济南楼盘分析「济南房产吧」

1、问：您好，请问中电建国誉府怎么样？

答：盛福片区的新盘，还没加推，预计5月底或6月初开盘。大概位置是绿城蘭园的东侧，在盛福片区中中电建国誉府的容积率算是比较低的，是2.0，附近的越秀icon容积率是2.5，招商容积率是2.1，越低的容积率相对而言居住的比较舒服。产品是小高层和洋房产品，13栋楼，户数600多户，相对合理些。

开发商是中电建，之前开发过山水泉城等项目，据了解，做的还不错，物业水平普通。

另外这个项目学习了龙湖天奕的一些做法，比如外墙才用部分铝板、玻璃幕墙、落地窗等，泉水入户。

缺点主要是：西侧的开源路，要建设跨铁路桥，大概是从7号楼的位置做引桥，多多少少会有一定的噪音问题。

另外缺点主要是片区的缺点了，因为盛福属于新开发的区域，片区的自然环境和一般，配套目前不够完善。好处是正是因为建设的比较靠后，这片的房子都是新建设的，所以整体定位都是改善。需要四五年的发展吧。这片的教育大概率都是签约甸柳，不确定以后发展咋样。商业相对少些。我感觉盛福还是比较适合居住改善的。

2、问：你好，打扰了，历下金茂府请问怎么样？20出头的小伙子算是买今后的婚房，预算是300万左右，看了历下金茂府，旅游局金茂府，招商滨河府等几个楼盘。请问有啥建议。

答：单看金茂的产品确实很好，在济南奥体金茂府的交付也非常好。在四恒科技方面金茂的技术也比较成熟。但是这个楼盘从开盘以来一直卖的不温不火，一方面金茂的营销水平一般，虽然给了渠道中介很高的佣金，但是单靠中介是不行的。另一方面，这个楼盘的劣势多了些，位置靠北、东侧奥体中路北侧铁路的噪音，西侧的垃圾转运站、南侧的高压线，西侧1.5公里左右还有黄台的烟筒，这么多的劣势，即使金茂这么强的品牌加持，同样不受客户待见。从去年11月到现在卖了应该50套左右吧，拉胯了。

同样的问题也反应到旅游路金茂府上，快交付了，但是还有部分房源没销售，主要问题是位置相对是有些偏远的，户型面积做的大了些，超出了它普通改善的定位。

如果年轻人买、预算300万左右，不太建议买神武等郊区的改善盘，这些地方房子确实不错，但是位置相对太远了。对于年轻人通勤距离、配套完善、教育等是更重要的。新房的话，建议在盛福对比下吧。

3、问：瑞马国风怎么样啊老师。

答：我感觉瑞马可以的，瑞马在外地的口碑据了解还不错，但是毕竟首次来济南，至于做的咋样确实有一定不确定性。但是目前售楼处展示的还不错。首开价格1.6万左右，我感觉这个价格比较合理吧。毕竟是洋房。劣势的话，主要就是周边的安置房了，感觉乱点。首开卖的还不错。附近的银丰御玺也快开盘了，这俩产品相似可以对比下。

4、问：您好，刚刷到您发的感觉挺专业的。可以给分析分析雪山万科a11地块114平的和绿城春来晓园一期110的更推荐哪个吗，非常感谢。

答：如果对交付时间没有很着急的要求的话，主要对比下雪山万科城11地块114和绿城春来晓园二期也就是绿城春来风华吧，绿城春来晓园位置靠中间，不靠近主干路交通闭塞些，另外从户型面积分布上93-120平，连四居都没有，从高层和小高层业态上看，绿城春来晓园是比较刚需的设计，配置上远不如二期的，现在两个地块的小高层售价差不多，但是等二手房交易时就能拉开差距的。主要对比绿城春来风华和万科城11地块吧。这俩都不错。各有优劣。我认为主要对比的是价格。万科精装标准在700左右，雪山万科城减去700元旦和绿城春来风华比较，哪个便宜考虑哪个。

5、问：济南东边保利和唐悦色的洋房跟绿城春来风华的洋房，推荐哪个，200万预算。

答：我更喜欢春来风华这个，绿城的整体品质要比保利要好，保利的物业也比较一般，绿城要比保利靠谱。看产品的话，保利有高层有小高有洋房，典型的高低配，绿城春来风华只要小高层和洋房，而且保利这个地块也有2栋安置保障房，圈层结构负责些；看位置，保利位置更靠东靠北些，两个距离地铁差不多，两个附近都有公园，不过看自然景观的话，绿城应该更好些。

