济南楼市小阳春「阳春东湖楼价」

最近，不少人的朋友圈被济南楼市的信息刷屏

图片来源：济南楼市说

记者梳理后发现，主要是两种声音：

一边是楼市的彻底回暖和火爆：济南市场彻底回暖了，2016年的抢房大战即将再次上演；

一边是各类招聘广告的霸屏：招聘售楼处冲场人员，天天招人，每天工资100元……

两类截然不同的现象，让不少市民迷惑不解：济南的楼市到底是啥样？近日，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者兵分4路，走访10个代表性楼盘，还原真实的济南房地产市场。

节后俩周末看10个楼盘

虽是刚需但不会冲动买

今年28岁的杨冬（化名）去年夏天入职重汽集团研发中心，作为婚房刚需一族，购房目标明确：110平米左右，总价150万。

“春节前不少楼盘都在打折促销，开发商比较着急卖房，我就不那么急了。”杨冬说，节前基本在四处打听和网上看房。节后，之前的置业顾问不断发微信对他轰炸：没几套房子了，如果不抓紧，都卖完了。类似的信息让他有些着急，节后连着两个周末都在实地考察。

杨冬说，两个周末看了十多个楼盘，虽然不着急买，但是看到看房的人这么多，心里也有一丝丝的恐慌：“感觉现在看房的人确实比去年多了，我去了万达城、春江彼岸几个靠东的楼盘，看房人都不少。”杨冬说，虽然看房的人比较多，但是通过置业顾问了解到，每个楼盘的剩余房源也有不少，而且开盘加推的计划都有，房源应该没有那么紧缺。

“但是这几个楼盘置业顾问说辞比较一致：三月份都要涨价。”杨冬说，他要贷款90万左右，还贷压力很大，最近看不少地方银行贷款利率都有下调，他想再等等看看银行政策，再加快步伐多去多看几个楼盘。

像杨冬一样虽然着急但又观望的刚需族也有不少。24日，记者在中海华山珑城遇到一对年轻夫妻，他们也是来看婚房，节后入市的房源多了，想着先多实地看看。“现在置业顾问和网上消息太多，有的说涨价，有的说降价，真真假假也不好分辨。买房是大事，自己先多看看再决定。”

记者随机采访多名购房者发现，虽然他们的购房诉求比较明确，但是普遍反映，不会冲动购房。“先多看，买不买再观望看看。”

刚需楼盘看房人增多

年底促销价略有回调

23日上午，记者以来到了中海华山珑城售楼处，正值周末，来售楼处看房的人一波接一波，多是年轻人。

记者登记完信息之后，等了大约五分钟左右，才有置业顾问过来接待。据置业顾问介绍说，年前推的中海珑玺现在只剩三套房源了，年后新推出了中海珑岸的10号楼。“开年后来看房子的人一直都挺多的，我们年后推出的10号楼90多套房源，现在已经成交了一半。”置业顾问说。谈到价格，中海华山珑城的置业顾问告诉记者，他们现在总价比年前高了2万元左右。“年底各大开发商都在冲任务，所以价格会稍稍下调一点，现在单价优惠完在1.5万到1.65万之间，都是精装修房。”

24日，记者来到绿地新里城、万科山望。还没走到楼盘区域，记者就被骑电动车的“小红帽”拦截下来。记者首先来到绿地新里城，售楼处的人比较少，沙盘区域没有购房者看房，只在落座区域看到三组购房者在与置业顾问沟通，后来沙盘区来了一组客户，现场还有有蛋糕甜点、手工制作的暖场活动。

随后，记者又来到万科山望楼盘，沙盘处至少有三组购房者在咨询，座椅也全部坐满。据万科山望的置业顾问介绍，目前售楼处处于开盘状态，均价在20500元/㎡，是精装修房源。

“我们现在房源不多了，卖的速度还是很快的，平均一天卖10套到20套之间，南边楼盘比较少，所以看房者也相对集中。”置业顾问告诉记者，相比年前来说，万科山望部分楼座价格有所上调。记者选择了8号楼10层的111㎡三室两厅一卫的房源，价格是20173元/㎡，置业顾问介绍到，“现在我们有优惠政策，经过计算，这个房源最终的单价是19078元/㎡。”

