北京500-600万新盘集中在6万出头，买房人眼花缭乱楼盘入市
来源：网络整理 2022-08-22 10:10:08
我们可以看到，除了神盘融泽嘉园，涨幅最明显的还是回龙观的几个品质次新盘：
金域华府、国风美唐和公园悦府，目前均价在7-8万。
而像龙华园这样的老破小，以及以云趣园、龙泽苑为代表的经适房，涨幅明显要弱势一些，均价在5万左右。
回龙观的新盘，今年掀起内卷狂潮，预计下半年会有五到六个楼盘入市。
整理：房叔有意思
如上图，新盘价格都集中在6万出头，妥妥成了北京500-600万购房区域最卷的地方，让买房人眼花缭乱。
在这儿，房叔要提醒的是，回龙观片区虽火，但区域内的楼盘也正在发生巨大分化。
首先，近郊的老破小绝对要慎重入手，这样300万左右能上车的经适房在回龙观不在少数。
看似吸引力强，但因为昌平整体学区不强，未来不带学区的老破小很难跑赢大盘。
还有就是另一类购房群体经适房房源，昌平本地置换客群。
这些人有一定改善需求，目光则会集中在区域内的优质住宅。
从历史数据也能看出，回龙观的次新房涨幅都比较可观，因为片区内大量的经适房，让优质次新房一直处于稀缺状态。
而目前对比新房价格来看，新盘更是出现明显价格倒挂现象。
一方面是因为地块指导价的限制，另一方面则是购房者的消费预期。
认清昌平购房逻辑警惕回龙观“新盘刺客”
说白了，昌平南之所以大热，还是因为紧靠着老大哥海淀。
很多新盘更是主打海淀北的概念，吸引着大量北部置业客群。
假海淀北VS真海淀北，咫尺相隔，楼盘均价一下子就差出2W+。
而这也正是昌平南的核心优势，卖得就是和真海淀北的差价。
卖得就是性价比。
因为对于预算有限的刚需来讲，总价500-600万才是大多数人更能接受的区间。
就拿北清云际和奥森春晓的去化情况来看，中小户型明显卖得更好，130㎡的大户型则显得尤为尴尬。
因为能拿出八百万以上预算的人，大概率还是会选择隔壁永丰。
永丰再偏，也是海淀，这就是硬道理。
并且，一旦有了幼升小的需求，这些人最终可能还是会置换到海淀。
比如前面躺赚150万的老李，孩子明年就要上小学了，也正在琢磨着换到海淀。
人家原话：不求什么海淀好学区，就是为海淀学籍占个坑儿。
所以，咱再回来看这一轮的回龙观新盘，虽然神仙打架，让购房人眼花缭乱，但怎么买还是要心里有数。
谁的面积总价更适中，谁的得房率更高，谁的产品做得更走心。
谁自然就能在内卷中笑到最后。
最后，对于北京二手房最火热的片区回龙观，总结一句：
没有学区价值的郊区老破小，能不碰尽量别碰。
涨幅可观的次新品质盘，基于稀缺性可以考虑。
警惕“新盘刺客”，总价500-600万刚需可入，看清昌平南核心价值。
总之，房叔认为，回龙观板块配套成熟，居住氛围浓厚。
只要海淀码农不倒经适房房源，未来也依然将会是北部刚需置业群体的不二之选。
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