2021年6月的房产负担能力更新

澳大利亚房地产市场价格在过去一个月继续攀升，过去六个月出现了有史以来最强劲的增长。随着澳大利亚储备银行结束其定期融资工具，抵押贷款利率小幅走高。在可负担性方面存在一些非凡的差异。在某些市场上，抵押贷款服务从未如此便宜，但为存款或偿还贷款而存钱却从未如此昂贵。

总体而言，6 月份房屋估值和负担能力统计数据恶化。对于投资者来说，绝对意义上的租金收益率从来没有降低过，相对于抵押贷款利率来说也从来没有更高。

最终结果是，联邦政府和储备银行成功地扭曲了条件，以鼓励尽可能多的人尽可能多地借贷。对住房的投资基本上是对他们继续为市场提供动力的能力投下信任票。

我们运行澳大利亚房地产市场计算器，以帮助投资者或潜在房主确定澳大利亚房地产的回报。我们想说明的想法是房屋估值有许多关键输入。利率是最重要的，但其他限制因素是：

抵押贷款支付：比较抵押贷款的成本与租用同一所房子的成本。使用这个比率来限制房价，我们假设当比率变高时人们更愿意租房而不是购买。

按揭支付工资：假设当比率变高时，人们租房是因为他们买不起。

房地产价格与工资：假设当比率变高时，人们租房是因为他们没有足够的钱来支付押金。我们认为这不如上述两个比率重要。

租金收益率：租金收益率是年租金除以房价。通过使用这个比率来预测价格，你假设当比率变低时，投资者不会购买房产，因为他们没有得到足够高的回报。

澳大利亚的抵押贷款利率可能会下降，但看起来会先上升。

这是令人困惑的部分。目前实际上有两种不同的利率，浮动利率和三年期固定利率。

浮动利率主要根据澳大利亚储备银行确定。它在 2020 年 3 月将浮动利率降至 0.1%，从而将银行的标准浮动利率降至 4.5% 左右。这不太可能改变。

2020 年 3 月，储备银行还推出了一项便利，他们以 0.1% 的利率直接向银行贷款三年。该工具(和其他市场干预措施)允许银行将三年期固定抵押贷款利率降至 2% 左右。它的名字是定期融资机制。它在6月底结束。

我们注意到欧洲央行在 2014 年引入了相同的机制，但一直未能取消。2014 年开始时为银行提供 0.1% 的资金。到 2016 年，该利率为 -0.4%。现在，-1.0%。是的，如果商业银行能找到人(任何人!!!)借钱，中央银行将支付高达 1% 的费用。

当您调整我们的房地产市场计算器中的因素时，您会发现在低通胀、工资增长和租金增长的情况下，利率对于决定房地产价格变得更加重要。但忘记现金利率。重要的因素是定期融资机制。目前，储备银行正计划在 6 月份取消该设施。利率已经小幅上涨，似乎取消三年期利率可能会继续上涨。

宏观因素

这对住宅物业估值有何影响?

请记住，我说的是对住宅物业的总体预测，而不是个别房屋或郊区。

房地产价格与债务可用性之间存在重要联系。金融危机在国际上证明了这一点。皇家银行业委员会在澳大利亚证明了这​​一点。当可用债务增加时，房产价值也会增加。当债务放缓时，房产价值就会下降。

信贷增长处于极高水平。信用可用性不是问题。

一方面是悉尼的房屋。他们现在在负担能力方面看起来很昂贵：

另一端是布里斯班的单位，看起来仍然比任何其他主要城市都更实惠：

有关澳大利亚其他地区的上述图表，请参阅房产详情。有关我们如何以及为何使用这些比率的更多信息，请参阅我们的住宅房地产预测方法。

澳大利亚房地产市场展望

这是一场引人入胜的对决。

一方面，移民人数锐减、大流行中断以及驱逐/抵押付款暂停的结束无济于事。在新住宅建设的推动下，供应正在增加。租金增长显示出模糊的生命迹象，但几乎和以往一样疲软。澳大利亚的私人债务负担比任何其他国家都大。

另一方面，我们有一种强烈的政治愿望，即保持澳大利亚房地产市场价格高企并向经济注入更多债务。通货膨胀率很低，工资增长也是如此，这意味着利率可以保持在较低水平的时间更长。我们有一个降低利率的路线图来提供帮助。由于担心更多的封锁，对独立屋的需求在结构上高于公寓。

澳大利亚陷入债务陷阱。我们有太多的债务，我们无法提高利率，因为这使人们更难偿还债务。为了获得更多增长，我们必须降低利率，因此人们借贷更多，循环继续。

改变的最大希望?大规模新政式的工作计划推高收入和增长来自实际消费能力而不是债务。但这还有很长的路要走。

与此同时，还有其他方法可以让财产派对继续进行。曾经的抵押贷款是 20 年，然后是 25 年，现在是 30 年。很快就会变成 50 年。日本有100 年的抵押贷款。许多人永远无法偿还抵押贷款，因此拥有房屋可能就像租房一样——只是从银行租房。