洛阳连续三年土地供应量在250万方左右 商品房市场供不应求

土地出让金是地方政府财政收入的重要组成部分，一个城市对土地的规划和运营能力决定了这个城市的土地价值，政府卖地的能力和技术决定了这个城市最终的土地价格。下面来看看咱河南这几个典型城市哪家卖地技术强!

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郑州：中庸之道稳字当头

郑州作为河南省省会、国家中心城市，作为河南的龙头城市，承载着复兴中原的使命，千万人口、千平方公里建成区、万亿GDP、标榜着老大的实力。郑州市地处平原，北接黄河天堑，向北跨越黄河发展难度较大，整体发展方向为向东、向南，向西三个方向，东接开封，加速郑汴一体化，向南规划航空港区，打造航空新城，向西兼并荥阳、上街。郑州市随着版图的不断扩张，逐渐成长为一个多核心的特大城市，北龙湖、象湖、常西湖、蝶湖、商都历史文化新区、高新区双湖，一个个新的板块核心正在逐步成熟!

交通规划方面地铁加速建设，目前基本形成地铁1、2、5号三条地铁线路，初步形成“申”字型地铁线路，2020年郑州地铁3号线一期、4号线、6号线一期、10号线一期、12号线一期、以及3号线二期共计8条地铁线同时开始建设，三环、四环全面建成通车，城市交通红利不断释放。

从城市规划和基础设施建设速度来看，郑州的基本面价值秒杀河南省其他地市!

郑州市2014-2016年土地市场年成交建筑面积在1420-1857万方之间，2016年郑州房地产市场被引爆，当年商品房住宅成交量高达1481万方，住宅库存告急，2017-2019年为补充库存，加大土地供应，此三年间土地成交量在2200-2922万方之间，土地成交量基本平稳，2017年-2018年土地市场趁着住宅市场的火爆，地王频出，土地成交楼面地价也不断走高。

郑州卖地一直秉承“中庸之道”，每年的土地供应基本都是略高于当年的商品房成交量，维持房地产市场的基本平稳，近三年郑州的房地产市场也基本平稳发展，没有大的波动。土地价格方面在2018年郑州市对基准地价进行一次大的调整，土地价格大幅上涨，亩单价上涨约200-300万/亩，2019年虽然房地产市场下行，但是郑州这个潜力股还是吸引了各大房地产开发企业的“热宠”，土地成交楼面均价上涨至3823元/平方米，逆势飘红还是反应了郑州未来巨大的发展潜力。

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洛阳：错峰供应 高点出货

洛阳作为河南省副中心城市，豫西核心城市，714万人口、近5000亿GDP彰显这个十三朝古都的荣耀。河南第二个地铁规划获批的城市，1、2号地铁线开建，在地铁审批收紧的形势下，洛阳地铁获批也展现洛阳这个富有历史文化底蕴城市的内在实力。洛阳产业发达，有10家上市公司，人民富裕，购买能力强，这个城市潜力巨大。

洛阳市2015-2017年连续三年土地供应量在250万方左右，仅为其正常供应量的50%，土地供应稀缺导致洛阳2018年房地产市场库存告急，整个城市存量仅有50万方，而这个城市一年的商品住宅需求量在300万方左右，商品房市场严重的供不应求。

同时洛阳作为河南省副中心城市，基本面良好，吸引了各大房企的密切关注，2019年5月，龙门大道和香山路2018-13号地块的竞拍吸引大量房企参拍，地价一度竞拍至1401万/亩，楼面地价7005元/平方米，地价直逼郑州，这次土拍也成为助推洛阳房价上涨的一剂猛药。地王出现后，洛阳房价不断上涨，2019年6-7月连续两个月盘踞中国房价上涨第一名。

大哥的位置不好坐，为对冲房价上涨压力，洛阳市政府加速供应土地，部分地块未拆迁干净就直接供应，2019年洛阳市房地产市场总供应量达到670万方，这场及时雨有效缓解了洛阳市住宅市场的紧缺情况，目前洛阳房地产市场趋于平稳。

