帮助购房者驾驭火爆的房地产市场

不断上涨的房价以及仍处于历史低位但可能会攀升的抵押贷款利率给借款人和潜在的贷款人带来了一系列问题，随着借款人需求的转变，他们继续看到大量业务。

当今抵押贷款市场最有力的趋势是不断上涨的房价，这导致借款人面临更大的抵押贷款和首付，并且未来可能会面临更高的财产税。在更极端的情况下，尤其是在沿海地区，买家将已经高出的要价提高了两位数。

“由于竞标战，我们遇到的情况是合同或销售价格远高于估价，但鉴于市场限制，买家同意支付这些价格，”抵押贷款负责人 Sonu Mittal 说起源于罗德岛州普罗维登斯的公民。

各种因素，包括利率仍处于历史低位、住房持续短缺以及大流行促使城市居民寻找更宽敞的居住区，都表明价格上涨和市场泡沫将继续存在。这种泡沫可能导致意外和有问题的并发症，抵押贷款机构可以预先警告客户。

例如，一些购买合同要求借款人购买房屋，即使他或她的中标价格远高于银行贷款的评估价值。贷方可以根据房屋的 200,000 美元的评估价值提供 160,000 美元的抵押贷款。但如果出价高达 230,000 美元，贷款仍将与评估价值挂钩，要求买方额外支付 30,000 美元。

“贷款人需要寻找这些条款，”KeyBank 房屋贷款总裁戴尔贝克说，该银行在东北部、中西部和太平洋西北地区设有分支机构。“在一些州，它们相当普遍，但在其他州，我们看到更多的这些条款被写入并执行。”

贷款人员还必须注意他们的客户在合同规定的时间内完成购买。由于在竞争激烈的市场中，卖家对延迟的容忍度较低，甚至可以简单地结束销售，甚至保留可能代表买家购买房屋的诚意的一笔可观的定金。

“我们已经看到了强制执行的情况，因为卖家可以直接转移到下一个买家，”贝克说。“因此，截止日期的灵活性要小得多。”

此类条款通常会在竞争最激烈的市场中发挥作用，但鉴于低利率和住房库存严重短缺，全国房价仍在继续上涨。2021 年 5 月的 Zillow 市场报告指出，住房库存出现积极转变，较 4 月增长 3.9%，但仍比一年前下降 31.2%。

房地美最近估计房屋短缺接近 400 万套，不太可能很快解决，导致房价居高不下。Zillow Group 的经济学家马修·斯皮克曼 (Matthew Speakman) 表示，美国“几乎所有地方”的房价都在上涨，尤其是在大中型市场。

“我们的预测表明，未来几个月价格上涨将继续加速，因此贷款人可以更有信心地放贷，因为他们知道资产在短期内可能会升值，”斯皮克曼说。

他注意到当前房主出售房屋的普遍趋势是为更大的房屋支付更高的首付，通常是更实惠的邮政编码。

今年的利率上升实际上只是比 2020 年的历史低点有所上升，到目前为止似乎对价格上涨几乎没有影响。在其最新的月度住房报告中，Realtor.com 指出，5 月份是价格连续第 10 个月保持两位数增长。报告指出，由于缺乏可供出售的房屋，美国 5 月份的挂牌价格中位数较上年同期上涨了 15.2%，而当月的待售房屋数量比去年同期下降了 50.9%。

报告指出：“在全国范围内，房屋的销售速度比去年快了整整一个月，比 2017 年至 2019 年的市场上的典型时间快了 19 天。”更大的都市区“为买家提供了更低的价格涨幅和新上市房屋的更大增长。”

快速的周转为贷方带来了大量的新购业务。

“我们已经看到采购申请活动同比增长了近 30%，”米塔尔说，尽管库存有限。

总部位于俄亥俄州哥伦布市的亨廷顿银行零售抵押贷款销售主管丹沙纳汉表示，一年前再融资与新购贷款的比率为 70:30，现在接近 50:50，新购贷款可能继续增加。

尽管如此，对抵押贷款再融资的需求仍然相对强劲，因为随着合并高息债务或提取现金以历史低利率改善房屋变得更具吸引力，房主看到他们房屋的净值增加。

贝克表示，再融资方面的悬而未决的果实已经被采摘，现在市场更具挑战性，需要抵押贷款机构进行更多的外展活动，尽管仍有很多客户可以受益但尚未考虑他们的选择.他补充说，最近进行再融资的另一个原因是客户意识到他们可以从 30 年期转为 15 年期抵押贷款，并保持类似的月供。其他人则转向利率较低的可调利率抵押贷款。

“7 年或 10 年之后变成浮动利率的抵押贷款可能是合适的，因为借款人计划在此之前卖掉房子，如果他们计划缩小规模，因为他们的孩子已经毕业并离开了家，”贝克说。

米塔尔说，事实上，提高抵押贷款利率的前景——公民预计利率会逐渐上升——实际上可能会加速那些“有钱但没有利用历史低利率”的客户的抵押贷款再融资。

即使低利率持续存在，预期的房屋价值上涨最终可能会使首次购房者退出市场，因为他们通常更年轻，用于首付和支付每月抵押贷款的钱较少。一些借款人最终可能会发现自己过度扩张。然而，鉴于今天大量的首付和偿还能力文件要求，贷款人对 2007 年式的住房危机几乎没有表示担忧。

自大流行期间大幅收紧以来，抵押贷款条款有所放松，但是，斯皮克曼说：“关键是与大流行之前相比，它们仍然相对严格。”

米塔尔补充说：“每个人都预计房屋升值会放缓，但不会像 [2007 年] 抵押贷款危机那样下跌。”