东莞客占七成 增城石滩有何优势

最近，小编看了一组数据，2021年上半年，广州楼市网签量依然是增城坐稳头把交椅，以18926套成为全广州上半年唯一破万套的区域。

增城作为成交主力并没有多稀奇，新塘以6978套的成交量居增城各板块之首，也是情理之中。

新塘板块

6978套

石滩板块

3159套

朱村板块

2556套

中新板块

1915套

荔城板块

979套

让小编感兴趣的是排在第二名的石滩板块，成交量达3159套，超越了朱村、中新、荔城等板块。

听过石滩板块的人可能很多，但真正关注或了解的人应该比较少。

从地理位置上，石滩属于增城的边缘位置，在地缘上离荔城板块比较近，距离荔城中心大约需要20分钟车程。

距离珠江新城约60公里，自驾需要1小时23分钟，加上堵车妥妥1个半小时以上。当然，未来增天高速开通以后，自驾的时间会大大缩短。

不难看出，光是通勤时间这一点就决定了石滩板块比较难吸引广州客。

然而，石滩的优势靠近东莞，从石滩三江镇出发，过了江龙大桥就是东莞石碣镇，石滩凭借“一桥之隔、房价便宜5000”，博取了东莞人的青睐。

据东莞媒体报道，石滩在售楼盘的东莞客占比少则三四成，多则六七成。

也就是说，东莞投资客是石滩的成交主力。

除了地缘优势外，石滩房价也是吸引东莞客的重要因素。

目前与石滩较近的石碣镇住宅均价2.5万 /㎡，而石滩均价在1.7-2万/㎡，形成至少5000元/㎡的价差。

从这一点来看，石滩、东莞的关系，与南沙、深圳的关系相近。

既然是投资客为主，石滩有什么投资价值呢？

最重磅的无疑是增城站TOD，这个可以是说该板块最大的引擎，增城站是广州铁路枢纽总图规划的十大客站之一。增城站将汇集1高铁、1城际、2地铁、3国铁。

在广州综合交通枢纽总体规划（2018－2035年）中，增城TOD与新塘TOD一同作为广州东进的双引擎，将驱动广州东部的经济发展。

尽管增城TOD一直被渲染为“广州新东站”，但该项目一直发展缓慢，价值兑现不及预期。

另一个能提升板块价值的动作是旧改的推进，据小编统计，目前石滩已有8个旧村改造项目引入合作企业。

其中，丰乐集团在石滩拿下四个旧改项目，田心村、塘口村、元美村、葵湖村。

旧改项目

合作企业

田心村

丰乐集团

南坣村

奥园 合汇

塘口村

丰乐集团

葵湖村

丰乐集团

元美村

丰乐集团

蓝山村

云南俊发

马修村

瀚宇集团

下围村

碧桂园

众所周知，旧改带来生活品质和公共配套提升、居住环境的改善，区域内的房价也会得到提升。

不过，旧改同样需要时间兑现利好，因此即便有规划和旧改利好，石滩仍属于价格洼地。

房价一直较低，但进驻石滩的开发商真不少。

原有已经有敏捷、碧桂园，现在合景泰富、方圆、金众、港龙中国&皇朝家私、景业名邦、珠江投资、时代中国、联发等陆续在石滩拿地。

加上旧改合作企业有奥园 合汇、丰乐集团等，进驻的房企已经相对较多。

正因如此，石滩在售项目还算比较多，价格相对稳定，均价在1.4-2万/㎡之间。

2021年上半年整个板块的成交均价为16182元/㎡，仅高于派潭-小楼板块。

板块

2021年上半年成交均价（元/㎡）

新塘

22769

中新

22225

朱村

19758

荔城

17612

石滩

16182

派潭-小楼

8643

数据显示，石滩板块近4年供应量达14332套，仅低于新塘、朱村。其中2018年、2020年供应量均超过4600套。

有了供应量的保证，加上房价洼地属性，石滩成为增城成交量第二把交椅也是有迹可循的。

二手房方面，石滩均价约1.1-1.3万/㎡，对比去年7月份，敏捷绿湖首府成交均价1.1万/㎡，如今均价1.3万/㎡，还是有不错的增幅。

图片来源：贝壳找房

那么，广州客能去石滩置业吗？

小编很坦诚地说，即便是投资也不建议广州客买石滩，自住更加不用说。

当然，如果你是增城本地人，生活工作圈在荔城，那石滩可以当作其中一个置业选项。

首先，最致命的是交通。小编强调过很多次，刚需板块最看重的是地铁配套。

石滩规划地铁16号线，但该线路不再广州市第三期建设规划（2017-2023年）中，也就是说动工时间还有待确认。

从通勤距离上来看，石滩并不适合在市区上班的人居住，因此有打算自住的广州客可以打消这个念头，除非你愿意每天通勤时间在3个小时以上。

其次，TOD概念已经被开发商玩烂了，自从新塘TOD出现以后，广州遍地都是TOD规划，但实际上成型的几乎没有，即便新塘TOD也处于半死不活的状态。

TOD需要多方面的同步推进，高铁、城际、地铁等，加上商业、商务打造，才能形成TOD。但凡有一环掉链子，整个项目都会脱节。

个人认为TOD规划的不可控性太高，规划兑现的时间难以保证。因此，投资客也要慎重考虑，小编则是不太建议。