半坡商铺现在运行情况「刚买的商铺想退怎么办」

最近，多位购房人向华商报反映：他们在西安半坡国际广场买商铺，结果商铺拿不到，钱也退不了，涉及人数众多，少的20万，多的数百万。

华商报记者采访了解到，半坡国际广场商铺的销售与租赁涉及多家公司，合作关系复杂。相关公司称，除已退款外的实收金额为4.2亿，目前尚未退款的购房者有1200多人。

关系图

宏峰：半坡国际广场项目开发商

千林：销售方？大业主？

2017年9月10日与宏峰签订《半坡国际广场（商业）投资订购合同》，受让半坡国际广场项目商业房屋销售权及相关权益。千林自己认为是给宏峰售房的，而宏峰认为他们是把房打包卖给了千林。

圣安：商铺实际运营方

在宏峰与千林签订合同之前，就与圣安签有《房屋租赁合同》，租赁期内享有标的房屋的对外出租权、招商权和统一经营权，三方协议将其统称为『租赁权』。

澳海：千林售后返租合作方

在千林公司销售人员引导下，众多购房人与澳海签订了《半坡国际广场商铺租赁合同》，被购房人认为是自己所购商铺的租赁对象，实际上并无商铺的运营权。

2017年9月，宏峰公司与千林公司签下“投资订购”合同，千林对宏峰开发的商铺进行销售

2019年10月，宏峰与千林解除合同，在千林购买商铺的业主面临可能“钱房两空”的困境

千林：法院已判宏峰返还约2.3个亿，还有1.9亿元的账，其中有9000万计划三到五年退完

灞桥区信访局负责人：政府可出面帮助建立还款监管账户

A购房者

『我们掏钱买的商铺，在千林和宏峰两家公司解除合同后，竟然和我们没有关系了。』

买商铺时签订租赁合同

但后来就收不到租金了

2月21日，购房人王先生反映，2018年5月他与西安千林投资集团有限公司（以下简称千林）签订了一份房屋认购合同，以28.5万元购买了半坡国际广场A栋3楼面积为24.44平方米的商铺。并于同日在千林公司工作人员的引导下，和陕西澳海商业运营管理有限公司（以下简称澳海）签订了商铺租赁合同。合同约定，税后租金以合同款总价前三年每年6%、第四年7%、第五年8％返租，每6个月支付一次租金。合同时效为自签订合同之日起延续18年，但手写的租赁期限为期5年。

签了合同的当月，他就收到了第一笔租金8550元，但2021年5月以后就收不到租金了。2021年8月他到半坡国际广场去，看到千林的售楼部没有人但门开着。在附近另一处地方，项目开发建设单位西安市宏峰实业有限公司（以下简称宏峰）又设了个售楼部，玻璃门上贴有一纸通告，称宏峰已和千林解除合同关系。

“两家公司解除合同后

商铺竟和我们没有关系了”

2月22日，华商报记者来到半坡国际广场了解情况。

购房者马女士说，这个项目的开发建设单位是宏峰公司，当时售楼部里的五证也是宏峰公司的。2018年5月买房时是和千林公司签的合同，当时千林销售人员给出示了一份落款和盖章均为“西安市宏峰实业有限公司”的《半坡国际广场项目商业代收授权书》，内容是：“致乙方西安千林投资集团有限公司：甲乙双方2017年9月20日达成买卖协议，为保障正常手续办理，甲方特授权乙方代为甲方收款并签订认购合同。”

“我们以为千林是和宏峰合作的代理销售公司，于是我付了全款22.4万多元买了18.66平方米的商铺。签了认购合同后，也是在千林销售人员引导下又和澳海公司签了一份为期5年的租赁合同。但收了三次房租后，到了2020年初就收不到租金了。千林的人说因疫情影响商铺没有租出去，以后一定会补的。2021年7月份，业主们陆续找过来，发现门上贴着宏峰发的公告，说千林和宏峰已解除合同，商铺他们要收回。这时我们才知道出问题了：我们掏钱买的商铺，在千林和宏峰两家公司解除合同后，竟然和我们没有关系了。”

