1.2万/㎡的翠屏城到底值不值得买还是买？

2019年第一个工作日（1月2日），众多买房人苦等许久的江宁神盘翠屏城终于新领712套房销许，建筑面积约86-117㎡，毛坯均价12218元/㎡，这也是南京主城仅有的“谷底价”。

值得买房人注意的是，本次712套房源为翠屏城的收官房源，卖完就正式收官！之后禄口也将正式告别1.2万/㎡，后期区域房价也将在1.7万/㎡以上。

1.2万/㎡、主城谷底价、712套房，从价格和推货量来看，都是属于比较可观的。但也有购房者表示，土地已经缩水16年、小区体量大，后期转手难度较大，不值得买入。

那么，1.2万/㎡的翠屏城到底值不值得买？今天，掌柜君就跟大家一起来探讨下。

一、时隔1年多，翠屏城终于要加推最后712套收官房源

说到现在的南京刚需神盘，不得不提及的就是禄口的翠屏城，这个项目可谓是南京“骨灰级楼盘”。自2005年开售，到本次收官房源，足足卖了13年，上一次开盘是2017年11月。

1月2日，翠屏城新领取收官房源销许，建筑面积86-117㎡，毛坯均价12218元/㎡，共712套房，预计今年年底交付。

纵观来看，翠屏城均价1.2万/㎡，这已经是整个南京主城仅有的“谷底价”。而且总价仅105万起，首付3成约32万起，这个首付和总价是真的对刚需很友好，也是少有的刚需上车机会。

本次收官房源的面积为86㎡、94㎡、98㎡、117㎡，主要还是以小户型为主，面对为刚需人群。其中，86㎡、94㎡设计为三房两厅一卫，98㎡、117㎡设计为四房两厅，功能性不错。

加推部分户型图：

86㎡三房两厅一卫

98㎡四房两厅一卫

二、江宁神盘翠屏城的优缺点有哪些？？

在南京，已经有一种现象：一个楼盘一二手房价格倒挂的多少南京翠屏城房价会涨吗，在一定程度上决定该楼盘的报名人数。倒挂越多、报名人数越多；反之亦然。

对于翠屏城，很多购房者都在考虑，1.2万/㎡的价格可以说过了这村就没这店，但项目的优缺点如何？下面，掌柜君先跟大家来分析下这个项目的优缺点：

优点

1、购房门槛低、还贷压力小，适合刚需人群上车

单价1.2万/㎡起，总价105万起，首付约32万起，这个价格在主城已经是最低价，甚至比溧水部分项目首付还要低南京翠屏城房价会涨吗，特别适合刚需人群上车。而且按照上浮20%利率来算，每个月还款约4300元左右，对于刚需人群来说压力较小。

2、加推套数多，买到可能性较大

本次推出712套收官房源，这个开盘量还是很可观，而且主要以小户型居多，总体对刚需比较友善。712套的推盘量，相比之前老盘几十套、甚至十几套房源，可谓多很多，买房人能买到的几率也会大很多。

3、南京地铁3号线南延，距离地铁近点

根据规划，南京地铁3号线将南延至秣陵，将设置秣陵站，也将缩小翠屏城于地铁3号线的距离，对于买房在翠屏城，却没有车的刚需群体来说，是一大利好。

4、户型设计较好，功能性较强

本次收官房源的面积为86㎡、94㎡、98㎡、117㎡，主要还是以小户型为主，具体来看86㎡、94㎡设计为三房两厅一卫，98㎡、117㎡设计为四房两厅，功能性不错。

缺点

1、土地年限严重缩水，已经减少16年

从网上房地产的翠屏城预售许可证显示，项目拿地时间是2002年11月11日，也就是说至今已经过去16年，按照预计今年年底交付，等于房子拿到手，只有53年的使用权，年限可谓大大缩水。

2、并不属于禄口新城核心区，紧邻省道、缺乏相关配套

都说买房看规划，虽然翠屏城距离秣陵街道更近，但其属于禄口街道。同时，项目并不属于禄口新城的核心区，缺乏相关生活配套。而且紧邻S204省道，有较多渣土车和大货车，存在一定的安全风险。

