华润万象生活扛起“并购王”的大旗(图)

华润置地管理层合影

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

开年不足一个月，华润万象生活便扛起物管“并购王”的大旗，先后将禹洲物业和中南物业收入囊中，总交易额约33.2亿元。

华润置地2021的年报在两个月后公布。业绩会之上，管理层透露，除此前披露的招商银行授予华润置地及华润万象生活共230亿的并购额度，集团目前总储备收并购融资款400亿元，随时可以启动收并购。

不断筑高的融资金额，给了央企华润新的发展想象空间。

事实上，融资、裁员率及拿地等生存境况的迥异，让国央企与民营企业之间形成了泾渭分明的两种形态。

根据国泰君安统计，以2021年五十强房企为基准样本，央国企的销售金融占比从2021年同期的32.7%提升4.6个百分点至37.2%，民企比2021年同期降低了4.5个百分点至60.1%。

多数民企陷入经营困境之时，曾经因市场化薄弱而备受发展桎梏的国央企，迎来发展“暖意”。华润置地2021年三道红线绿挡，收并购融资已加满。在这场时代淘汰赛中，未来两年内，央企、国企大概率将成为市场的主力军，这是行业共识。随之而来的除资金的供给之外，人才的流动与吸纳可想而知。

所幸的是，华润置地所面临利好的时代命途，那些风险能力强、基本面质地优良、市场竞争力突出的优质国央企，有望获得更大弹性的估值修复行情，迎来位次的跃升。

所以，在被问及销售目标时，华润管理层的看法是，希望排名能有所上升，但这与绝对的冲规模不同，华润置地希望保持行业的排名及地位，实现有质量的规模增长，实现质量管理及效益管理的二合一。

华润置地，正迎来属于它的蓬勃的“第二春”。

谈行业：毛利率回归20%左右是共识

去除“规模论”，行业下行及宏观政策调整，导致房地产整体毛利率水平下降。

对此，华润置地管理层的理解是：“行业毛利率回归20%左右是共识，毛利率已经回不到30%左右的水平。未来，华润置地有信心将开发物业毛利率保持在22%、23%左右， 集团整体毛利率水平保持在25%以上。”

年报显示，2021年全年综合毛利润率为27.0%，比2020年同期的30.9%有所下降。其中，开发物业毛利率由2020年同期的29.1%下降为23.7%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由2020年的66.4%上升至68.2%。

即便顺应行业毛利率下滑趋势，华润2021年的成绩单仍然可圈可点。

2021年华润置地全年综合营业额为人民币2,121.1亿元，按年增长18.1%。其中，开发物业营业额为人民币1,838.6亿元，按年增长17.0%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为人民币174.3亿元，按年增长36.3%。

2021年全年每股股东应占溢利为人民币4.54元，2020年同期为人民币4.18元，同比增长8.7%；本公司每股核心股东应占溢利人民币3.73元，同比增长10.2%。

针对目前的市场环境，华润置地管理层指出，楼市回暖政策层面已经见底，消费者信心基本也处于筑底状态，现在需要考虑的是，用什么样综合力量提振市场。

“目前一线及强二线城市市场已经呈现回暖迹象，二手房交易量逐渐回升，上半年低开，下半年会回升。”

此外，行业发展正处于大浪淘沙的阶段，新旧模式交替之时，似乎所有的房企正在寻找“第二曲线”，以便实现自身盈利风险的分摊。

“新模式是相对于旧模式而言，过去快周转+高杠杆的发展模式、土地红利及金融红利时代已经过去，行业从高负债高杠杆、大规模，逐渐向高质量、高效益转化。从追求外延式的规模增长，转变成追求内涵增长。目前，华润置地正在探索新的发展模式。”

管理层认为，行业从增量时代转向存量时代，以住宅物业形态为导向转向以产业为导向的时代，未来也将聚焦多赛道发展模式，包括产业地产、长租市场，通过土地转化为资产，通过资产实现有效增长，以此实现商务的有效循环。这这些行业的变化都会影响行业新的发展模式。

从过去20年多年的发展路径来看，华润置地给予公众的印象一直是稳健的，市场也给予了它新的发展“第二春”。

据克而瑞数据，2021年，华润置地的新增货值为2843.4亿元，排名行业第7位，比2020年同期有所提升，相对于陷入暴雷泥潭民营房企，现金充裕是华润置地大手笔“扫货”的动力之一。

2021年，华润置地新增土储计容面积1439万平方米，总土储面积达6873万平方米。其中，物业开发土储面积为5778万平方米，投资物业土储面积为1095万平方米。

