房地产热潮有何不同
来源： 2021-02-24 16:28:13
如果不是在全球大流行的背景下，由于房地产市场显示出再次开始繁荣的所有迹象，您可能会感觉到似曾相识的感觉，这是可以原谅的。
拍卖清算率接近创纪录的高位，随着贷款的腾飞，银行家们齐心协力，许多经济学家预测，未来两年房价将以两位数的百分比增长。
按年率计算，CoreLogic的最新季度数据表明，全国房地产市场正在以每年11.2%的速度增长。
但是，最新的价格上涨与之前澳大利亚砖瓦市场的繁荣之间存在较大差异。
一个明显的区别是，市场在很大程度上是由自住房购买者而不是投资者推动的，后者是过去十年来房地产激增的推动力。
CoreLogic的Tim Lawless表示，在2015年的顶峰时期，房地产投资者约占所有新抵押贷款的46%。如今，投资者仅占23%。
无法无天说，可能的原因可能是银行对仅利息贷款的信贷政策收紧，以及许多投资者青睐的公寓市场条件疲软。
Lawless说：“租金需求疲软，尤其是在墨尔本和悉尼市中心城区的投资市场，对投资者而言可能是一个重大的抑制因素。”
西太平洋银行首席执行官彼得·金(Peter King)也将投资者市场描述为“相对安静”。
金说：“我不会说我们已经看到[投资者]重返市场，但我认为情况似乎是有可能的。”
最新房地产繁荣的另一个不寻常特征是，它发生在第一次世界大战以来最慢的人口增长之中，您可能希望这会降低住房需求。
更重要的是，按揭选择公司首席执行官苏珊·米切尔(Susan Mitchell)指出，随着银行和联邦政府紧急财政援助的撤出，当前局势的不确定性可能会持续几个月。
抵押贷款经纪人的半年业绩也突显了这些时代的另一个特点：尽管新贷款增长强劲，但也有许多客户以惊人的速度偿还未偿债务。
因此，如果房地产市场没有受到投资者或人口增长的推动，而当前局势的不确定性依然存在，是什么推动价格上涨?
所有证据都指向业主自用的大富翁。澳洲统计局的数据显示，在截至去年12月的一年中，新的自住房贷款批准量激增了39%，而首次购房者的贷款批准量增长了61%，这得益于政府的拨款。
激增也是对最低抵押贷款利率的回应。当加上待售房屋供应不足时，其结果便是强劲的价格增长。
还有一种自我实现的动态，人们在看到价格上涨时倾向于跳入市场，从而吸引了更多的买家。这种被称为“害怕错过”的现象或FOMO，可能会进一步加剧价格上涨。
专家表示，不寻常的情况表明，房地产市场前景仍存在分歧，而不是长期以来的繁荣。
Lawless将全国房价上涨了7%至10%，但预计悉尼和墨尔本的房价将由于承受能力的限制以及他们对海外移民的更大影响而受到一定程度的抑制。
Lawless说：“我认为市场并不脆弱或不会倒退，但是很难看到明年房屋价格的上涨如此之快。”
AMP Capital首席经济学家肖恩·奥利弗(Shane Oliver)也预计增长5-10%，但他说悉尼和墨尔本市中心的价格上涨可能会受到更多限制。
如果FOMO着火并且繁荣开始加速，澳大利亚储备银行(RBA)已明确表示，监管机构可能会采取措施抑制市场。但是目前看来，这似乎不太可能。
澳大利亚储备银行行长菲利普·洛(Philip Lowe)本月表示，他主要担心的是银行“高风险”贷款，而不是房价变动，但到目前为止，几乎没有迹象表明贷款标准恶化。
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