武汉目前老房子流动性不强 价格还没有压迫性上涨

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

提问：新人首问，房姐你好坐标武汉，婚前买了加州香山美术的160平的复试洋房自住，商贷还有80万，之前做生意亏了，到现在还有欠债20万，目前上班年收入30w，公积金账户每月有4000没用过，信用卡可撸50w子弹，借呗有30W额度.目前准备用老婆名字买一套可操作sfsd，但是税费还是得按二套交。我看了你推荐的关山大道的次新盘，便宜点的都顶天立地，中高层都很难淘到有性价比的，关注的人实在太多了1.对我的资产配置你有什么建议吗?计划再买一套200w的是不是负债太高了2.老房子是完全不能买吗，正在谈一套蓝巢逸品的房子，中层，如果单价能砍到1.6 值得买入吗?而且还可以低首付买入.

回答：你好，很多人问我市区的老破小 老破大以后会不会卖不上价。这个事你得分城市来看，房子的价值主要由土地价值+房子品质构成，房子越老肯定品质越差，所以随着时间的推移房子的价值主要由土地价值决定，比如北京好多老破小十多万一平米主要是土地值钱。

像一线城市，有强大的造血能力，市区概念在逐步扩大，但老城区永远还是核心位置，比如北京不管扩大成什么样东西城永远是最核心的地段，土地价值会不断上涨，房价就会随着上涨，而且永远是最贵的地段。

但很多其他城市，哪怕是一些二线城市，没有能力逐步扩大市区，只能造新城，然后把人口尤其高端人口逐渐吸引或者迁移到新城，甚至把教育和医疗资源都搬迁过去，这样你就要注意了，因为原来老城的土地价值降低了，那么老城的老破小 老破大价格就会受影响，买这样的老破大就有很大风险。所以，市区老破小 老破大的风险或者对手，是那些正在建或者已经建好的新城，这些新城可能会成为新的市中心。

等拆改的城市面貌更新，也不能使老破大的涨幅变好。武汉目前老房子流动性不强，特别是没有学区的老房子，价格还没有压迫性上涨。

但是蓝巢逸品并不算我们定义的老房子，属于老次新的范畴。

光谷的发展，从光谷广场1.0版本，到关山大道2.0版本，现在转移到光谷东3.0版本。蓝巢逸品并不在风口，但是未来会随大盘跟涨，需要长持，等下一轮涨幅走完后出手。单价1.6可以考虑入手，性价比还行，入手价低才能保证你立于不败之地。

提问：您好!请问您如何看待武汉东西湖区临空新城的发展呢?为什么从5年看选择光谷东?感谢!

回答：要想有人气，无论是新区还是板块，都不可以离主城区太远。传统人口过千万的大区中心、强二线城市一般在15-20公里。一般省会城市不要超过15公里。城市重点开发方向2公里每年，一般方向1公里每年向外围拓展。超过这个距离，无论是国家级新区、自贸区、科学城、会展城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。

这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。如果你和我说我买入是为了长线，是为了未来，以十年为期的未来，真的值得等待么?

真正以居住为导向的热点版块需要符合以下几个特征：

距离老市中心不超过15公里

干净的数千亩土地(无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路)

学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建 拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，最好是双线、三线换乘。

但是临空新城与主城区割裂，且机场附近会限高，并不太看好未来发展，长远看都会涨，但是不是领涨区，属于慢牛。最终是跑平大盘。

所临空新城还是差很多，产业聚合度不高，很多配套一时半会难落地，发展没那么快。

光谷东，高新企业未来会越来越大，目前已经属于发展中期，产业逐渐转移到这里，未来会有更多的优秀人才扎根光谷东。

有钱、有人，有规划。房价长期当然看涨。

提问：武汉买二手房，不是刚需，准备选白沙洲区域，主要考虑目前便宜，未来规划还可以，请问这个区域是否可以?是选三环内还是三环外?综合交通、教育等，您有什么推荐的，谢谢。

回答：白沙洲虽然地理位置优越，但是板块起步比较晚，目前依然属于武汉三环内的价值洼地，规划建设比如医院 学校 交通都还在进行中，还没有完全成熟，所以前景还算不错。加上几个大开发商的集体炒作，很容易把价格抬起来。至于产业发展方面会差一点，比较适合刚需，天花板不太高，未来对标南湖板块。

预算范围内，能买三环内就不要买三环外了，白沙洲这边三环外的发展并没有太多优势，未来房价跟涨，建议买房可以选择有地铁站点，靠近杨泗港大桥附近的区域的不超过10年房龄的次新房。性价比最高的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，最近比较迷惑，想向你请教下。本人住房情况1.夫妻共有葛洲坝卡尔顿庄园别墅一套，有200万房贷加100万二押生意贷，毛坯闲置2.南湖时尚城公寓30平小两套(全款) ，每套租金1700左右3.自己住东湖景园还建房120平目前无证。3 堂妹代持万科金域时代89平，现出租，租金3700左右。20年5月交房。年底才能保证4.现金200需求是，现在老婆有二胎，我们想弄个四房以上有学区，小区环境好的小区自住(老婆在汉口上班公务员)。但是问题是1.现在别墅和还建房不好卖，看上的房子面积又超143，要7成首付，买不起。2.如果假离婚，别墅放我名下，买个贵的老婆流水不够，如果假离婚别墅放她名下，她又无法用别墅做生意贷。请问能不能给一些好的建议