3、虽然存在一定价格倒挂，但小区体量大，出手周期长

翠屏城新房1.2万/㎡，目前链家显示二手房均价16598元/㎡，倒挂4000多元/㎡。同时，小区体量大，正在出售二手房套数较多，后期出手周期较长，加上限售因素，短期获益性小。

三、1.2万/㎡的翠屏城到底值不值得入手？

看完项目的优缺点，掌柜君再跟大家来探讨下，1.2万/㎡的翠屏城到底值不值得买？

首先，来分析下这个项目的购房群体是哪些？掌柜君觉得：翠屏城的购房群体只有2种。一是南京的刚需群体、二是部分投资客，特别是手里钱不多的投资群体。

刚需群体

具体来看，刚需群体就不用过多解释，也就是在南京工作，但目前没房，或者刚毕业的大学生想留在南京的，这些购房者普遍以年龄不大、首付不多、还贷能力不是很强，买房以自住为首要目的。

当然，对于他们来说，翠屏城低总价、低首付、还款压力小，是一个不错的上车机会。在现在南京主城普遍2.5万/㎡以上的背景下，翠屏城是一个值得出手的楼盘。

投资群体

对于投资客来说，他们主要考虑的是房子后期变现的问题，也就最主要是房子未来的价格。链家最新数据显示，翠屏城目前二手房均价16598元/㎡，但掌柜君觉得这个价格只能用来看看，不具有实际意义，主要还是看实际成交价。

从翠屏城最近成交的情况来看，实际价格从1.49万-1.79万/㎡不等，与现在新房有3000-5000元/㎡的倒挂，当然具体还是要看楼层、装修情况、面积等因素。

简单来算一笔账，以86㎡户型为例，总价105万左右，首付约32万，每个月贷款4300元左右。而项目预计今年年底交付，算上办证时间，预计2020年3月左右办完证。加上限售3年，预计2023年3月才可以交易，也就是说买到手，要还4年的房贷。

以每个月4300元房贷来算，一年大概5.2万左右，四年房贷约21万左右。若4年后，小区均价2万/㎡来算，总价在172万左右，减去首付和房贷，预计可实得45万左右，平均每年11万左右，算下来每个月大概1000元左右。

这个收益算下来，不是很多，但还是能跑赢通货膨胀的。

但值得注意的是，虽然翠屏城存在价格倒挂，但小区的体量很大，目前在售的二手房已经不少，后期会有更多刚需换房、投资客变现的情况，未来二手房上市会更多，对买房人来说，届时可选择和可谈价的余地较大，也就造成卖家的周期拉长，难免会出现部分业主降价抛售。

综合来看，翠屏城的总价和首付都比较低，也有价格倒挂，是可以作为投资，但会占用一个购房资格和贷款资格，所以吸引的投资群体也会有所不同。

就1.2万/㎡的翠屏城值不值得出手？掌柜君也采访了南京资深地产评论员尹霄飞，他表示：

首先，在目前整个楼市调控的背景下，可以明显看出远郊板块受影响，而产生的波动往往是最大的。如最近几场土拍，禄口的地价相比之前就有一定程度的下跌，所以现在出手买入，不要指望短期房价会实现较大的上涨，加上限售，持有的周期会拉长。

其次，禄口翠屏城是整个区域的最低价，对于刚需当然是可以入手，毕竟目的是自住。但对于投资来说，适合手里有一定钱，但是不多，而且还有购房资格的群体，但这些投资群体要注意后期变形周期可能要长，所以要准备好一定的资金现金流。

而就购房群体来看，翠屏城主要吸引的是在南站、S1号线正方新城、禄口机场及空港新城工作的刚需群体。而投资群体主要是江宁、城南，或是禄口及空港新城人群，以及区域有换房改善需求的群体。因为受地缘因素影响，这些群体对区域的认同会较高。

最后，掌柜君想说：对于1.2万/㎡的翠屏城，在江宁、城南工作的刚需可以入手，但在其他区域工作的刚需需要考虑下后期通勤成本。而投资客话，根据自身资金情况，以及考虑房票及贷款资格，综合考虑再做决定。返回搜狐，查看更多