青岛商场关闭「大量商场倒闭」

购物中心接连落地，是“真金”还是“虚火”？

文 | 《财经》商业治理研究院特约研究员 姜喆

编辑 | 门国锋

崂山万象汇人流涌动，浮山后丽达茂摩肩擦踵……纵使今年以来疫情的多点散发给零售业带来不小冲击，但依旧没有阻挡购物中心落地青岛的步伐。6月以来，相继有百联奥特莱斯广场、宜得利家居山东首店、丽达茂购物中心、大悦春风里、崂山万象汇在青岛密集开业，盛况空前。

商圈的升级与扩容，让城市有了更强的商业资源承载力，但由于同质化竞争日益加重，加之电商带来的冲击与日俱增，让许多经营不利的商超难以为继，遭遇了“闭店”滑铁卢。

今年1月，青岛中山路核心地段的中山商城宣告终止营业；2月，青岛CBD万达广场振华超市宣布闭店；6月，家家悦超市李沧万达广场店正式停止营业……虽然闭店的缘由不一，但这些购物中心都曾人满为患，红极一时。

一方面新购物中心开业爆红，一方面是经营不利的商场接连闭店。购物中心接连落地，究竟是“真金”还是“虚火”？相比急需人气带火的西部老商圈，新兴购物中心在选址更加青睐于东部商圈，在一轮轮的商牌之中，属于青岛的未来商圈新高地又将在何处？

一边火爆开业，一边关门大吉

7月15日，现代化商业综合体丽达茂购物中心入驻浮山后商圈，茂凭借优越的商业区位和全新的业态规划，丽达茂实现了开业首日95%的招商率。开业前三天，丽达茂的总客流达40.6万人次，总销售额超2368万元。

“人气爆棚”的场面，在8月27日崂山万象汇开业时又持续上演，一些商铺甚至需要排队两个多小时，开业前两日，青岛崂山万象汇吸引了超20万人打卡，场面十分火爆。

在疫情防控成为常态化的当下，购物中心落地青岛的步伐并未减速。2021年以来，海天MALL、青岛万象城二期相继开门迎客。海天MALL是国内首家“有机商业体”，刷新了青岛楼宇新高度。万象城二期汇聚了山东省多家“首店”，为市民带来崭新的消费体验。

今年以来，更有以宜得利家居山东首店、山东首家盒马奥莱为代表的多家区域首店花落青岛，对于提振消费发挥了重要作用。

在青岛打造山东半岛乃至中国北方高端消费集聚地的进程中，购物中心对于吸引新客流，引领青年人消费的消费风向至关重要。

不过，商业的竞争向来残酷，正所谓几家欢喜几家愁，在市场大潮中折戟沉沙的青岛商超也不在少数。

今年1月，青岛中山路核心地段的中山商城宣告终止营业，建筑面积过万平方米的中山商场，迄今已有二十余年历史，曾是青岛中山路地段的地下时尚商业街，最终因经营惨淡而难以为继。

2月，青岛CBD万达广场振华超市宣布闭店，2018年开业后，振华超市客流量一直不多，虽然中间经过多次战略调整，始终难以扭转经营状况不佳的局面，坚持了四年最终仍以闭店收场。

6月，家家悦超市李沧万达广场店宣告营业，几年前卖场所在地已经由华润万家转手家家悦，但最终未能扭转闭店的命运。

从商业供给角度看，青岛购物中心数量在2018年左右就已经处于井喷状态，由于业内同质化竞争日益加重，电商带来的冲击与日俱增，致使许多经营不利的购物中心迎来倒闭潮。

2018年，永旺百丽广场店、华润万家崂山大拇指广场店、麦凯乐新都购物广场店在一个月内接连闭店；2020年，零售巨头沃尔玛相继关闭了在青的两家门店，因业务收缩而推出青岛市场；2021年，曾被誉为西海岸消费地标的麦凯乐西海岸店也最终黯然离场……

而这些购物中心都曾引领消费风向，人气爆满，红极一时。从爆红到闭店，不过短短几年，究其原因，与购物中心局部过剩，商圈周边购买力不足息息相关，还有部分实体店零售商思维固化，创新力不足，在电商的冲击下难以维持。

在激烈的市场竞争中，新零售行业除“线上线下全融合”之外，还需“重构人、货、场”。近年来在青岛开设的商超，均转型瞄准复合式购物中心，力求以新体验新场景留住消费者，尤其是年轻消费者的心。

例如丽达茂以25岁上下的年轻女性及年轻家庭客群为主，打造青岛居民生活区商业新标杆；崂山万象汇则打出“城东活力与热爱的聚集地”标语，集聚了50%的区域首店，呈现崭新商业品牌力。

