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房企破产房价会降吗「房企申请破产」

来源:   2023-01-19 08:16:29

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今年上半年,全国商品房销售额再创9.29万亿元的新高,同比涨幅达到了40%……

然而,繁荣却只是表象!

据人民法院公告网显示,今年以来,递交破产文书的房地产企业累计已达203家,绝大多数为地方性小房企。

A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中,近半中小型房企预告亏损。

其实,今年申请破产的房企中,绝大多数都是地方小房企。而推动今年上半年商品房销售额再创新高的房企,多以大房企为主。

例如,2021年上半年,仅行业四大巨头碧桂园、恒大、万科、融创,就合计销售总额达1.4万亿元。

一边是商品房销售火爆,一边又是房企接二连三的破产,到底怎么回事?

其实,除了疫情原因,导致房企两极分化的原因还包括下几个原因:

1.行业洗牌

早在2018年,龙头房企万科喊出“活下去”的口号开始,房企行业就已经开始洗牌了。

2018年,万科全国新房销售额接近15万亿元,创下了优异的成绩。但同样是这一年,却有10家房企因资金链断裂而宣告破产。而且这十家房企大部分来自热点省市,其中:重庆4家、安徽2家、广州1家。

除了宣告破产外,也有不少房企因生存压力转型汽车制造业,如宝能、银亿等。

甚至当年还出现上市房企因为股价连续低于面值,而被强制终止上市。这样被强制终止上市的企业,在A股市场还是首例!

是什么原因导致房企行业洗牌?

从2018年开始,房企破产就不再新鲜!2019年,全国有300多家房企申请破产;2020年,全国约近400家房企发布破产公告;今年才过去半年时间,就有200多家房企递交破产文书……

而事实上,致使房企洗牌、中小房企销量严重缩水,不仅关乎政策,还有一个原因就是融资困难、资金链承压!

想想,就连常与万科同列“三巨头”的恒大,近期也深陷资金链承压传闻。更何况是那些小房企。

这些年,小房企一直面临着两难局面:不拿地难以生存,拿高价地又怕影响去化

这就像今年的实体,上游原材料、大宗商品暴涨,生产商不进原料不开工,人工、水电、厂租,经营成本一毛不能少,只能亏损。

如果生产商继续进料生产,市价没办法跟着上扬,高成本做出来的产品就只能亏!

面对这种状况,如果是有实力、能借到资金的生产商还好,熬一熬,等到原材料价格下跌,还能继续生产。如果没有实力,且又借不到资金,最终的结果就只能是关门。

关键咱们说的房企和生产商还不一样,原材料暴涨,生产商即便是面临进退两难,但是原材料不可能一辈子上涨,生产商总能熬到原材料恢复理性的水平!而房企压根就没可能熬到地价下降!

除此之外,这两年对房企借贷调控要求越来越严格,小房企借贷困难,没有资金继续承接高价土地建房;即便是能借贷拿地,房子上市后能不能消化?也是房企担忧的。

就目前国家对“房子是用来住的”基调,开启的历史从未有过的严控来看,缺少了炒房团,想要实现消化高价房,太难!

如果消化困难,严重影响到资金回笼,最后的结果难保不是破产。

据网上爆料,最近,浙江本土小型房企宋都股份在本月20日就将两个月前在杭州首轮集中供地中以17.83亿元竞得的地块退回给了政府,损失了5000万元保证金。

而选择退回土地的主要原因,就是担心后续开发会出现亏损

所以,一系列连带效应之下,小房企要么面临破产,要么只能被收购。而这种收购,早在李嘉诚跑路,万科说“活着”时,就已经开始了。

2018年10月,万科斥资32.34亿元收购旗下5家公司部分股权,获得位于河北涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗,总用地面积约33.93万平方米,均为住宅用地。

2018年11月,北京万科又斥资10.35亿接手海航地产资产。

后来,万科又接连在哈尔滨、太原、中山等地均有落子。

资金雄厚的大房企频频抄底拿地、接盘项目,那些中小型房企资金链承压,只能出售资产纷纷倒下。

除了资金链跟不上,房企债务集中到期,也是致使今年小房企生存困难的原因之一:

2.债务集中到期

有数据显示,今年正是房企信用债和其它有息负债的集中兑付期,整个行业大约有1.46万亿元的债务会在今年到期。

虽说1.46万亿的债务对于整个房企盘子70万亿的债务来说,并不算多。但是,受疫情、外加楼市严控影响,中小房企目前除了要面临拿地以及经营压力,还得面临融资以及偿还债务的双重打击。

虽然大房企也要承受压力,但是,与中小房企不同的是,大房企涉及的摊子大,怕的不是还债问题,而是怕出现金融风险和社会问题。说白了就是欠债盘子太大,债多不愁!

以前,“加杠杆、冲千亿、谋上市”,是很多中小型房企扩张的标准模式。但是继2020年的三道红线等政策出来后,去杠杆让现在的房企融资越来越难。

如今,大房企们凭借自身的资源与资金优势不断扩大市占率,而那些资金有限的中小型房企们,在融不到资又借不到钱的情况下,就只能被挤压……

既然中小房企被挤压,为什么不主动降价卖房?而是要选择破产呢?

其实,这些年房子一直涨,最重要的一个原因就是大家一直认为房子会始终向上走。

只要这个共识不被打破,房子的泡沫就不会破裂,大家就会永远保持买房的热情。

一旦房企主动降价,大面积抛售引发悲观情绪,受伤的不是单一房企,也不是某个买房子的个人,而是所有人!

因为房地产涉及的行业太广,像建材、装修、金融、银行、运输等各个行业都与房地产息息相关……

所以,一旦引发危机,后果不堪想象!

再说了,房价也不是房企想降就可以随意降的,要不然,过去恒大搞网上打折售楼,就不会搞出一系列的规范要求了。

当然,高层这么做也是为了购房者和所有人的利益考虑。

所以,即便房企想降价,他自己也没有这个权利,只能等待破产,另找出路。

至于房企破产谁来买单这事儿,大家只要好好想想房企是从哪里借来的钱,借的是谁的钱,就一目了然了。


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【作者简介】:

万子婳:学者

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