通过袖珍房源私下出售房屋呈上升趋势

4 月，随着疯狂的房地产市场接近狂热，布里奇特·梅迪纳 (Bridget Medina) 加入了竞争。这样做，她在新泽西郊区的家庭住宅市场上比其他买家具有明显的优势：经纪人展示了她尚未公开上市的房屋。

袖珍挂牌是经纪人通过私人网络而不是在公开市场上出售房屋的做法，在大流行期间猛增。Redfin 的一项分析显示，增幅为 67%，在某些市场中，据估计，现在有多达 20% 的房源仅提供给有联系的买家，以便首先听到他们的消息。

经纪人和买家都将这些秘密上市归功于在需求远远超过供应的不平衡市场中提供了支持。但批评者表示，它们加剧了已经受到种族和社会经济差异困扰的住房市场的不平等。

袖珍挂牌变得如此普遍，以至于 2019 年 11 月，全国房地产经纪人协会禁止其 150 万会员的这种做法，这些会员约占美国活跃房地产经纪人的四分之三。但是违反者必须由他们的同龄人报告，并且通常只会受到小额罚款。

梅迪纳女士和她的丈夫鲁迪在竞标同一街区的类似房产后，在新泽西州布卢姆菲尔德找到了他们的四居室房子。他们的出价比他们高，但店主把她的经纪人转告给同样准备出售的邻居。

“他打电话给我的房地产经纪人说，‘我喜欢布里奇特和鲁迪，他们的孩子很可爱。他们非常适合这个街区，我认为街上的邻居正在卖她的房子，'”她说。“他给了她他们的号码。”

几天后，梅迪纳女士和她的家人回到布卢姆菲尔德，坐在邻居家的餐桌旁。他们在同一天提出要约，并在六周后搬进来。

全国协会现在要求其成员经纪人在以任何方式公开营销后 24 小时内在其多重上市服务 (MLS) 上发布所有房产。但是漏洞很多。该协会不执行禁令——他们将其交给当地经纪人组织来识别违法者并制定处罚措施。代理商仍被允许在他们自己的经纪公司内私下传播清单，或将房产作为“即将推出”进行营销。

“自大流行以来，房地产专业人士已经找到了绕过政策的方法，”房屋翻转公司New Again Houses 的总裁马特·拉文德 (Matt Lavinder) 说。他说，经纪人也在使用 WhatsApp、Discord 和 Telegram 聊天来私下分享列表。“这已经变成了二级市场。”

袖珍房源存在于合法与非法之间的灰色地带，律师兼纽约州房地产学校 Lieb School 的创始人 Andrew M. Lieb 说。美国司法部辩称，这种做法可能违反反垄断法。它们还具有潜在的歧视性。

“可以说他们违反了《公平住房法》，”利布先生说，因为他们可能会助长不同影响的歧视，在这种现象中，看似中立的政策对特定群体不成比例地不公平。虽然尚未将此类案件提交法庭，但已有先例：全国公平住房联盟于 2020 年 10 月起诉 Redfin，要求对其列出的房屋设定最低价格要求，该联盟声称这种做法歧视少数族裔社区。据联盟总法律顾问摩根威廉姆斯称，双方已同意在积极的和解谈判之前暂停进一步的诉讼。与此同时，Redfin 尚未改变其最低价格政策。

“以此类推，这是同一个概念，”利布先生说。

然而，Redfin 的首席执行官格伦·凯尔曼 (Glenn Kelman) 一直是口袋挂牌的公开批评者，在 2021 年 5 月的贸易出版物英曼 (Inman)发表的一篇评论文章中，将其称为“房地产行业长期实行隔离的旧历史的遗物”。.他说，全国协会允许券商独家上市的漏洞无意中在更大的券商之间造成了垄断。

并非所有经纪人都同意袖珍上市代表不公平竞争或损害少数群体。

“我让我所有的经纪人都知道，只要你不向公众宣传这处房产，你就可以去，”坦帕的经纪人沙雷勒·罗萨多 (Sharelle Rosado) 说。在她的经纪公司Allure Realty，她说自大流行开始以来，袖珍房源的使用量增加了 40%。她依靠与卖家和开发商的联系来建立潜在的场外销售渠道。她说，当与寻找 1000 万美元房屋的高收入买家合作时，他们特别有帮助，而这些买家的库存一直很紧张。

“很多人不喜欢袖珍房源，但这对我们的客户有帮助，对双方都有好处，”她说。“而且我不必分摊佣金。”

袖珍房源可以吸引卖家，因为它们允许在没有多次看房的情况下进行房屋交易，以及陌生人在他们房间里游行的幽灵。许多经纪人告诉他们的客户，口袋挂牌房屋是在正式定价之前测试市场的好方法。

Stacey A. Giulianti 作为一家保险公司的首席法律官，最近需要从缅因州搬到佛罗里达州，因此这种做法具有吸引力。

“我告诉我的经纪人，我想卖掉，但我真的很想看看我能从中得到什么，”他谈到他在缅因州坎伯兰的三居室殖民地时说，他在 5 月份以 175 万美元的价格将其作为袖珍挂牌出售.“我不希望人们跟踪我的房子。”

然而，对于买家来说，袖珍挂牌可以消除公开市场会灌输的对价格通胀的检查。

46 岁的约翰·博斯 (John Boese) 在洛杉矶经营着一家互联网初创公司。几个月来，他一直在附近的 Simi Valley 为他的母亲寻找房子，但在一位房地产经纪人多次将他引向价格过高的场外房屋后，他开始怀疑。

“他一直告诉我，'我发现了这栋尚未上市的绝妙房子，你应该现在就买，因为两天后它在市场上的售价会增加 20%，”博斯先生说。

该经纪人还在 Zillow 等网站上将这些房屋列为“即将推出”，然后将它们移除一周，然后再做一次。

“他告诉所有人这是一个袖珍清单，”博斯先生说。“而且这些房屋的定价远高于它们的价值，希望能让人以不公平的价格咬人。”

房地产技术公司的涌入——允许人们以数字方式浏览、销售、研究和投资房屋——充斥着市场，并促使买家越来越多地在线购买房地产。Proptech 还因增加了对袖珍上市的需求而受到赞誉——对于经纪人来说，它们提供了竞争优势。

包括Long & Foster和Bespoke在内的数十家高端经纪公司现在为买家提供在线访问精选的场外住宅私人数据库。Aalto是旧金山地区的一个市场，通过将买家与卖家直接联系起来，消除了口袋挂牌的中间人，而DropOffer是一个公共在线门户网站，允许买家及其经纪人提交未正式上市的房屋的报价，将在十月。

DropOffer联合创始人Greg Burns 说：“任何成功的代理商都利用了场外交易，但过去这是一个手动过程。”“斗争一直是库存。”

但即使有互联网的平等主义影响，袖珍清单在本质上仍然是关于内幕知识的。

房地产律师 Lieb 先生说，只要经纪人有责任监管自己的同事，对他们的禁令就会变得微不足道。去年封闭式房地产交易的激增可能会产生长期影响。

“对于子孙后代，存在二级和三级效应，”他说。“袖珍清单只会让人群中的人住在那里。你必须那样看，那样说话才能到达那里。”