“两家公司2019年就解除了合同

当时并未知会购房者”

购房者陈女士说，她也是2018年5月投资29万元买了半坡国际三楼25平方米的商铺。收了三年返租后，到2021年就收不到返租了。“据了解，千林和宏峰其实在2019年就已解除了合同，但他们解除合同时没有知会购房者，直到宏峰在售楼部贴出通知我们才知道。”

马女士说，签合同后收到的租金，她一直认为是澳海公司给返的房租。到现在才知道，这些商铺其实是陕西圣安实业有限公司（以下简称圣安）在实际运营，澳海公司并没有运营权，因为宏峰和圣安在此前已签订了十几年的合同。“没出事前，我们并不知道这些公司之间的关系这么复杂。我们买商铺签订的认购合同没有进行网签备案，合同约定的是1200个工作日内才给办理网签和产证。租金是按照商铺面积返的，但商铺的分割并没有备案。他们把商铺分割了好多块，我到现在都不知道自己的铺子具体位置在哪。”

和马女士不同的是，冉女士还去看了自己购买的商铺位置。冉女士说，她是2018年五六月份50多万元一把付清买了四层50平方米的商铺。“当时房子就在那儿，售楼小姐还带着我去看了位置。当时说得非常好，买了之后不用自己经营就有收益，所以就买了。去年收不到租金后，我到半坡国际广场千林的售楼部，发现人已经换了。去了宏峰的售楼部，宏峰说两家公司已解除合同，让进行登记，有两个选项，选择要房和退款，我登记时选择了退款，但后来却没有结果了。”

交给千林的买铺钱

查流水发现打给了另一家公司

购房者都表示，买房时房屋认购合同上盖的章子是千林公司的。“我们这些购房人现在的情况是：有的人通过仲裁途径向千林要钱，仲裁虽然赢了，但千林没钱还；还有人起诉宏峰要商铺，最后却败诉了。”

也有既买了该项目的住宅，也买了商铺的。购房者荀女士说，她是2017年买了半坡国际广场的住宅，隔了半年左右，于2018年初又买了50平方米左右的商铺。住宅是和宏峰公司签的合同，商铺是和千林公司签的合同。住宅已经交了，也办了网签，但房产证还没办下来。商铺只知道编号，并没有实际分割，大概返了四次租金后就收不到到租金了。

一位购房者说在买商铺交款时，千林公司是用POS机刷卡的，后来发现签购单上显示的商户名称是“陕西千林商业运营管理有限公司”，并非“西安千林投资集团有限公司”（经查询西安千林为陕西千林的投资方）。后来去查银行流水时，又发现钱那笔钱被打到了“西安安硕商贸有限公司”。还有购房者的买铺钱被打到了宝鸡的烟酒公司、美容美发店等。“我们曾问过千林的负责人，回答说这叫合理避税。”

B保密协议

商铺已被千林卖给了很多人，这些人都是相关利益方，千林、宏峰要签订此协议，不仅未提前告知购房人，为何还约定了保密义务？

买商铺的人为数众多

有些人用了“千林贷”

华商报记者和两位购房人来到当时的售楼部，售楼部的名称是“千林·半坡国际广场接待中心”。玻璃门锁着，贴有千林公司2021年8月16日的一份通告，内容是千林公司就宏峰公司律师给购房人建议的回应。

就在附近，还有宏峰公司的一个售楼部。里面上班的一位工作人员说，他们并非宏峰、圣安、千林、澳海任何一家的人，而是另外一家公司，被授权在卖车位。

马女士说，在她买了这里的商铺后，她的一个朋友也买了，之后朋友的公公又买了三个铺子，投资近200万元。陈女士说，她买了这里的商铺后，北京的表妹也来买了一个，投资了29万。

