郑州法拍房暴增「郑州买房限购吗」

大河报·豫视频记者 冯子雍

20221年1月1日起，法拍房也要限购了！12月19日，最高法发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，自2022年1月1日起施行。其中明确，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

为什么会将法拍房纳入限购？具体规定都有哪些深意？此外，大河报记者咨询得知，目前法拍房的起拍价一般为评估价的80%，限购施行后，郑州市区的人民法院是否会考虑变更法拍房的起拍价？法拍房市场会不会受到冲击？

【解读】法拍房限购，同时明确购房资格审核界定的时间点

最高人民法院发布关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定，其中明确，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

这一规定确定了2022年1月1日起，法拍房也要符合当地的限购政策，如果竞买人在限购政策下不具备购房资格，将无法参与法拍房的竞拍。

规定还明确，人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。

人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。

“换句话说，此次对于购房资格的审核，明确了界定的时间点，即从认购到最后成交，这样做也是为了防范交易中扯皮的现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称，在提交交易申请和交易成功中，购房者本身都需要具备购房资格，这样能够更清晰认定限购资格。

“一些购房者可能在认购初没有购房资格，而认购后可能具备了购房资格，但根据此次政策规定，此类购房者本身也无法竞拍法拍房。”严跃进说。

此外，规定明确买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。依据前款规定，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。

司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

对此，严跃进认为，类似规定和实践中各类钻漏洞的做法有关系，“比如说，有部分买卖双方为了回避限购政策，希望通过法拍房的形式来进行交易。但是为了防止别的竞拍人参与，中间进行了阻扰，最后变相使得法拍房流拍，最终以债务索取的方式过户房产。当前最高法政策规定下，类似钻政策漏洞的现象将被杜绝。”

【说法】限购之后，郑州法拍房首次起拍价的比例不会提高

据了解，北京、上海、广州、深圳、厦门、南京、杭州等在内的一二线城市，年内已将法拍房纳入限购范围。随着最高法发布的最新规定，未来郑州法拍房不限购的“漏洞”也将被堵上。

据不完全统计，从2021年1月1日至今，郑州市一共上拍了8321套法拍住宅，其中不乏多人参与竞拍的房源高溢价出让。记者了解到，此前金水区普罗旺世小区一套起拍价160万元的住宅，最终以285.6万元的总价成交，经开区专家花园一套起拍价223.5万元的住宅，最终成交价497.5万元。

在法拍房限购之后，市场会发生什么变化吗？

“法拍房的价格主要取决于房屋本身的价值，也会受一些市场波动的影响。限购之后，法拍房的成交情况估计不会受到太大影响，因为起决定性作用的是市场均价、同户型的历史成交价格和挂牌价。”一位从事法拍房业务的中介告诉记者，从2021年下半年的成交数据来看，多数法拍房以市场价的7-9折成交，最终的成交价格都是看市场行情和房子本身。

该中介人士也认为，限购之后，会一定程度上影响法拍房的参拍人数，“肯定会有一部分人因为购房资格退出郑州法拍市场，比如河南其他地市想来郑州买房的人。但目前郑州市场几乎不存在炒房现象，这部分群体的体量本来就很少，对市场的影响也不会太大。”

面对限购之后参拍人数可能减少的情况，人民法院会调整法拍房的起始价格吗？对此，郑州市管城法院执行局副局长刘奇作出明确回复。

“现在大部分法拍房的首次起拍价是评估价的80%，限购之后，首次起拍价的比例不会提高，第二次拍卖时会根据成交情况的变化，考虑降价幅度。”刘奇告诉记者，根据相关法律规定，首次拍卖起拍价为评估价降价30%范围之内，第二次拍卖可以再次最高降价20%。

“限购之后，参拍人可能会因限购政策发生一些变化，法院会根据实际情况在降价幅度范围内确定房屋的起拍价。”刘奇介绍称，根据目前掌握的情况，已经成交的法拍房的买受人，大部分符合郑州商品住宅购房资格的要求。

来源：大河新闻 编辑：端木繁东