6、问：海尔铂悦澜庭咋样？现在的价格可以入手吗？

答：这不前段时间价格降了许多。这个楼盘实在卖的太差了，2年多卖了七八十套吧，现在的一万七八的价格肯定是可以买的，只要不烂尾，可以正常交付，这个价格就是值的。买它就图便宜、位置就行了，海尔没有品质。

7、问：奥体铂悦府能入手吗？

答：园林、装修确实不错，带会所，旭辉这个开发商虽然知名度不行，但是看之前开发的项目以及这个楼盘还是非常靠谱的。缺点主要是：首先长岭山这个片区开发的比较早，之前很多项目都是偏刚需的设计，导致相对乱些，另外这个片区靠近炼油厂，现在长岭山片区进入成熟期了，综合位置和发展还是可以的。铂悦府卖的比较差，一是没有银丰玖熙城那么响亮的教育噱头，二是自身的产品问题，容积率比较高，有高层有小高，不是低密度社区，很多人改善了就行买个低密度的房子；另外户型设计问题，156和161的设计成大三居，这个三居还是不好改四居的，这样的房子居住舒适度确实很高，但是大三居到了二手房市场是不好出售的。

你想想旁边银丰的玖熙城143的是个四居室，铂悦府156了还是三居，大部分购房者肯定要买四居呀，四居更实用，功能性更强。至于180多和220多的户型，这样总价就太高了，这是一个普通改善盘，普通改善就是控制买入的面积了，有这样的总价肯定考虑其他楼盘。现在铂悦府的价格还是可以的，高层2.3万左右，偶尔还有低于这个价格的特价房。具体还得看你需要吧，房子就是这样的情况。

嗯的，明确自己的需求、知道楼盘的优劣势后，那选择就行。

8、问：远洋凤崎翰林值得买吗？

答：远洋的主要优点就是位置和地铁，靠近高新区，楼下就是地铁。其他都相对一般了，远洋的口碑一般，楼盘周边老房子回迁房多，感觉有些乱，另外凤凰路高架对西侧楼栋会有影响等。因为它附近的项目，龙湖天曜清盘了，凤凰壹品：碧桂园的口碑更差，而且房源也不多，海信翰墨府又卖的死贵，所以今年远洋凤栖翰林的价格涨了些，卖的也不错了，老虎不在家，猴子称霸王了。看你需求吧，更在乎位置的话，可以买的。

9、简说盛福、长岭山、神武和港沟（这是给网友回复截取的部分）盛福的主要特点是新开发的片区，因为是新开发的，圈层相对更好些，楼盘都比较低密度，但是缺点是片区目前不够完善，另外位置靠北些，教育有不确定性。目前主要选择的楼盘就是：绿城蘭园、中电建国誉府、招商滨河府、越秀麓端府这四个，主要对比的。

长岭山，长岭山的主要优点是位置了，更靠南，靠近商务区，位置比盛福要好。缺点是这个片区开发的要早，之前楼盘设计上更刚需些，高层居多，所以感觉乱了些。这个片区的整体房子品质要比盛福差的。在售的楼盘也比较少，银丰玖熙城主要优点是教育上有噱头，房子一般；奥体铂悦府房子不错，但是产品定位上确实尴尬；璟园就是个很普通的房子。

再就是神武，神武片区今年比较热，最近龙湖青云阙开盘了，绿城春月九庐马上也要开盘，这个片区优点是环境好、房子好，有一定产业支撑，其实最重要的优点总结是住的舒服，但是这个片区距离市区是比较远的，配套肯定不如盛福和长岭山了。这个得看个人选择，每个人喜好是不同的。

等等话，还有一个选择，就是港沟这片，在龙湖云峰原著的东侧，预计年底要开仁恒的楼盘，350万左右肯定是可选性比较大的。另外文旅城下半年估计也要开小高层地块了，可以看看设计的咋样。文旅城高层不行，但是小高层肯定会不错的。需要注意的是融创有点资金问题，融创文旅城是融创单独开发的。

主要可考虑的就是这四个区域吧。可以做个了解。