为另一个残酷的春季房地产市场做好准备

来源： 2022-01-19 10:51:39

通常是在每年的这个时候，随着假期的到来，购房者和卖家都开始重返市场。这将继续每周增加，直到三月到来。届时，该行业的旺季——被称为春季房地产市场——将开始竞速。

但今年，家庭购物者方面的不安多于兴奋。一方面，可以说是历史上最激烈的去年春季房市，仍然烙在 2021 年不成功购房者的集体记忆中。要了解去年对买家的影响有多大，只需查看数据即可。去年春天的待售房屋数量达到了40多年来的最低水平。竞标战创下历史新高——2021 年 4 月，72% 的房屋获得了多份报价。而这种狂热使房屋升值攀升至历史最高水平。

这就提出了一个问题：购房者是否应该期望在 2022 年找到比 2021 年更友好的春季房地产市场?毕竟，过去一年的房价增长率——从 2020 年 10 月到 2021 年 10 月之间上涨了 19.1%——不可能永远持续下去。

房屋供应

为了了解 2021 年前几个月的房地产市场情况，我们研究了房地产经济学家去年反复告诉《财富》杂志关注进入春季市场的一个指标：住房库存。在 2021 年春季竞购热潮的高峰期，待售房屋数量比大流行前水平低 43%。鉴于市场需求方面不太可能大幅回落——有太多的千禧一代进入他们的首次购房年龄——供应方面(也就是库存)将决定 2022 年春季房地产市场的样子。

坦率地说，最新的住房库存水平读数对潜在的购房者来说并不好。截至 12 月， Zillow上只有 100 万套待售房屋。这比 2020 年 12 月下降了 17.5%，比 2019 年 12 月下降了 37.8%，当时有近 170 万套待售房屋。这意味着现在的房地产市场比进入竞争激烈的 2021 年春季房地产市场时更加紧张。

简而言之：家庭购物者应该期待更多的心痛，而不是解脱。

随着去年 2021 年春季市场的结束，业内人士希望库存水平将开始上升。整个夏季和秋季，库存终于开始略有上升(见上图)。该理论认为，随着疫苗的推出，更多在大流行期间对搬家持谨慎态度的老年房主最终将其房屋挂牌出售。经济学家还预测，2021 年 9 月结束对受大流行负面影响的房主的宽容计划将使更多房屋进入市场。虽然挂牌出售的房屋数量确实增加了，但这还不足以使市场对购房者友好。

这种缺乏库存的情况也不仅仅集中在少数几个房地产市场。在Zillow追踪的 327 个住房市场中，254 个的库存水平在 2019 年 12 月至 2021 年 12 月期间下降了 30% 以上。在 54 个住房市场中，包括迈阿密和科罗拉多州柯林斯堡等地，住房库存仍然下降了比大流行前水平高出 50% 以上。

利率

现在有一张大牌。

关注通胀的美联储预计将在 2022 年多次加息。这已经推高了抵押贷款利率。截至周四，平均 30 年期固定抵押贷款利率已达到 3.45%。这高于上个月的 3.1%，并从 2021 年 1 月的 2.65% 大幅反弹。抵押贷款利率上升将使一些购房者被拒之门外，并可能对房价增长造成下行压力。

但在短期内，抵押贷款利率上升实际上可能使房地产市场更具竞争力。房地产市场研究公司 Zonda 的首席经济学家 Ali Wolf 告诉《财富》杂志，购房者可能会在未来几周内开始涌入房地产市场，他们可能认为这是他们摆脱大流行引发的低抵押贷款利率的最后机会。当然，购房者涌入库存已经枯竭的市场将成为又一次竞购战高峰的完美风暴。

为另一个残酷的春季房地产市场做好准备

通常是在每年的这个时候，随着假期的到来，购房者和卖家都开始重返市场。这将继续每周增加，直到三月到来。届时，该行业的旺季——被称为春