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龙华新盘为啥卖不动「深圳法拍房冰火两重天」

来源:   2023-04-07 08:15:54

曾经号称“龙华超级限价盘”如今沦落到朋友圈卖房,莱蒙水榭云上作为内地唯一在售项目,销售疑似遭遇“尴尬”危机。


莱蒙国际频繁出售多个储备项目,导致踏空楼市扩张期,目前存在感全无。其公司高管年年换、业绩年年跌,莱蒙国际仍然前途迷茫。


龙华“超级限价盘”,沦落到朋友圈卖房


近段时间以来,相信不少深圳人的朋友圈,开始被莱蒙水榭云上的楼盘推销广告,频繁刷屏与占领。


从推广内容来看,“超级限价红利”、“限量发售”、“4号线地铁口物业”、“看房验资300万元”等字眼随处可见。



据了解,莱蒙水榭云上位于龙华区新区大道与向荣路交汇处,共计522套房源,包含商业、商务公寓和住宅三种类型的产品。


该项目于9月29日开盘,住宅产品共计154套,户型建面约36-172平方米,均价约7.38万元/平方米,单价区间在6.3万-8.4万元/平方米,总价区间在272-1162万元/套。


另外,商务公寓共计318套,户型建面约38-73平方米,均价约6万元/平方米,总价区间在239万-426万/套;

让中房君不禁感到疑惑的是,该项目在开盘前,多方推广信源声称该项目由于被严重限价,一二手房价格倒挂明显,被誉为继中海汇德里之后的“龙华最有价值打新机会”。



然而,一个月时间过去了,截至如今,区区97套住宅房源仍然没有全部售完,由于回款业绩压力,开发商也无奈地开启中介转介卖房。

据开发商推广数据显示,莱蒙水榭云上与周边潜龙曼海宁、特发和平里、尚骏、中海锦城等高层项目(8.4万-9.89万元/平方米)存在1万-2万元不等的价差,然而销售存在如此尴尬的局面,这到底是怎么回事?


莱蒙水榭云上:“小姐身子、丫鬟命”


在与多名购房者交流发现,仅有两栋单体住宅楼,小区没有花园,无法提供家庭使用的社区活动空间,且临近新区大道,有噪音干扰。


户型面积偏大,且大部分为122-129平方米的复式产品,设计较为单一,项目北面朝向均为简上村农民房,景观视野不佳,改善性买家对小区的品质与档次稍显不满意。


交通出行来看,开发商及中介宣传的4号线上塘站“地铁口”,实际步行距离大约1.5公里左右,算不上地铁口物业,与4号线红山地铁站、6号线上芬地铁站步行距离,也达到2公里左右。


此外,周边缺乏大型商业配套设施,部分配套需靠几公里范围以外,地铁4号线东侧红山、上塘等片区的支持。


虽然该项目声称被限价,但实际上对比周边二手房价格而言,周边星河传奇二期、长城里程花园、金地上塘道一期在售价格7万—7.8万元/平方米,与莱蒙项目售价大体相当。


周边卓越皇后道、中海锦城、合正中央原著等二手房凭借赠送/实用面积大、商业配套、交通出行等更显著的优势所在,虽然价格更高,但同样也被市场接受。


有业内人士告诉中房君,莱蒙水榭云上看起来只是“小姐身子、丫鬟命”,也只够卖这个价格。


时隔九年,莱蒙水榭云上终入市


事实上,莱蒙水榭云上由来已久,其为深圳龙华区民治简上老屋村更新单元(以下简称“简上村旧改项目”),2011年简上村旧改项目即已被纳入了城市更新计划,当时拟拆除重建面积为1万平方米左右,将更新为居住功能。


尽管简上村旧改项目在2011年就已经纳入到深圳城市更新计划,至晚2016年时也已完成全部拆迁签约工作,并在2017年上半年正式开发建设。然而,过去3年期间,该项目建设仍然多次陷入停滞,施工进度非常缓慢。


不过,三年停滞期目前看起来并没有白费,莱蒙水榭云上所在上塘片区房价已有大幅上涨。其中,与莱蒙水榭云上项目毗邻的鸿荣源尚峻在2017年上半年开盘,当时其销售均价为6.4万元/平方米左右。


而目前鸿荣源尚峻二手房在中介平台上的挂牌价格接近9万元/平方米,在此期间的房价涨幅约为4成。


楼市扩张期,出售资产反踏空


莱蒙国际作为一家有着港资背景的老牌地产商,其经典项目“水榭花都”、“水榭山”,尤其是“水榭春天”的热销,至今仍被深圳地产圈的业内人士记忆犹新。


2011年,莱蒙国际借助经营业绩增长势头,选择赴港上市,上市不久后,国内房地产迎来号称史上最严厉的楼市调控政策。彼时的莱蒙国际的大多数项目位于受调控政策严重的一二线城市,影响非常大。


这也导致2011年-2014年底,公司营业收入年复合增长率仅有5.95%,归属股东净利润更是出现负增长的情况。高负债的莱蒙国际,手握着25个待开发项目就成为“烫手山芋”。


据中国经营报报道,2016年,莱蒙国际以逾39亿元的交易对价,向融创中国出售了位于上海、南京、深圳、惠州、杭州等地共计6个房地产项目。


时隔一年后,即2017年,莱蒙国际继续以接近130亿元的交易代价,向和昌集团出售了位于深圳、杭州、常州、南京、广州、南昌等地共计8个房地产项目。


莱蒙国际在2016~2017年接连进行的大举资产出售,与内地开发商此时的收购扩张形成鲜明对照,莱蒙国际也由此在内地房地产市场错失机会。


2019年末,莱蒙国际名下房地产可售及可租的建筑面积仅为51万平方米左右,其中已竣工项目面积33万平方米,在建项目面积12万平方米,包括正在开发建设的莱蒙水榭云上项目。


而2019年,莱蒙国际的房地产销售额仅为1亿港元,而在其销售高点的2013~2014年,年销售额均超过了100亿港元。由此可见,莱蒙国际在内地房地产市场的存在感渐无。


2020年,莱蒙水榭云上项目如期销售入市,对莱蒙国际的重要性不言而喻,这是它今年在内地唯一计划新推销售的房地产项目,预计将成为上市公司主要业绩来源与支撑。


高管年年换、业绩年年跌,莱蒙国际仍然前途迷茫


此外,据财华社报道显示,2011年6月-2019年12月,莱蒙国际的董事会和高管职务变动次数高达34次,涉及人员19名。


上市至今短短8年时间里,董事会和高管职务变动年均4次。可见莱蒙国际管理人员并不好当,相应的职务更不好做。


8月28日,莱蒙国际集团有限公司发布2020年中期业绩。


从公告中获悉,报告期内,莱蒙国际营收约2.54亿港元,同比减少约9.5%;毛利率由2019年同期60.4%降至约为52.1%;净亏损2.11亿港元,去年同期为净亏损1.68亿港元。


由此可见,莱蒙国际经营及财务状况,仍然处于“前途迷茫”的困境之中。


部分来源自:中国经营报

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