“买半坡国际广场商铺的人很多，有一部分是外地来买的。我们也不知道总共有多少人买了这里的商铺，据说有800多户。还有些人是用了千林公司提供的‘千林贷’买的，用‘千林贷’买铺是五年后才给返租金，从2018年算起到现在还不到五年，所以可能还有一部分购房者不知道现在的情况。”

围绕一处商铺的销售和租赁

四家公司之间关系复杂

买一处商铺，竟然涉及四家公司。那么宏峰、圣安、千林、澳海四家公司之间到底是什么关系？

根据相关照片资料，2017年9月20日，西安市宏峰实业有限公司与西安千林投资集团有限公司签订了一份《半坡国际广场（商业）投资订购合同》。按照合同表述，前者为“出卖人”，后者为“买受人”。双方就半坡国际广场项目商业房屋销售权及相关权益事宜达成了诸多条款。

购房人提供的一份文字材料陈述：他们买铺的时间是2017到2019年，主要集中在2018年中旬。都是与千林签订认购合同，同时与澳海签订租赁合同。

经查询，千林和澳海都与“陕西千林商业运营管理有限公司”有关：西安千林投资集团有限公司为该公司投资方（大股东），澳海的法定代表人同时也是该公司的高管。另外，三家公司注册地在同一地址，基本可理解为“一家人”。

而宏峰、千林、圣安作为甲、乙、丙三方还曾签有一份《三方协议》，就半坡国际广场1幢1-6号楼商业标的房屋的销售权和租赁权相关事宜，三方达成了八项协议。

其中第一条约定：“甲方作为该项目的开发商与乙方已签订《投资订购合同》，乙方有权对外以自已名义销售标的房屋，并有权在支付完转让价款之后最终取得标的房屋的所有权(统称：销售权)。对此丙方知悉无异议。”

第二条约定：“在甲乙双方签署上述合同之前，甲方与丙方已就标的房屋签订《房屋租赁合同》及补充协议等相关附属协议，丙方在租赁期限内享有标的房屋的对外出租权、招商权和统一经营权(绕称：租赁权)。对此乙方知悉无异议。”

这份协议盖有三家公司的公章，却无具体签署时间。但从表述可以看出，宏峰在和千林签订《投资订购合同》前，就已经和圣安公司签订了《房屋租赁合同》。

既然商铺已经被宏峰租出去了，那么在千林公司销售人员引导下，众多购房人和澳海公司签订的租赁合同又是怎么回事？这种复杂的关系令人费解。

而在千林和宏峰于2019年10月16日签订的投资订购合同解除协议上，第八条特别约定“本协议签订后以及本协议履行过程中，甲乙双方均有保密义务”，这更是让购房者想不通：商铺已被千林卖给了很多人，这些人都是相关利益方，千林、宏峰要签订此协议，不仅未提前告知购房人，为何还约定了保密义务？

有购房者上网查询宏峰、千林两家公司的公开信息后发现：关于宏峰公司有数百条自身风险信息，其中因未按时履行法律义务而被法院强制执行的高风险信息有数十条；关于千林公司的自身风险信息也数十条，因未按时履行法律义务而被法院强制执行的高风险信息也有两条。

众多购房人在对信息进行梳理后发现：在千林、宏峰两家公司解除合同后，他们与千林的认购合同名存实亡，与澳海的租赁合同形同废纸，而千林的退款无法保障，有可能会面临钱房两空的局面。

在半坡国际广场一处矮墙上，“千林还钱宏峰还铺”八个红字特别显眼。购房者们表示，要么还钱，要么给铺，这是他们最大的愿望。

C法院判决

宏峰应向千林返还购房款18650万元，同时应支付违约金，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。

