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长沙楼市\\「长沙业主投诉多的楼盘」

来源:   2023-05-24 16:16:18

近年来,长沙土地市场的供应在不断增加,开发也逐渐成熟。 记者 顾荣 摄

因“游戏规则”变化,今年上半年的土地市场似乎更为热闹。

集中土拍开启,城央临江地块楼面价达历史新高;板块分化持续,高溢价和流拍显现,住宅限价逐渐拉开价差;“马太效应”继续发生,联合拿地更为常见,集中供地下合作能力逐渐凸显……

据湖南克而瑞数据显示,2021年上半年,供求量价同比去年上半年上涨明显,楼面均价首次突破“4”字头。长沙六区一县供应土地1371万平方米,成交1415万平方米,楼面均价4075元/m2,流拍宗数3宗,溢价率5.9%。

热情高涨

流拍率创历史新低

土地市场人气居高不下,这与房企拿地的热情息息相关。

“总供应建面1207万平方米,同比上涨78%;总成交建面1096万平方米,同比上涨90%;流拍率3%,创历史新低。”这是湖南中原地产研究院发布的长沙土地市场的数据,从中不难看出,上半年长沙内六区实行集中供地以来,房企拿地格外积极,土地供销热度高涨。

拿地的积极性,从土拍的激烈程度中也不难看出。

6月9日,位于梅溪湖二期的[2021]长沙市044号住宅地熔断摇号,共有57家房企入围,最终被长沙博翠房地产开发有限公司竞得,成交楼面价5500元/m2,溢价率10%,地块总建面9.3万平方米,毛坯住宅限价11300元/m2。这也是上半年长沙土拍中,参与摇号的房企最多的地块。

同时,地价也有了明显攀升,数据显示,1-6月内六区经营性用地平均成交楼面价4523元/m2,同比上涨13%。在2020年地价首次突破4000元/m2后,今年继续刷新了峰值。

值得一提的当然是048号地块,起始楼面价9500元/m2,位于天心区殷家冲路,靠近湘江、火车头文化广场,周边有楼盘新力铂园、慢步江湾,整体的自然景观较好。最终,048号地块在51笔报价后达到土地最高限价289600万元,楼面价14157元/m2,创下楼面价新高,溢价率49%。据业内人士称,该项目建成后均价或将达30000元/m2。

板块分化严重

部分板块最高限价下跌

土地市场,一方面有些板块限价不断攀升,另一方面,部分板块却面临限价回落。

洋湖片区、滨江新城、雅塘片区等限价一直在不断上涨,最高限价分别为14200元/m2、14000元/m2、13000元/m2,高铁新城、麓谷等板块限价未变,梅溪湖板块仅二期供地,限价大幅回落,红星洞井、秀峰鹅羊板块限价下跌。

从土拍市场看,多宗熔断地块人气颇高,大多位于热门板块。比如雨花区板塘村的046号地块,具体位于仓储配送中心以东,万侯路以南,侯家坡路(规划)以北。距地铁5号线板塘冲站约1km,目前已有佳兆业、弘阳等房企在附近布局,周边配套较成熟。

最终该地块在38笔报价后遭遇熔断,6月8日开始摇号。据悉,通过摇号资格审查竞买人公示,有38家开发商入围,其中有绿城、保利、光大、碧桂园、正荣等品牌房企。最终被长沙蒂屋房地产开发有限公司摇得。

同时,045号地块也在出价29笔后熔断,该地块位于隆平高科版块,其土地挂牌最高限价47050万元,溢价约9.3%,楼面价6438元/m2。

值得注意的是,在滨江新城036号出价环节,从当天下午13时34分开始,1分钟内一共有15笔报价,地块遭熔断。这种速度,在此前长沙土拍市场上,很少出现。形成对比的是,这次集中供地有3宗地块因无人出价遭遇流拍;除此之外,只有1家开发商底价成交的地块占比近53%。

“马太效应”显现

房企进入高分化时代

土地价格上行,利润越摊越薄,面对日趋激烈化的竞争,房企报团取暖成为常态。

5月14日,万科、中天城投联合摘得两宗松雅湖临湖组团地块,该宗地块为商住用地,位于长沙县星沙街道东二线以东、滨湖路以南、东六线以西、特立路以北,起拍总价254654万元,起始楼面价为3329元/m2。

6月1日,金茂摘得雅塘城市运营项目首批地块,该地块位于雨花区雅塘井湾板块,总建筑面积约25.95万平方米,规划用途为商住用地。据悉,这次金茂将牵手越秀,共同进驻雅塘片区,越秀地产拥有该地块50%的实际权益,需支付土地价款约6.55亿元。

易居企业集团CEO丁祖昱称,行业整体规模增长放缓、市场面临下行压力已成为长期命题,叠加“三条红线”、土地“两集中”政策,对房企的资金要求、调配能力、测算能力等都是非常大的挑战,抱团取暖已成为行业共识。

“拿地环节需要更加重视地块前期客户调研等前置工作,提高周转效率,同时要多形式参与拿地;在产品打造方面,客户对于大户型产品或高端产品需求逐年增加,多宗不限房价地块也给到了房企充分打造空间,可利用地段或景观优势,产品设计突出空间舒适度、景观面宽、多套房等豪宅调性,满足客户需求同时也能实现溢价。”湖南中原地产总经理胡治钢表示。

克而瑞湖南区域认为,房企应该多渠道多元化拿地。通过招拍挂获地能快速推进项目入市形成业绩,但集中供地模式下热门地块竞争激烈,获地困难;“抢地大战”下房企多元化拿地的重要性凸显,房企可通过城市更新、一二线联动、收并购、产业勾地等多种方式获地。

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长沙上半年土拍之“最”

住宅限价最高

2月2日,长沙市129号商住用地吸睛不少,该地块靠近地铁2号线和火车站,地理位置优越。这是长沙目前第3宗住宅毛坯限价14800元/m2的地块,也是当前住宅毛坯限价最高的地块。经过4轮报价,世茂以84550万元的价格竞得[2020]长沙市129号商住地,成交楼面价7462元/m2,溢价率3%,出让面积22661.64m2。

总价最贵

作为长沙近5年来体量最大的棚改地块,[2021]长沙市004号地块出场便“自带光环”。该地块位于河西老城区核心地段,也被称为河西的王炸地块。宗地起始总价37.21亿元,成交楼面价达到6800元/m2,2月20日,被长沙润城房地产开发有限公司(华润置地)以底价摘得。据悉,项目定位为河西封面级商业地标,拟打造以万象城商业为核心的TOD综合体。

出让面积最大

5月14日,万科和中天城投联合摘得松雅湖南岸两宗涉宅用地,其中[2021]长沙县014号商住用地的总建筑面积约74.69万方,成为上半年长沙出让面积最大的项目。地块位于长沙县星沙街道东二线以东、滨湖路以南、东六线以西、特立路以北,成交价262295万元,溢价率3%,折合楼面价3429元/m2。

溢价率、楼面价最高

6月1日,长沙市第一批“两集中”供地挂牌截止,也掀起了一波土拍热潮。本次土地共计36宗,其中最吸睛的是048号地块,在51轮激烈竞拍中,溢价率49%,最高楼面价达到了约14157元/m2。这不仅刷新了2016年的土拍记录,也实至名归成为上半年溢价率、楼面价最高的地块。最终,长沙驰景房地产开发有限公司(绿城)中签,总价289600万元。

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