常州楼市调控突然升级 这也是长三角地区第5个宣布调控升级的城市

9月11号，常州楼市调控突然升级。

这也是今年下半年来，长三角地区第5个宣布调控升级的城市(杭州、宁波、南京、无锡)。

先来看一下常州这次的几条重点调控政策：

1、商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的，自取得不动产权证后满4年方可上市交易;

2、打击假离婚炒房，夫妻离异后2年内买房，追溯离异前家庭在本市市区范围内所有住房套数。

3、限贷升级，二套房首付比例，由40%提升至60%。降低杠杆，这直接影响改善型需求。

4、打击炒作学区房概念和哄抬二手住房价格行为。

常州的这次调控，与“前辈”无锡颇有相似，同样未针对新房做太多的调控措施，区别主要就是限售4年。

无疑，以苏锡常为代表的长三角楼市仍然处于可控的状态下，而这次的调控主要控制楼市的上涨预期。

而据多家知名房产中介反应：新政以来，通过“假结婚”和“二套首付六成”的确打击到了一大波人，近期新房的成交保持着新政前的量，甚至有所增长，但相应而来的是，二手房自八月末那次单日成交近2000+的盛况，再也没有见到。

三季度以来，包括杭州、无锡、合肥、宁波等在内，长三角多个热点城市密集出台调控政策。从具体细则来看，这些新政大多侧重打击“假落户、假离婚、假人才”，并对商品房销售、公积金贷款等方面加强规范。

回首上半年来的长三角楼市，成交突出与土地市场热几乎是每个热点城市的同性现象。

南京二季度就成交29宗经营性用地，出让地块环比一季度增长954%，6月新房成交量、二手房成交量均创下4年新高。苏州二季度成交涉宅用地36宗，总金额426.5亿元，上半年成交量虽然不如去年同期，但成交均价、成交数据均呈现稳中有升的趋势。

上半年，杭州土拍破千亿，二季度新房成交68000余套，二手房挂牌量突破12万套。

上半年的楼市火热加剧一级市场成交火热。上半年区域内推地动作密集，同国际金融状况不无关系。随着上半年推地进程加快，下半年必将迎来收紧型市场，政策性调整必将随之而来。

新政“满月”后的市场

随着宁波、杭州、南京、无锡、常州等长三角热点城市楼市新政陆续出台，楼市热度在一定程度上降温，最直观的反映就在成交与供应上。

“宁九条”新政出台一个多月，南京8月份新房成交环比下跌约17.8%。二手房成交环比下跌14.33%，同比2019年8月上涨约29.64%。8月最后一周，新房市场领取销售许可证29个盘。

8月杭州二手房市场连续5个月成交破万的热闹相比，8月份的新房市场降温，2.5万余人参与摇号，相较于7月少了整整一半。

7月出台调控政策之后，8月各项数据有所下滑，但各区域房价上涨。8月宁波新增住房套数环比下跌9.7%，网签环比下降17.98%，为近三月网签量最低。

无锡与常州“新政”虽然尚未满月，但从近期的二手房成交与土地市场来看，确实遏制住了以非法炒房为目的的炒房客，但对于致力于改善的一套未还清业主，确实有一部分误伤。

下一个“常州”是哪里?

7月以来，住建部连续两次召开座谈会，约谈部分城市，7月24日的座谈会更是有国务委员韩正参与，8月20日，由住建部、人民银行主持的重点房地产企业座谈会，更是集齐银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，阵仗不可谓不大。

两次座谈会参会长三角城市达5位，占据三分之一席位(长沙除外)，不难看出长三角的区域热度，加之从去年年末到近期，长三角城市一体化进程加速，从规划到交通、环境、科技，再到苏锡常一体化的推进，区域热度显而易见。

不难判断，这次调控是“因城施策”为表，“房住不炒”为里，一次全国性“打地鼠”式的房地产调控升级，目的非常明确——稳定国家战略，平稳房价。

再者，各市政策几乎都涉及到打击炒房的内容，7月22日更是提出：运用司法手段严控房价。炒房“空间”不断被锁死，购房资格、资金来源、金融杠杆、低买高卖、短期持有等手段几乎断绝。

因此，从区域内各城市发布的调控内容看，短期炒房的空间几乎已经没有了。

二手房"政策性冰冻期 住房不炒

有一点需要强调的是，新政很大一部分针对二手房市场，延长增值税收取时间，增加了售房的税费成本和交易时长，很多原本打算正要购入或者正在购入的业主，都采取了观望的态势，二手房市场在短期内进入了冰冻期。

二手房市场减少流动，新房大量供应，长期导致的必将是炒房客的逃离。出手成本增加和出手困难对讲究流动的投机者来说，或将是灭顶之灾。

前段时间走访的时候，偶然和巷子里的大爷谈论起房价，大爷的回复很简单：“房子一直在涨价，有钱赶紧买房子!”

巷子深处，当接受信息较少的人群都知道买房子时，楼市真的还有炒作的机会吗?结合国际金融格局，在经济内循环的大背景下，遏制泡沫对居民消费的阻碍，住房不炒、释放需求成为未来很长一段时间的任务。

至于很多人说的，房子价格会一直涨，干啥不如买房子，且不说这话对错与否，单问一句：房子和其他大宗消费品的区别在哪里?房子难道没有报废年限吗?现代建筑工艺设计的房屋寿命多少年。至于安土重迁的思想和所谓的“刚需”，难道不和价格挂钩嘛?

15年报废的大宗消费品和50年报废的大宗消费品，本质区别在于对待的心态，以及“氛围”所强加上的某种情怀和理念。

长三角楼市的下半场

回首中国房地产发展历程，我们可以看到：泡沫已经形成，且已经影响到我们的日常。长三角整个区域房价大热，2016年甚至成为长三角乡镇盘的元年，这和政策与人口有着绝对关系，毕竟中国楼市本质是一个“政策性”市场。

长三角一体化战略意在打破城市边界，让区域内原本一个个分散的主体，通过有效的集体分工协作体系形成区域的内循环，增加城市之间的人口流动，促进区域一体化，推动全国范围的内循环。

经历了上一个楼市周期，各城市涨幅基本确定，个别城市价格会回回落到一个区间。诸如上海、南京、杭州、苏州这长三角四大城市的核心地段，已经布局了下一个十年产业的城市，或将能扛得住楼市周期。待楼市遇冷，城市价值才显现出来，某些炒作城市会加速暴露价值。

无锡、常州限购升级之后，楼市成交量会否面临下滑?新政无疑为逐步升温的锡常楼市释放出一个收紧的信号，接下来的九月份皆有可能是楼市的冷静期和政策的消化期，价格不会有太大的浮动。

结合近期融资的“三条红线”、房企迫于资金回笼和年底目的压力，下半年，开发商必定会加速出货。对于上半年加速拿地的房企而言，除了降杠杆、扩融资保证资金安全之外，还要面调控带来的市场需求端萎缩。

那时就是机会!