为何要解除合同？

千林和宏峰互相指责是对方问题

在已经把商铺卖给了很多购房人后，千林和宏峰为何要解除合同？2021年千林公司起诉了宏峰公司，此案经由西安中院审理，2021年12月21日做出了判决。

根据判决书，千林公司在起诉时的陈述是：2017年9月20日，原告与被告签订《半坡国际(商业)投资订购合同》，履行期间，原告相继向被告转让投资订购款项合计18650万元。在此之前，标的房屋“半坡国际广场”已由被告以在建工程抵押方式在兴业金融租赁有限责任公司融资，并在西安市房管局办理了在建工程抵押登记。被告违反诚实信用原则，未按期偿还兴业金融租赁有限责任公司贷款，致使兴业金融租赁有限责任公司不同意在标的房屋分割手续上盖章，并停止出具撤押单，导致客户无法取得银行贷款，更不能正常办理网签手续，不断引起客户维权纠纷，不仅给原告的信誉造成了巨大影响，也给原告的经营造成了较大损失。其次由于被告原因，部分项目没有通过消防验收，使标的房屋无法交付，导致无法正常商业运营，更无法按时交付租金。2019年10月16日，为了避免损失扩大，原告和被告经协商签订了《半坡国际广场（商业）投资订购合同解除协议》。

被告宏峰公司则辩称：双方于2017年9月20日签署的投资订购合同属于商品房买卖合同。但双方自签订合同后，千林公司履行合同过程中频繁出现逾期付款的违约行为。2019年10月16日，鉴于国家互联网金融政策变化，千林公司履约能力明显下降，不能如约向宏峰公司支付商铺买卖款，双方协商签署解除协议以终止合同。千林公司将商铺未交付及合同解除之责任转嫁至宏峰公司，无事实和法律依据，违反了诚实信用原则。千林公司购买房屋之后，所进行的处分行为、投入的成本与宏峰公司无关，且正是因为千林公司违规销售导致了宏峰公司和广大权利人均产生了巨大损失。双方投资订购合同因千林公司频繁违约且不能如约按期足额支付商铺买卖款，导致双方合同解除。

法院判决合同解除

判宏峰返还购房款并支付违约金

法院审理查明：2017年9月20日，原告千林公司（乙方）与被告宏峰公司（甲方）签订《半坡国际（商业）投资订购合同》，约定原告受让被告开发建设的“半坡国际广场”项目1幢1-6单元-1—4层底商约59500平方米商业房屋销售权及相关权益。转让单价为8500元每平方米，总价款约为50575万元。千林公司应于合同签订后第2个月起每个月25日以前支付宏峰公司人民币1500万元，直至付清价款为止。2018年5月3日，千林公司与宏峰公司签订《补充协议》,对付款日期及每期付款数额进行了变更。2019年10月16日，千林公司（乙方）与宏峰公司（甲方）签订《半坡国际（商业）投资订购合同解除协议》，对双方签订的《半坡国际（商业）投资订购合同》、补充协议及其他相关书面文件予以解除。

法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。最终法院判决：自判决生效之日起三十日内，被告西安市宏峰实业有限公司向原告西安千林投资集团有限公司返还购房款18650万元；判决生效之日起三十日内，被告西安市宏峰实业有限公司向原告西安千林投资集团有限公司支付违约金，以18650万元基数，按照一年期贷款市场报价利率（LPR）的三倍自2020年5月16日起计算至实际清偿之日止；驳回西安千林投资集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

据了解，对于该判决，宏峰公司没有上诉。

到底是代理销售还是买卖关系

宏峰和千林认识不一致

尽管法院已经宣判，但对于两家公司到底是代理销售还是买卖关系，宏峰和千林认识仍不一致。

3月9日，宏峰公司股东之一、曾组织对购房人信息进行登记的薛先生对华商报记者说：“双方到底啥关系，以签订的合同为准。委托销售合同是开发商叫代理商来卖房子，这叫代理买卖。基本规则是你卖我的房子，钱是我收，你只是卖，我支付你佣金。你没有定价权，没有签订合同权，卖给别人是用开发商的公章，开的收据也是开发商的。”“我们给了千林59500平方米的商铺，中止合同以后你卖了多少房子、剩下多少房子，你卖了多少钱，你把资料要给我们甲方嘛。他不给，我们只能一户一户登记。现在法院已经判决了，所以前面的事情没啥说的了。判完以后应该我们给他还多少钱，退多少钱就完了，这个事就结束了，房产还是宏峰的。”