洛阳市卖地策略是先“囤积居奇”，供求关系失衡导致地价上涨，拉高价格之后再完成一波集中出货，出货量正好弥补前期的土地供应缺口，这样既能弥补前期的土地供应缺口，又能卖个好价钱。待库存消化部分之后再完成第二波土地供应，通过土地错峰供应使土地市场始终维持在“供不应求”的状态，保证政府的卖地收益。

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南阳：有地就卖 没地休息

南阳是豫西南地区枢纽城市，近4000亿GDP，1005万常住人口，农业、医药、旅游产业发达，旅游资源丰富。洛阳拥有宛城区和卧龙区两个区，市区人口约200多万，下属的几个县实力也比较强。南阳市近几年通过举办国内外大型会议活动(全国农民运动会、世界月季博览会等)，在国内打出名气，同时也推动市域基础设施的建设速度。由于南阳产业结构相对落后，主要以第二产业为主，居民人均可支配收入相对较低，购买能力相对较弱。

南阳市重点规划南阳新区板块，建设“三馆一院”，通过地标建筑拉高片区的价值，但是由于市政府财政能力不足，建设速度缓慢，2019年12月郑万高铁河南段正式通车，南阳也有了自己的高铁站，高铁和机场都布局在南阳东部新区，南阳东区也会迎来新的发展机遇。

南阳市2014年土地成交量143万方，2015年土地成交量283.7万方，2016年土地成交量580万方，基本上是每年整理多少地就卖多少地，没有统一的规划，有地就卖，没地就歇。2017-2018年南阳市整理出来的地相对较少，这两年供应的土地在172万-224万方，仅为年度均值的50%。

连续两年土地供应不足导致2019年南阳市商品住宅的飞速上涨，核心片区白河南、行政区板块均价达到10500元/平方米，郊区项目也基本都在8000+。2019年6月，南阳新区三川置业以6708元/平方米的楼板价刷新了南阳的单价地王。2019年年底南阳市也趁着这波热潮，大量供应土地，2019年南阳市完成了326万方的土地供应，弥补了城区的“土地荒”。2020年预计还是继续供应土地，但是南阳棚改推进慢，土地整理速度慢，未来也没有太多可以供应的土地。

南阳市作为农业大市，市政府也秉持了“自给自足”的原则，慢耕细作，整理多少地，咱就卖多少地，不贪心、不耍心眼，老老实实做人，实实在在做事!

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信阳：无地可供 不靠地产

信阳处于中原城市群、武汉城市圈、皖江城市带三个国家级经济增长板块结合部和京广、京九“两纵”经济带的腹地，中西部人口密集区的中间位置。截至2018年，信阳总面积1.89万平方公里，常住人口647.41万，GDP2388亿，辖8县2区及6个管理区、开发区。

信阳市山川秀美，生态资源丰富，美女资源更丰富，信阳产业结构以第一、第二产业为主，旅游资源也很丰富，信阳菜誉满天下，走在河南的城市里，到处可见信阳菜的招牌。信阳地势以山川和丘陵为主，土地资源相对比较稀缺。

信阳市2015-2018年的土地成交建筑面积在85-100万方之间，土地供应量极少，这也造成信阳市房地产市场的严重供不应求，基本没有多少新盘在售，新项目开盘也是快速去化。土地供应严重不足导致这个基本面不太好的城市房地产市场去化异常火爆。

信阳市受其特定的自然条件限制，土地资源相对比较稀缺，土地整理速度也比较慢，这个慢节奏的城市的人也特别会享受生活，平时做点好菜，吃吃喝喝，赚点小钱，这样的日子也很滋润，俺们不靠房地产提振经济，俺们只想要幸福安逸的生活，信阳人不靠房地产!

从这几个城市的卖地策略来看，还是洛阳最牛，错峰供应，通过年度的错峰供应，在土地稀缺的年度集中供应土地，保证每块地都卖个好价钱!同时每个批次供应1-2宗地，这样避免集中供应土地导致房地产市场同期在售项目过多出现恶性竞争，进而导致片区房价下行。通过这样供求关系的平衡，保证房价稳定，地价有支撑，每块地都能卖上好价钱!论卖地技术，还是洛阳最强!