天朗地产“未拆先售”背后：诡异预售证与好吃难消化的期房时代

《调查清样》—撰文 | 文一刀

刚刚过去的2017年，如果要问西安有哪个方面实现了崛起，答案必是房价。正因如此，楼市也成为人们对接下来一年最为关切的议题。但经过了一年半的风云变幻，西安楼市现在正处于较难琢磨的节点，对于未来各方面形势判断都充满了不确定，除了一项：2018，西安已全面步入期房时代。

观察近几年西安的楼市数据可见，2014到2016上半年是市场库存、供应不断增长的时期，从2016年9月起西安商品房销量开始迅速放大，这种销售火爆的情况持续一年也让之前的库存基本清空，从2017年下半年起，市场新供应的商品房大多都是刚开始动工的期房。

2017年年底，西安房管局发布了“关于申报2018新建商品住宅上市计划的预通知”，要求房企申报2018年度在全市范围内办理预售许可的新建商品住房（含公寓）上市面积、套数等信息，此种举措实际是对2018楼市供应的一次摸底。

现房的市场目前已基本无现房可售，西安全面进入期房时代，已是不争的事实。据不完全统计，2018年将有225家楼盘推出共计约10万余套新房，而上市房源主要以期房为主，摸底的220多家楼盘中仅有约十分之一会有现房推出，其余均为期房销售且大多是2020年后交房。

2016年西安商品房销量突破了2000万平米，2017年最终的官方数据尚未发布，但1—11月西安商品房销售面积为2142.17万平方米，增长22.4%，以此预计今年的销售增长幅度差不多在20%左右，这里面估计至少一半以上是一两年后才能交付的期房。以过往的历史来看，这样的格局给西安楼市带来的最大风险就是：“夜长梦多”之下的“好吃难消化”，而如果再辅以监管配合着“倒鸡毛”，难消化可能就会立刻演变成一场场痛苦的购房噩梦。比如，2017年元旦前后购买西安天朗蔚蓝东庭三期7号楼与10号楼的数百业主就是一个典型事例。

据这些购房人讲述，他们当中最早的是在2016年12月得知天朗蔚蓝东庭三期开盘售房(7#、10#楼)，当时正值西安楼市显著升温，在得知这两栋楼已经施工至4层，并且“五证齐全”的时候，购房者们像下饺子一样噼里啪啦跳进了这个“坑”，接下来则是眼睁睁看着房价在2017“绝尘而去”自己却被闷在锅里煮了一开又一开，直到如今仍无“起锅”希望。

公开资料显示，这个令众人深感被鞭的项目是西安天朗开发的蔚蓝东庭，位于北辰大道与浐灞二路十字东，在宣传中主要强调称“项目是浐灞区域内唯一的品牌学区房，并且交通便利，是典型入则宁静出则繁华的人文社区”。土地成交信息显示，2013年3月天朗下属全资子公司西安立信置业正式拿地，此后该项目共分三期开发，2013年12月首次开盘，至2016年，前两期虽然也因强制交房而沸沸扬扬但好歹也算完成了交付，接下来就是蔚蓝东庭三期这几栋楼粉墨登场了。

查询商品房预售信息可见，蔚蓝东庭项目分别于2016年12月2日和2017年1月13日拿到两个预售证，第一次预售批的可售楼栋是7栋，第二次为10栋。据购房者称，虽然当时有人提出到工地看看施工现场都被销售以各种借口婉拒了，但正是这张预售证打消了众人的顾虑陆续“入坑”。

借着西安楼市整体呈现的高歌猛进之势，蔚蓝东庭没用多久就将7#、10#楼的约300套房全部出售，但很快有细心的购房者发现这两栋楼始终停留在2016年底的施工状态，随着追问的购房者越来越多，已经完成销售工作的天朗这才向大家说了实话：这两栋楼因西侧有13户村民未拆迁而早已停工。对于众人最为关心的何时复工问题，回答则是如复读机般重复着“快了、快了”。

在这张俯览图中，红色标注范围就是一直没有移除的建筑，2017年12月15日给出的官方答复称对于该问题目前的状态仍是“抓紧协商谈判，争取早日供地”。2018年年初西安大雪，该处工地除了积雪厚重之外与一年多之前并无二致。

按照相关法律法规，开发商需取得地块国有土地使用证等四证后才能拿到商品房预售许可证，如果搬迁问题还没解决完毕，天朗是如何早在5年前就成交了土地，又在西安楼市启动之初又拿到商品房预售证，而且是40天内连发两证？（鉴于蔚蓝东庭项目规划为11栋楼，那之前几年销售的前两期算不算无证销售？）

对此，天朗方面给业主的回复是“停工不是天朗不想建而是政府不拆迁导致无法施工，天朗也就此事向浐灞管委会发函督促”。但明知无法施工还将房子出售这又是什么逻辑？答案也许只能在风中飘。

据了解，天朗蔚蓝东庭七号楼、十号楼属于刚需型小户型，很多业主都是因为结婚或小孩上学需要才买的房子。购房中，大家都经历了咨询时承诺2018年年底交房但合同签为2019年5月31日交房的变化，而有关延期交房给业主的违约赔付是：已付房款的十万分之一。对于这一项，现在大家才明白了其中的奥妙。

到2019年5月，天朗这场“未拆先售”的局如何收场，眼下看来仍是一切未定命。而步入期房时代的西安，未来会有多少难缠的纠纷涌现，这可能才是2018最该关心的问题。—《调查清样》