但千林公司负责行政工作的朱女士表示：“我们主观意识上就是给他们做销售。宏峰给我们的五证，给我们提供售楼处，给我们代售的权限，这些都是证据。但没办法，合同签到那儿了咱就按合同来，我们也认了。现在我们按照法律走，既然我们已经解除合同关系了，那你把钱退给我，我们来解决业主的问题。你收了1.865个亿的钱几年了，总不能拿了钱不给房也不给钱吧？”“澳海跟业主签的返租合同，其实是千林想给业主进行补贴的。但宏峰在跟我们签合同之前，就已经跟圣安有合同关系，把房子租掉了。他们这是一房N卖，又贷又租又卖，一个房子融资了三遍。所以运营也是圣安在运营，实际上这些商铺我们并没有使用，也没拿到手。可以这么理解：不管是我们客户买还是千林买，买了也拿不到：钱也拿不到，房拿不到，运营权也拿不到，啥都拿不到，宏峰还不出面。”

D质疑

如果是买卖合同关系，千林公司就应该在取得产权之后才能对外销售？如果是代理销售，宏峰又为何不出面与购房人签订合同并盖章？双方解除合同为何不提前告知权益相关的广大购房者，这是不是两方设的局？

购房者质疑：没拿到产权就销售，是否涉嫌欺诈？

一些购房者说：如果千林和宏峰双方承认是他们买卖合同关系，千林公司就应该在取得产权之后才能销售，这样就不会产生后面这的问题。而千林公司并未拿到产权，澳海公司也没有实际取得经营权，就对外销售并引导签订租赁合同是否涉嫌欺诈？而宏峰也为千林对外销售提供了各种条件，如果他和千林是代理销售关系，宏峰却又为何不出面与购房人签订合同并盖章？另外双方解除合同为何不提前告知权益相关的广大购房者，这是不是两方设的局？

多位购房人说，他们也曾向公安部门反映此事。1月24日，西安市公安局灞桥分局出的处理意见书这样表述：经灞桥区政法委专题会议研究认为，以现有证据来看，“半坡国际广场”项目经销商千林公司售后返租行为暂不构成刑事犯罪。已委托第三方审计机构对千林公司进行审计，如发现违法犯罪行为将依法依规处理。2月23日，公安灞桥分局政工科负责人告诉华商报记者：经调查此事属于合同纠纷，不属于公安机关受理范围，已向群众耐心做好解释工作。

千林法定代表人：共卖了近1500户，实收款4.8亿

千林公司法定代表人胡先生称，商铺总共卖了近1500户，已退款的有200多户，现在剩1200多户。他们与宏峰签订解除合同协议没有告知业主，原因是没拿到钱，担心引起社会面的问题。但当时有业主要求退款时，都顺利退了。

对于购房人反映的买铺钱进了别的公司甚至美发店的问题，他表示：“有这样的情况。在操作过程中，我们有失误的地方，也有违规的地方。我们并没有按照现在卖房的方式进入监管账户网签。”

对于如何给1200多名购房人还款，他称：销售总额合同款是5.3亿，实收款是4.8亿，已给购房人退了6000万元，实收款是4.2亿。判决书算下来共判了近2.3个亿，这样就还有1.9亿的账。因项目已出事，准备把返租的6000万元“捡”回来，这样还差1.3亿。他自称自己有一块资产，价值4000万，公安局也去看过了。其余的9000万，计划用三到五年通过项目运转给购房人把钱退了。

他还解释了实收款4.2亿元的去处：付给宏峰1.865亿元；给销售公司佣金6000万，做活动促销1000多万，给介绍费1000多万……共在营销上花了9100万；给业主返租6000万；企业运营等费用花了近1000万……卖商铺有近8000万的价差，用于企业运营和投资上去了。“因为半坡国际广场这个事，导致我们资金链也出了问题，去年基本上资金就彻底断了。”

