蓬勃发展的房地产市场如何使野火变得更加危险

浓烟飘过加利福尼亚。热门的度假胜地已成为疏散区。社区正在燃烧到地面。随着气候变化和雨天越来越少，该州正被迫考虑夹在夏季和秋季之间的恶魔般的新季节：火灾季节，一年中你戴 N95 口罩的时间不仅仅是为了大流行，烟雾缭绕的天空让人感觉像是世界末日。

然而，即使在野火风险最高的地区，财产价值似乎也几乎不受火灾破坏的影响。根据房地产公司 Redfin 的数据，尽管每年都在与灾难性的火灾作斗争，但纳帕县的房价中位数在过去五年中上涨了近 42%。索诺玛县是另一个野火高发地区，其房价中位数上涨了 40% 以上。而且，紧邻太浩湖的埃尔多拉多县最近几周与卡尔多大火作斗争，其房价中值在过去五年中上涨了近 60%。

尽管发生火灾，加州对住房的需求仍然使供应相形见绌

火灾多发地区的房价上涨似乎很奇怪。毕竟，野火应该降低房产价值的原因有很多——房屋被烧毁的风险、连续数周的烟雾毒害空气、烧焦的风景、飞涨的家庭保险费。研究发现，火灾一直以来都会降低一个地区的住房需求及其财产价值，特别是对于那些景观毁坏的房屋，提醒居民未来的危险。

但凭借其就业机会、温和的气候和户外设施，北加州仍然是可取的，房屋供应仍然稀缺。住房如此稀缺，即使正常的火灾季节会降低住房需求，一群热切的购房者仍在等待抢购他们认为是一笔交易的房产。

Redfin 首席经济学家达里尔·费尔韦瑟 (Daryl Fairweather) 表示：“没有足够的房子供每个想要购买的人购买，尤其是在加利福尼亚沿海地区。”“这促使人们在更容易发生火灾的地区购买内陆房产，即使火灾风险正在增加。”

一个最近的一份报告，从一组研究人员在加州大学伯克利分校和接下来10，一个非营利性智库大学，分析了状态越来越火的危机。它认为，更安全的城市地区的反开发法规使住房价格高得令人望而却步，促使城市蔓延到容易发生野火的森林和草地地区。该报告的合著者罗伯特·奥尔尚斯基 (Robert Olshansky) 表示，房屋建筑商发现在荒地-城市交界处建造房屋要容易得多，这是发生野火的风险最大的区域。报告称，在 1990 年至 2010 年间，加利福尼亚州所有新房中有一半建在该地区。“这不仅仅是火灾问题，”奥尔尚斯基说。“这是该州住房危机的一部分。”

与此同时，野火只会使加州的住房危机更加严重。在最近的一项分析中，房地产分析公司 CoreLogic 的副首席经济学家塞尔玛·赫普 (Selma Hepp) 研究了北加州野火后的住房价值和租金。她发现，当火灾对一个地区的住房供应造成特别严重的破坏时，房价会随之大幅上涨。

例如，索诺玛县最大的城市圣罗莎在 2017 年的塔布斯火灾中毁坏了约 6% 的住房存量。这 6% 的家庭需要住在某个地方——许多人回到了家乡。赫普发现，火灾发生后的几个月里，圣罗莎的租金年增长率翻了三倍，高于火灾前的 4%。同样，圣罗莎的房价年增长率从 7% 跃升至 12%。索诺玛县的租金和房价总体上都增长了两倍。此后价格趋势已经冷却，赫普没有发现 2020 年发生的火灾对价格上涨的影响。她说，原因之一是 2020 年的火灾没有摧毁那么多房屋。

火灾的连锁反应已经影响到房地产市场，而不是直接受影响的市场。加州大学伯克利分校去年的另一项研究发现，有证据表明，在 2009 年至 2019 年期间，伯克利的住房需求因北加州火灾而增长。作者得出的结论是“频繁和大规模的加州野火通常会提高伯克利的房价。”

保险市场在气候变化的重压下屈曲

在易发生火灾的地区，房产价值仍在增长的另一个重要原因是购房者获得火灾保险的能力。长期以来，传统商业家庭保险的经济学在加利福尼亚等地发挥作用。从 1964 年到 1990 年，保险业平均每年支付不到1 亿美元来覆盖全国的野火损失。然而，近年来，保险市场一直处于动荡之中，因为它正在努力应对更具破坏性的火灾季节的成本。2011 年至 2018 年期间，保险业平均每年支付 40 亿美元来支付全国野火损失。然而，在 2017 年和 2018 年，仅加利福尼亚州就提交了超过200 亿美元的申请在涵盖野火损失的保险索赔中，消除了该行业数十年来在该州提供家庭保险的利润。Pacific Gas & Electric 达成和解，以弥补那些火灾季节造成的大部分损失。尽管如此，在加利福尼亚从事家庭保险销售业务的时机并不好。

加利福尼亚州拥有高度监管的家庭保险市场，其费率必须得到州政府的批准。气候变化日益严重的影响已经为一场关于谁应该为日益增加的破坏成本买单的政治斗争奠定了基础。为了应对严重的保险索赔，保险公司一直在努力提高费率和降低赔付。他们越来越多地决定不再为火灾多发地区的加利福尼亚人更新家庭保险。2015 年至 2019 年期间，保险公司拒绝为近 100 万加州人续签家庭保险单。

在里卡多·拉拉专员的领导下，加州保险部一直在采取权宜之计来保护受灾地区的房主。连续三年，Lara 已在重灾区发布为期一年的暂停保险，迫使保险公司继续为可能被放弃的房主提供保险。这激起了关于谁应该承担气候变化成本的政治辩论。是否应该是私营保险公司，它们每年都面临着几乎不可能为历史性灾难提供保险的经济状况?应该是政府吗?情况是否变得如此糟糕，以至于加州的大部分地区都应该是自建和自住风险区?大约四分之一的加利福尼亚人——1100 万人——现在生活在高风险火灾区。从等式中删除保险可能会破坏社区并迫使数百万人搬迁。

由于传统的保险系统试图退出高风险地区，房主被迫转向高成本和准系统的加州公平计划，作为为他们的房屋提供保险的最后努力。FAIR 计划是国家规定的最后保险人，由保险公司和保单持有人自己出资，为无法在传统市场上找到保险的高风险房主提供资金。这应该是一项紧急政策，但截至 2019 年，将近 200,000 名加利福尼亚人依赖它。

Lara 专员和州长 Gavin Newsom 还一直致力于采取其他措施来激励减轻火灾的策略，例如家庭“加固”，旨在使房屋更能抵御火灾。然而，许多房主负担不起加固房屋的费用。为了为此类缓解策略提供政府资金，并让保险公司向进行投资以保护房屋免受火灾影响的房主提供保单利率折扣，一直存在政治斗争。

劳拉最近成立了气候保险工作组，该工作组正试图为该州制定应对未来气候变化破坏的道路。“减少未来损失的最明确途径——这也会导致降低保险成本——是建设得更好，”该组织的报告草案说。“长期以来，由于缺乏强有力的建筑和分区规范以及准确的危险地图，开发已将更多的人和房屋转移到风险较高的地区;这无法解决该州长期负担得起且公平的住房挑战。”

即使您不是加利福尼亚人，也可能值得关注这一切是如何发生变化的。无论是火灾、洪水、飓风还是海平面上升，气候变化都准备好对全国的财产和保险市场造成严重破坏。