\\「中国最差房地产排名」

原创 刘晓博

近日，香港新世界集团行政总裁郑志刚在接受媒体采访时表示，中国的房地产市场已经见底，新世界集团计划明年在土地上投资100亿元人民币。

郑志刚还表示：

1、中国房地产市场现在已经触底了，将慢慢复苏。他非常乐观地认为，它将在未来一两年内复苏得非常非常好，这是一个收购土地和资产、获得战利品的好机会。

2、新世界集团将在12个月内在上海、广州、杭州和深圳等中国城市投资共计100亿元人民币。

众所周知，在香港有“四大家族”的说法，也就是4个主要依靠房地产积累了巨大财富的家族，它们分别是：

李嘉诚家族：长实（01113）、长和（00001）；

郭得胜家族：新鸿基（00016）；

李兆基家族：恒基地产（00012）、中华煤气（00003）；

郑裕彤家族：新世界发展（00017）、周大福（01929）；

此次表态将抄底房地产的郑志刚，是郑裕彤的孙子。新世界集团目前的掌门人，是郑裕彤的儿子、郑志刚的爸爸——郑家纯。郑志刚目前是公司“二把手”，1980年出生、哈佛大学毕业。

对于内地人来说，主要是通过两个品牌知道郑裕彤家族的辉煌：一个是K11，一个是周大福。

K11是一个定位独特的购物中心，在新世界自己的财报里称之为“人文购物艺术馆”。说白了，就是一个比较适合当代小资、白领品位的，精致、艺术化的购物中心。

K11在香港诞生，如今已经进入或正在进入广州、深圳、上海、沈阳、天津、武汉、厦门等大城市。

我曾去过几次位于香港尖沙咀的K11，那应该是K11的首店，装修风格、购物环境和文化氛围都不错。

上图是新世界发展最近一个半年报里的数据，它的财年是从每年的7月1日到来年的6月30日。

在2021年7月1日到2021年12月31日的半年里，公司营收是356亿港币左右。乘以2，大概就是1年的收益。按照0.88的汇率折算一下，每年大概是615亿元的营收。

如果按照356亿港币的营收，参与内地房企今年上半年的排名，大概能排在19到20名左右，跟华发、金科的规模差不多。

也就是说，新世界发展规模不算很大。1年拿地100亿人民币，金额也不算很多。不过对于一家稳健发展的香港房企来说，已经是非常大的手笔了。

新世界亮明的态度，令市场耳目一新：毕竟，有香港四大家族来给内地房地产市场背书了。

其实今年上半年，李嘉诚家族也在内地房地产市场“露”了“一小手”，曾在广州土拍中举了一下牌子，但没有拿下土地。另外，就是在恒大出售香港总部的交易中，李嘉诚家族也出手了。

新世界发展在内地的业务比例，一直不算低：

上图是2022财年上半年（2021年7月1日到12月31日）的收入，物业发展（开发并出售，主要是住宅）业务主要来自内地，物业投资（开发并持有，主要是写字楼商场）内地占了一小半。

整体而言，来自内地楼市的收入接近100亿港元，占全部收入的27%。

新世界发展目前在内地的土地储备，折合楼面面积为551.6万平方米，其中住宅占了57%，大部分在粤港澳大湾区：

郑裕彤家族另外一个知名企业，是周大福珠宝。通过周大福，郑家持有广州地标、广州第一高楼周大福中心（530米）；同时也持有深圳前海的地标之一——前海周大福中心。

为什么在目前这个时间点上，新世界新发展集团高层判断内地楼市已经触底，准备在以上海、广州、杭州、深圳为代表的内地城市抄底？

我想，大概有以下几个原因：

第一，随着新一轮稳经济、稳楼市政策出台，楼市真的已经见底了。

内地楼市，是从去年第三季度出现断崖式下跌的，到9月末已经连续跌了4个季度。房地产行业连续4个季度增加值为负数，这是史无前例的。

这波房地产的“极寒”，叠加了几个因素：国家主动调控、疫情、地缘变化、 银行应激反应等。所以，这波下跌带有极端性。

高层对楼市的政策，是2021年9月29日出现逆转的，央行提出了针对房地产的“两维护”，开始降准、降息，地方也不断出台政策。但直到目前，市场尚未止跌。

新一轮稳楼市的努力，出现在7月28日政治局会议之后。8月18日，国务院在深圳召开了经济大省座谈会，提出“支持住房刚性和改善性需求”。

8月22日，央行出人意料地降息，其中5年期LPR降息达到了15个基点。这样，给房贷做参考的5年期LPR利率今年以来累计降息了35个基点，再加上“加点降息”，房贷利率下降明显，甚至低于美国房贷利率了。

值得关注的是，一线城市里的上海也出手拯救楼市，在临港新片区工作的人才，只需要1年社保就可以购房，这跟上海大部分区域仍然实施的外地人购房需要5年社保，形成了鲜明的对比。

上海出台较大力度的救市政策，意味着一线城市也开始行动了，这对于楼市是非常大的利好。

最近半个月，深圳新盘开盘去化率也有所上升，至于北京、广州的成交量早就有所放大了。

所以，中国楼市见底的迹象非常明显。政策力度已经比较充分，只待防疫政策未来有所调整，经济和楼市都出现显著反弹。

第二，香港二次回归之后，香港的“头部家族”需要出现一个典型的爱国家族，力挺香港、力挺内地。

上图是新世界发展最近一个半年报里的“主席报告书”，值得细读。

最近在和读者互动时，我发现很多人对楼市比较悲观，甚至完全失去了信心，认为楼市再也没有起来的一天了。

其实，经济是有周期的，房地产也一样有周期。周期的意思是，有起就有落，有落也会有起。

美国城镇化率比中国高那么多，人均土地面积也远超中国，遇到美联储大印钞，房价一样大涨。

从长远看，任何一种货币都是不断贬值的，如果希望保值，还是要持有核心资产。

在过去20多年里，大中小城市里配套不错的房子，都可以算核心资产，都会上涨。

现在情况变了，只有“有显著人口增量的、高级别城市”的重点发展片区里，优质不动产才有更高的价值。持有这种资产，是不用担心什么的。

中国的一线城市，以及强二线城市，到了抄底优质不动产的好时候。至于每个人要不要行动，关键看你自己的经济状况，尤其是负债率和未来收入预期。

我不建议勉为其难地投资，也不建议持有大量现金等着贬值。