深圳哪里的二手房性价比高「深圳二手房价大跌」

文/灯心戎

前 言

来了（买房），就是深圳人。

所以深圳人，你准备在哪个区买房？

近日，贝壳研究院公布了上半年全市各区域置业的热点片区，如下图：

其中关外区域刚需置业为龙岗的布吉、中心城，宝安的西乡比较集中；关内区域为福田梅林、南山西丽这两个片区。

今天我节选排行榜前十名热门楼盘，给大家一一分析，究竟为什么“热”。

最热二手房前十

第一名：桃源居

桃源居延续去年的好成绩，在今年上半年再次成为最好热门二手房。桃源居共有16个区（1-17，没有8区），内有多层楼梯房、高层、小高层、洋房等。其中各区楼龄分别为：

项目亮点：

桃源居属成熟的社区，周边配套完善，整个社区绿化非常好，自带区域重点学校中澳实验。楼盘均价5.1万/平方米，就能上区域重点学校，性价比多高不言而喻。

楼盘最老的房子为98年，最新为2011年，楼龄差距非常大，所以二手房的价格差距也比较大，针对不同价格可选房源也比较多。

在链家查询显示，300万以内可选的户型有9套左右，价格最低的户型仅需250万。位于5区的楼梯房，46.62平方米两房一厅。这么低的价格在西乡价格实属难得，刚需可上车！

第二名：皇御苑

皇御苑分有五期，以中小户型为主，还有中大户型，共8000多户。因与24小时通关的皇岗口岸一桥连通，是深圳最接近香港的超大型港人社区。

项目亮点：

小区为超大型园林社区，距离地铁步行仅七百多米，周边配套完善。从20多平方米的小户型到100多平方米的大户型都有，而且总价相对来说比较低。

在链家筛选200-300万以内可供选择的二手房户型就有三十多套，其中最便宜的是四期38.22平方米一房的小户型，总价仅240万。

而且皇御苑香港人多和投资客多是出了名的，但是据我查询的数据显示，近几年皇御苑房价的涨幅不温不火，我想这跟高容积率和港人租客多有必然联系。

所以相比于投资，我更建议刚需入手。

第三名：桃源村

桃源村分为分期，一期为97年竣工，多层住宅；二期为99年竣工，有多层和小高层；三期为08年竣工，共三栋。

项目亮点：

桃源村是整个西丽片区刚需盘的标杆。即便楼龄已经很老，二手房交易还如此活跃，其中很重要的原因是因为南山文理学校的学位。

一期和二期有楼梯房，虽然楼龄比较老，但是户型实用。从网上显示的成交价看，70平方米左右的三房价格为400-450万左右；80-90平方米左右的三房500万左右也能买到。

这个价格在整个南山来说，性价比是相对较高的，刚需不用考虑，有钱可入手。

第四名：振业峦山谷

振业峦山谷共有13栋，3422户。其中1-2栋为复式86-98平方米，3-13栋为平层53-89平方米左右。虽然比较偏，但是入住率极高。

项目亮点：

小区自带幼儿园，沃尔玛超市、尖沙咀购物中心、电影院，周边还有华润万家等大型商业。小区离在建的14号线宝荷站约900左右，预计2022年开通。

最大的亮点大概就是价格低了，依旧是在链家，我筛选了200万以内的有17套房源。其中价格最低的房源仅需184万，为09年59.18平方米两房的户型。

整体看，振业峦山谷从配套到学校都是比较适合刚需家庭的，200万的预算在深圳能买的房子可真是屈指可数了。

第五名：益田村

益田村是个大型园林纯住楼盘。小区分三期，共109栋。其中一期为楼梯房，二期部分为电梯房、三期高层为电梯房，共七千多户。

项目亮点：

我看了很多分析，千篇一律都在说益田村“便宜”，但是在链家一筛选，200-300万的房源是没有的，在售的二手房源总价也多在六百多万以上。所以，价格并不是它最大优势。

我认为它最大的优势在于靠近地铁三号线，而且是个大型的园林小区。虽然楼龄分布不均，最老的也是95年的，但胜在小区物业维护得好、环境也好，周边配套完善，学校也尚可。

但是现在它的均价已经到了6.6万/平方米，属中等价位，性价比也比较高，市内上车的话我认为可以优选益田村。

第六名：壹城中心花园

壹城中心是目前深圳体量最大的楼盘，位于龙华老城的核心居住圈，周边有大规模的旧改待开发，但是进展一言难尽。虽说在地段上有后发优势，但是近两年不会有什么突破。

项目亮点：

壹城中心最大的亮点就是位于老城商业聚集的区域，所以居家便利性高，生活氛围浓厚。而且楼盘自带商业，下了楼就可以购物。

还有就是户型方正，通透采光，得房率也比较高。6.2万/平方米的价格不便宜，而且还是位于关外，但依旧占据热销榜，不难猜出肯定大家是看中了它的“新”。

建议刚需或者刚改入手，但是不建议投资。

在深楼市上周的外出调研文章中写了具体原因，在这我就不再解释。可点击翻阅：《鸿荣源壹成中心3年房价未涨，现在投资等于高位站岗？》

第七名：富通城

富通城是近几年很火热楼盘，跟上面几个楼盘一样，也是非常大。分六期开发，目前已建成6期，7期正在建设，3期的花园比较大。

项目亮点：

小区内配套设施很齐全。环境很好，生活氛围也很浓厚。周围配套也还不错，学位一般。其中三期离小学、地铁站和医院都比较近。

二手房源多，户型多样，可选择很多。价格适中，适合刚需家庭入手。

第八名：丽湖花园

丽湖花园分为三期，其中1-3期有有23栋楼梯房、6栋电梯房。小区环境适宜，周边配套一般，附近有菜市场，能满足日常生活需求；三期楼下为华润万家，距离地铁五号线上水径站约五百多米。

主要户型有53-60平方/米，80-108平方/米。单价比较低，200-300万的房源多，可选性也比较多，适合刚需入手。

第九名：御景华城

御景华城共有6栋，为05年建设，楼龄比较新。据了解得知，小区对面的南华村正在棚改，目前只有下步庙北区和御景华城带南华实验学校学位，而且周边小区的租金也跟着暴涨。

项目亮点：

御景华城主要以小面积单身公寓和两房为主，在27-82平方/米左右。周围配套一般，旁边还有很多小产权房。但是离地铁、学校和市中医院都比较近，适合单身白领和刚需小家庭入手。

第十名：桂芳园

桂芳园也是大型社区，分八期开发，有多层、小高层和高层，其中1-6期的花园是互通的，共用花园和休闲配套。

小区是公园式园林，距大芬地铁站步行仅六百多米，周边配套完善。房子户型实用，得房率很高，而且单价也比较低，在链家筛选200-300万的房源就有五十多套，非常适合刚需家庭。

最后

从整体的成交情况来看，目前成交的主力还是刚需盘，比较走俏。

再来看看深圳近几年各区域房价涨幅的趋势，如下图：

我们可以发现，近几年备受追捧的区域南山和宝安房价涨幅也比较显著，不管是首次置业还是二套，大家都想买这里的房子，都看好这两个区域未来的涨幅，希望能分到一杯羹。

绝大多数的数据也证明：大众的预期往往能够实现，备受追捧的区域或楼盘，它们的价格涨幅跑赢市场是大概率事件。