如果宏峰万一没能力还款怎么办？对此他称，宏峰给政府答应的是这个月给钱的，将近2.3个亿。如果宏峰不给还钱，将通过法院走执行和拍卖，把商铺夺回来给购房人。

E思考

代理销售公司卖的是开发建设单位的房子而非自己的房子，购房合同上应该盖建设单位的章子，而不是代理销售公司的章子。如果是要卖自己的房，基本前提是必须要拥有产权。如果连产权人都弄不清楚就贸然购买，就容易给自己带来损失。

住建部门：相关公司还欠灞桥区配套费6000多万

灞桥区住建局党政办工作人员告诉华商报记者，此事已涉法涉诉，不是一个部门能解决的。最早是由区政法委牵头的，2月23日区上领导指定由信访局牵头，安排相关部门按照各自工作职责全力促进解决此事。项目相关公司还欠区上配套费6000多万，灞河新区建设局已联系相关部门并和法院沟通，准备追缴该费用。区上还安排由法制办牵头找了律师，免费指导半坡国际广场购房者走司法程序。关于商品房销售的事权，是2020年1月才下放灞桥区住建局的，之前这一事权是在市住建局。

3月10日，西安市住建局市场管理处工作人员表示：商品房销售事权已经不在市局，而在区局，灞桥区有专门班子在处理此事。涉法涉诉后行政手段不便介入，只能等司法程序走完再说。这位工作人员介绍，商品房销售，只要代理销售企业有经营资质，人员有相关资格，就可以进行销售。可以采用哪种销售方式，不可以采用哪种销售方式，没有具体规定。售后返租不违反规定，但前提是房子必须是现房。代理销售有多种形式，有只负责销售没有定价权只赚取佣金的，也有预交付保证金拥有定价权以从中赚取更多差价的。但代理销售公司卖的是开发建设单位的房子而非自己的房子，购房合同上应该盖建设单位的章子，而不是代理销售公司的章子。如果是要卖自己的房，基本前提是必须要拥有产权。在产权还不具备的情况下就对外销售，是否涉嫌欺诈需要咨询市场监管局。西安市商品房销售进行网签是在2006年开始的，二手房销售网签是2015年开始的，从时间上看，都在半坡国际广场销售之前。

灞桥区市场监管局工作人员则表示，商品房的销售，管理职责主要在住建部门，市场监管局并没有相关管理职责。

灞桥区信访局负责人：政府可帮助建立还款监管账户

半坡国际广场商铺销售出现这样的情况，从多个层面都有值得思考之处：

从管理上来说，开发商在实际产权尚未转移的情况下能否通过“受让商业房屋销售权及相关权益”的方式，授权其他公司以自己名义而非开发商名义对外签订合同、销售房屋？销售方在自己尚未取得产权的情况下，能否仅凭一纸合同和支付部分款项，就对外签订购房合同？相关职能部门对这样的做法是否应予以规范或惩处？

从投资和消费角度来说，签订合同前就应该对项目进行充分了解，对可能的风险不应抱着侥幸态度。购买商铺这样的大宗投资更须谨慎，如果连产权人都弄不清楚就贸然购买，就容易给自己带来损失。

对于此事，灞桥区有关方面表示，商铺本身是五证齐全的，这没有问题。主要问题是两家公司出现了经济纠纷。哪一方该承担什么责任，法院已经判决，权责也很明晰。利益受损的群众可以跟相关公司解决他们之间的经济纠纷、法律纠纷。

尽管法院已判决宏峰给千林返还购房款，一些购房者表示对两家公司还是很担心，希望能由政府帮助设立监管账户用于还款。3月14日，牵头协调解决此事的灞桥区信访局负责人表示，政府可以出面帮助建立还款监管账户。 华商报记者 石铮/文 佘樱/图