济南一业内人士算了一笔账，万科山望去年9月开盘，价格是21800元/㎡，去年十一开始了降价，调整后价格为19500元/㎡。对比来看，春节后价格跟之前变化不大，基本持平。

记者在“小红帽”带领下，来到天鸿公园大道和新城香溢华庭。记者在天鸿公园大道售楼处看到，来看房客户的增加了一些。价钱基本在12000元/㎡—13000元/㎡左右，小高层在14500元/㎡。下一步将整栋楼为单位加推，房源充足，价格变化不大。

观望较重，同比成交减少

新房成交与节前基本持平

刚需楼盘，看房人数明显增多，这样可以说是市场回暖吗？

“看房的人多了，并不是说成交量多。这是两个概念。”山东省房地产业发展研究中心特约评论员许珊说，从数字来看，春节回来每周，全市新房的网签量在800套左右，跟春节前差别不大，基本持平。

业内人士透露，济南东部一大盘上周末一天卖出了60套房，成交1.5亿，在刚需盘里面算是销售比较乐观的案例。即使如此，该楼盘房源依然比较充足，有上千套的剩余供应量，并未出来一房难求的行情。和前两年市场火爆时候开盘即清盘，甚至多人盯一套房的行情截然不同。此外，雪山片区的一刚需楼盘，今年将提供大量的市场供应，目前价格也比较稳定，小高层在13000元左右，和去年的价格没什么变化。随着供应量增加，未来入市的高层有可能更低。

省城一家一线房企相关负责人坦言，年后的市场情况不容乐观，观望情绪较重，成交量与去年同期比明显减少。针对年前的一些降价情况，该负责人说，一些楼盘确实搞了所谓的“促销”出行降价行为，但是降价并没有换来量。对于一些相对高端楼盘来讲，客户并不希望降价，希望保值，越是保有越是稳定，中高端客户越是认可。

合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明表示，春节过后，房企所有的考核期，出钱的节点都过去了。这样一来，开发企业促销的力度普遍都会下调。伴随春季置业高峰，会再有一波。但是，3月份之前这是一波促销力度比较淡的时间。

许传明说，刚需客户在春节过后这段时间，相对来说是比较活跃的，因为刚需时间上比较紧迫，买房的时间不太容易拖，兑现的紧迫感比较强，另外一方面，现在有一批新房源出现，尤其是一万以内的房源，章丘个别项目不到9000，这些房源的出现对于刚需客户来说应该是很及时，刚需的客户不需要太多等待，正常购买就可以了。此外，受价格影响，改善型客户和一些高端置业的客户，这段时间依然有比较强烈的观望心态，目前济南的住宅供应，改善型产品、高端产品占的比重高，所以这部分客户的购房过程相对来说会比较慢，一方面产品多，一方面改善型客户有房住，可能今年挑挑选选的想法会比较多一些。

在看房过程中，记者注意到，有很多比较年轻的人来看房子。记者随机询问了几位购房者。“我们是首套房，想买来结婚后住，其实我们年前就来这里看过，但当时有朋友说可能还会降价，让我们再等等，我们也就没着急，没想到年后总价又涨了2万，反正我们也不着急买，想着再等等看。”购房者王女士说。

记者也询问了其他的几位较年轻的购房者，他们也都说不是很着急买房，想继续观望一下市场。置业顾问告诉记者，刚需客群没有必要太犹豫，反正房子买来是一定要住的，后期价格的变动情况也不太好说：“年前有8个地区取消了限购，过了年到现在有20多个地区也取消限购了。限购取消其实对刚需客群并不是很友好，限购一取消，有需求的人马上就多了，有钱人都有购房资格了，对刚需来说，肯定不是一件太好的事。”置业顾问说。

在售楼处门口，记者看到一对刚从售楼处咨询完的年轻夫妇，他们告诉记者年前就已准备买房，但因限购政策，没有购房资格，现今资格已够，就来抓紧看房。“年前就来这看过，因去年房价较平稳，就没着急买，但今天一来看到人挺多，而且最近网上很多信息都在发要涨价的信息，有点慌了，等会还得去别的楼盘再逛逛。”对方告诉记者。

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 喻雯 刘万新 谷婉宁 赵夏晔 孙慧丽 李庆斌