从城市能级分布来看，在年内新增权益土储1107万平方米中，一二线核心城市投资占比达90%，京津冀、成渝、长三角及粤港澳四大国家战略区域的权益地价占比达76%。

据管理层透露，从目前可售货值的城市能力来看，90%以上布局在一二线高能级城市；从新盘推盘节奏来看，节奏比较均衡，公司在三月份实现了管理导向调动一切资源，对于项目分类、密集关注市场变化，实行动态指令，保利润、保去化率。

“未来将坚持有规模的增量华润置地2014年年报，利用综合体的投资开发运营能力，形成强大资产负债表，提升财务风控能力。坚持安全为底线，财务纪律，不过分悲观及躺平，形成自身的核心能力。坚持把已经形成多元多赛道模式，守住先发优势，进一步做大做强细分赛道的能力，实现轻资产业务能力及城市建设能力。”

购物中心收入增速维持20%以上

从华润置业的业务构成来看，以住宅、公建为主的开发销售业务以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务，以及以华润万象生活为核心的轻资产管理业务，形成三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动。

经营性不动产业务能够为华润置地提供长期稳定性现金流；轻资产管理业务则能协同开发销售型业务获取资源，实现资产的保值增值。此外，华润置地还建立起了围绕城市建设与运营、长租公寓、康养和影业等业态为主的生态圈要素型业务。即，所谓的“3+1”一体化组合业务模式。

针对经营性不动产业务购物中心的整体布局，管理层透露，目前华润置地共有购物中心98个，在营购物中心45个，储备购物中心接近50个。未来四年购物中心将陆续释放，即便没有储备新增，也会满足每年开业10-12个项目的目标。

“在购物中心方面，华润置地主流产品线为城市重奢万象城、城市品质万象汇、城市活力万象天地这三条产品线，未来将在这三条产品线的基础上做深、做实，亦做小社区商业和细分市场领域细分赛道的能力，将商业几条护城河做强，做深，形成品牌影响力。”

年报显示，在经营性不动产业务方面，购物中心，写字楼和高端酒店三大核心业务为公司贡献租金收入约174亿元，其中购物中心实现租金收入139亿元，按年增长38.1%；写字楼实现租金收入19亿元，同比增长20%；酒店实现营业收入16亿元，同比增长43.9%。截止2021年度，华润置地拥有在营万象系列购物中心54个，储备项目约61个。

据了解，今年华润置地计划开业购物中心12个，坚持绿色发展，实现2021年ESG评级稳定增长，目前集团在绿色融资方面已经实现59亿元港元融资。

年内，华润置地旗下购物中心零售额按年增长45%至人民币1,072亿元，租金收入实现人民币139亿元，按年增长38.1%，实现9座购物中心如期开业，新增获取购物中心项目12个。截至2021年底，在营万象系列购物中心54个，储备项目约61个。

据管理层透露，未来十四五期间，华润置地购物中心收入增速将维持在20%以上，毛利率保持在70%，管理层对此也有充足信心。

已储备400亿元收并购融资款

不会考虑公司平台股权端的收并购

针对收并购，管理层的看法是，政府明确鼓励央国企参与收并购。管理层表示，收并购融资为收并购创造条件，就华润置地而言，对于收并购也是采取积极的态度，一方面提升工作的质量和工作效率，另一方面是数百亿的并购贷额度，为集团收并购创造了条件。

“未来将充分看清风险，从回报角度来看，将收并购本着几方面综合看待的原则，平衡风险和回报的关系，收并购一定基于团队自身高质量发展，聚焦有质量的发展要求，聚焦主流城市、主流板块，主流城市主流人群，主要侧重项目的收并购，不会考虑公司平台股权端的收并购。”

管理层称，每个项目都比较复杂，未来将坚持稳健的投资策略，规避相应的风险。

据管理层透露，除了华润置地获得招商银行230亿元并购贷之外，集团已经储备并购融资额度达到400亿元，随时可以启用。

去年7月份，国家发改委下发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入了基础设施REITs行业试点范围。这意味着保障性租赁住房的“春天”，公募REITs呼之欲出。

积极响应国家租售并举的渠道，打造投融监管退的管理运营模式，华润置地的长租领域在去年实现3.13亿元的增长。

是否针对公募REITs发行有所行动华润置地2014年年报，华润管理层表示，目前在香港外资市场有公募REITs发行，针对公寓及写字楼的国内REITs市场还没有打开，华润置地暂时还没有公募REITs的实践进展。返回搜狐，查看更多