与此同时，商圈的扩容中，交通起到至关重要的拉动作用，凯德MALL人气持续兴旺，很大程度上得益于便利的交通，吸纳了地铁3号线的大量客流。崂山万象汇毗邻地铁2号线与4号线的交汇处，丽达茂与地铁4号线无缝对接，二者都是TOD综合体，便利的交通将为购物中心导入庞大、多元化的消费客群。

在大环境下，购物中心所追求的不应是速度和数量，如何赢得用户的心才是关键，随着场景革命的到来，购物中心将成为更多新场景的入口、生活的万花筒。一个接一个地落地的购物中心，建筑面积和活跃指数一路攀高，是“虚火”还是“真生意”，全看消费者是否能够持续买单。

这一过程中，有的企业进驻、有的企业退出，都是商业竞争的基本常态。

东部跑马圈地 ，西部城市更新

青岛商圈的构建扩容，也伴随着一次次洗牌。台东、新都心、李村、香港中路、崂山是被青岛市民公认的五大商圈。因商圈构建的历史沿革不同，当前发展的走向也呈现两极趋势。

以台东、香港中路为代表的西部商圈，正在借力城市更新力求重振昔日辉煌，而以崂山为代表的东部的年轻商圈，正在跑马圈地，力求吸纳更多的商业综合体，持续提升商业承载能力。

西部商圈是青岛最初的商业集聚区，多年前，市南区以“中山路”为主轴的“老街里”，市北区的台东商圈，是城市最繁华热闹的地段，经过三十余年的发展，配套、商圈、交通等诸多方面都已明显落后，随着大量人流的迁出，老城区的发展仿佛按下“暂停键”，商圈也由繁荣走向没落。

2021年以来，中山商城、华联商厦、海润大厦……这些浸满青岛人情怀的老地方，陆续以各种方式与城市告别，古老的商圈亟待重新振兴拉拢人气，为区域发展注入活力，因此现在成为城市更新的“主战场”。

台东商圈拥有120年历史的商业街，鼎盛时期的台东商圈是青岛潮流的风向标，因设施老化，业态陈旧，台东商圈逐渐没落，风光不再。2020年7月，台东入选全国步行街升级改造提升试点,成为山东省唯一一条国家级步行街试点街区。随着青岛地铁时代的到来和城市更新的推进，台东商圈有些许“回魂”的趋势，吸引着西部老城区居民到台东来消费。

固然老牌商场已经不是首选，但规模壮大的小店经济反而成为台东的一大特色，6月，长兴路小吃街变身“恣儿街”，以网红美食、特色商铺吸引着市民和游客，成为年轻人的打卡地。

今年夏天，一块3D裸眼显示屏亮相中山路百盛大厦，中山路商圈呈现出了久违的繁荣。虽然大屏幕引发的热度犹如昙花一现，但不失为一种好的尝试。西部老城区需要吸引更多年轻人汇聚，改变老城人口结构的难题，需要打造新业态、新消费，发展夜经济。

新都心、崂山商圈起步较晚，但后来者居上，商业设施设计相对先进，经营业态也更加符合年轻群体的消费需求。新都心商圈起初是为地产项目配套而来，周边万科城住宅项目相继入住，带来支撑商圈持续“火”下去的黏性消费群体。不过囿于土地以及消费能力的限制，新都心商圈的现有规模已很难延伸。

而近年来，崂山商圈正在急速扩张，2009年，丽达购物中心开业，成为第一个进驻东部商圈的商业体，从此改写崂山区无大型商圈的历史。2012年，证大大拇指开门迎客，崂山商圈进入“开垦期”。到2020年前后，崂山的商业市场遍地开花，金狮广场、金鼎广场、协信星光里等商业综合体的相继落地，驱动区域消费流量大幅度提升。

相对于其他市内主城区，崂山区的空间相对广阔，也因此成为大型购物中心的首选之地。2020年宜家入驻崂山，虽然过程一波三折，但宜家的落地无疑提升了崂山商圈的能级，而万象汇项目此次进军崂山，或将再次改写改写区域商业版图。同时，金家岭核心区与辽阳西路丽达茂相呼应，崂山区在外围形成了次商圈。

不过，崂山商圈目前面临的最大压力是，现有的消费人群能否支撑多层级的商圈。崂山区常住人口为50.24万人，仅占全市人口的百分之五，遍地开花的商业体量是否早已饱和？毕竟，大拇指广场已经不火不热了多年。

在李村商圈、浮山后商圈和新都心的包围下，崂山能否留住分流客群，并且吸引更多购买力强大的消费群体。

从长远来看，商圈的扩容升级是一个过程，在商业中心的迭代中，城市格局会继续迎来质变。无论是老商圈振兴，还是新商圈升级，只有把握了市场需求，提升消费者体验，实现品牌精准有效供给才能真正引领市场，这也将决定，哪里才会是未来青岛的商圈新高地。

内容来源：财经齐鲁微信公众号