超过住宅总计容建筑面积的45%，其余户型面积不小于120㎡。装修成本不低于1500元/㎡。

地块内部地形较为复杂，预计后期施工难度较大。地块一路之隔是龙湖中锐景粼天著、白马涧花园等新老小区，周边有白马涧小学、有轨电车1号线站点、白马涧景区等配套。

地块附近在售新房有山云庭、山云轩两盘，且该地块与这两盘容积率规划比较接近，最大容积率均在1.2左右，参照山云庭、山云轩产品，该地块后期大概率也将打造纯洋房类住区。目前片区新房在售均价在25000元/㎡左右。

03

苏高新集团竞得浒关城铁11、12号地块

底价成交

苏高新集团竞得高新区浒关城铁

南津桥路绿化用地北、桑园路西地块

成交总价1.86亿，成交楼面价9923元/㎡

溢价率0%

历经1轮报价

苏高新集团竞得高新区浒关城铁

大同路东南、安杨路西南地块

成交总价24.36亿，成交楼面价14000元/㎡

溢价率0%

历经1轮报价

苏地2022-WG-11号地块出让面积12511.7㎡，容积率1.51，建筑面积18910.78㎡，为商住用地，需设置计容建筑面积4000-4500㎡的酒店。

地块周边有文星小学、高新区第五初中、浒墅关中心小学、浒墅关中学、苏州大学附属第二医院、金辉浅湾商业中心、兴贤商业广场等配套。

市场方面，去年首批次中，中建智地以20.1亿竞得浒墅关48号地块（地块案名：虹溪璟庭，待入市），楼面价12929元/㎡，溢价率1.01%。另有在售项目融创泊岸时光印装修小高层均价24033元/㎡。

苏地2022-WG-12号地块出让面积86983.4㎡，容积率2，建筑面积173966.8㎡，为住宅用地。

地块双面临河，可享一线水景，紧邻在建中的地铁6号线城际路站，距离地铁3号线惠昌路站800米左右，交通便利。

周边有文正小学、文昌实验中学、金阊新城实验小学、金阊实验中学、苏州第十中学等学区，商业配套方面有宜家、永旺梦乐城、富邻商业广场、兴启坊商业广场等。

市场方面，尾盘路劲璞玥风华装修高层均价30447元/㎡，南山保利云熹装修高层均价26959元/㎡。

04

恒泰竞得相城高铁新城13号地块

底价成交

恒泰竞得相城区高铁新城

相城大道东、陶村街南地块

成交总价23.79亿，成交楼面价13682元/㎡

溢价率0%

历经1轮报价

苏地2022-WG-13号地块出让面积60314㎡，容积率2.88，建筑面积173929.5㎡，为商住用地，其中商业占比11%。

地块距离地铁2号线苏州北站不到1公里，周边有相城小学、南京师范大学苏州实验学校、高铁吾悦广场、圆融广场等。

市场方面，2021年4月8日，金茂通过一次性报价，以48.2亿竞得齐门北大街东地块（即铂悦春和万象），楼面价16370元/㎡，溢价率13.92%。新城芯城汇当前高层备案价26432元/㎡。

05

相城城投竞得相城区渭塘14号地块

底价成交

相城城投竞得相城区渭塘

渭中路北、钻石路东地块

成交总价8.43亿，成交楼面价10457元/㎡

溢价率0%

历经1轮报价

苏地2022-WG-14号地块出让面积35055㎡，容积率2.3，建筑面积80626.5㎡，为商住用地，商业建面不小于500㎡。

地块周边有珍珠湖小学、渭塘实验小学、渭塘第二中学、相城第三人民医院、东方时代广场、钻石邻里生活广场、珍珠湖公园等，生活配套齐全。

市场方面，去年首批次中，万科通过一次性报价，以11.1亿竞得四季星光项目，楼面价12246元/㎡，溢价率11.33%。

保利天樾人家毛坯高层均价20614元/㎡。

06

苏州城投竞得姑苏区平江新城3号地块

溢价成交

苏州城投竞得姑苏区平江新城

苏锦街道广济路以西，日益路以南03-05地块

成交总价19.11亿，成交楼面价18295元/㎡

溢价率1.64%

历经3轮报价

苏地2022-WG-3号地块出让面积40167㎡，容积率2.6，建筑面积104434.2㎡，为住宅用地。

地块位于平江新城，板块内有平江新城实验小学、御窑小学、草桥中学、相城区第三实验中学、苏州大学附属第一医院、平江医院等教育医疗资源；

苏州城市生活广场、天元辰广场、宝隆广场等商业综合体环伺，可以满足日常消费需求；景观资源方面，有虎丘湿地公园、平江体育公园等。

市场方面，北侧紧邻去年三批次中，天地源18.2亿竞得的1宗宅地，即平江观棠雅苑，楼面价19263元/㎡，溢价率7.01%。

板块整体成交均价在3-3.2万元/㎡之间，虽然平江新城板块的房价在几个新城板块中最高，但是在售新盘的去化表现一直可圈可点。整体而言购房需求稳定，多自住购房需求为主。

集中土拍首日出让的7宗涉宅地块，在本批次出让的地块中素质条件还不错，多处在核心位置，比如说新区狮山 、姑苏区平江新城、相城区高铁新城、浒关城铁等。

7宗涉宅地块有5宗底价成交，热度明显较低，集中土拍首日，苏州共计揽金94.92亿元！

从今日成交房企来看，大部分是国企底价拿地，而且地块分化严重，比如新区狮山地块破中止价，甚至创板块楼板价新高，平江新城地块则低溢价成交，而其他非热门地块或因板块库存高企、地块本身开发难度等因素，导致底价成交，整体呈现冷热不均。

2022年苏州首批次集中土拍仍在继续，明天园区娄葑、湖东、车坊三宗地块将成为焦点，而吴中尹山湖、木渎、度假区以及吴江城南、盛泽等板块将会热度不高，市场整体表现将是分化依旧。

但明天出让的8宗地块依旧整体素质不差，究竟花落谁家也是值得期待的，后续我们也会持续关注解读！