回答：你好，葛洲坝卡尔顿庄园可暂时保留，南湖时尚城2套公寓和还建房建议尽早出手。

卖房几个关键点：

1.房子空出来，里面东西搬空，找人打扫一下，保持干净整洁的品相。

2.定一个合适的价格，预留好5%砍价空间。如果竞品价格也挂得比较低，根据情况适当下调到2-3%砍价空间。

3.多挂牌几家中介(不同品牌)，最好10家左右。少了覆盖面不够，多了你管不过来。

4.每家中介都留钥匙。就物理钥匙，不要用电子密码锁。

5.同意支付至少1%佣金(如果急售，2%更好)，并承诺奖励售出房子的客户方经纪人一台最新款iPhone。

6.与各家中介的房源维护人及其直属领导分别建立微信群，定期跟进。

7.谈判时条件灵活，抓大放小，不是原则性的交易确定性、安全性问题，都可以妥协。

武汉首付3成的方案，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问，房姐您好，劳烦您咨询上学问题，我家俩娃一个5岁一个1岁，打算明年从北方移民到深圳或者临深的凤岗定居生活，已经是深户近两年大概率买不了房，不想带着孩子在太乱太糟糕太破旧的地方生活，目前知道临深的大运城邦的私立学校一年大概将近4万，勉强能接受，但压力较大，而且属于东莞上学了。请问房姐，在深圳有没有这样的区域?——只是深户，生活和居住环境别太差，学校过得去，性价比高于大运城邦(大运城邦租房4万+一个孩子读小学4万每年)，有的话请您告诉我，非常感谢您，如果没有还有其他选择吗?再次感谢

回答：你好，首先，如果是经济条件不错的，一定是把户口落在福田或南山。这两个区有全市最好的配套，也是全市名校最多的区域。

福田是全市最看重房产的一个区，不管生源是不是深户，都是第二类基础分75分，只比第一类最高分学区内户籍少5分。而福田区户籍租房的基础分是65分，是第五类。在福田区，如果是外地户口购房+独子+住满一年是82.2分，可以读荔园北、东海实验、园岭小学、这些不错的小学，初中也能上福外、红岭这些名校初中。

其次，如果准备租房上学的，那关外的宝安、光明、龙华会是最推荐的。

宝安区与龙华区类似，如果没有房产，最高可以达到第二、三类，仅次于行政区户籍购房和深户购房。今年宝安区废弃了“类别+积分”模式，实行综合积分制，但仍看中户籍的比重。如果是在龙华区，按去年的积分方式，龙华区户籍+学区租房居住1年(12分)+独子(60分)=第三类72分。像潜龙、高峰这样不错的学校，完全可以读的上。

光明区与其他地方都不太一样，光明是全市最看重户籍的地区。不管有没有房产，只要是光明区户籍，就是第一类生源，所以对无房户优势很大。但是由于光明没有全市出名的学校，所以只能放在宝安和龙华之后。

虽然南山区的生活成本较高，但南山区也算比较推荐落户的地区。因为南山不仅是全市仅次于福田的名校集中地，整体教育质量好。同时南山区还比较保护无房户，比如如果家庭在深圳无房+户籍在学区，额外可以加12分。更关键的是，南山区是全市唯一没有发布学位预警的地区，学位相对宽松。

今年南山区大幅削减了计生的积分，增加了户籍时长加分和社保时长加分，相当于降低了非深户购房的积分，租房户的优势更大。

坪山、龙岗也能将区户籍的租房户排到第三类，但没特别突出学校，所以不是特别推荐。

罗湖区则将无房户排到第四档D类去了，辖区生源也比较多，好学校竞争激烈，所以不推荐。

整个盐田只有盐外不错，但是只招一类，租房没希望，所以就不推荐了。

提问：房姐，拆骨法是怎么算不懂，能麻烦介绍一下吗

回答：本质就是：做减法。举个栗子，两年前我一个朋友买重庆的老破大 170平，124w，单价7.3k左右。有点犹豫，不确定这个单价是否合适，于是做拆骨，7.3k里扣除装修为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，这个单价再判断是否值得。装修，楼层，朝向等这些因子都可以用到拆骨法中。冷血又好用。

提问：续费继续问 房姐，我终于想明白了，打算去广州置业了，但是很多片区已经涨价了。在目前的情况下选择我是去天河买还是黄埔还是番禺呢?因为我是直接落户的，我找了个广州的房屋托管老板说让我直接买天河的，说是很多买黄埔的是因为没办法落户，只能社保满了买，所有有落户资格的直接上车天河更佳!首付四成200w左右，打算长持，未来打算卖掉再去买深圳，或者就持有到天荒地老也行，嘻嘻!谢谢房姐

回答：你好，总价500万肯定优先选择天河了，有广州房票就优先选择天河。近郊的番禺、黄埔和天河是大家最关注的三个区，但投资客最喜欢买的是黄埔，原因有四：

1、黄埔离天河最近，溢出效应明显，投资周期相对较短;

2、番禺双一流门槛偏高，大多数人达不到;

3、南沙很好，但被很多人认为投资周期偏长，有不确定性;

4、黄埔均价4-5万，总价350-500万，首付100多万，单价和总价符合很多人的投资预期。

提问：请问房姐，怎样可以注册公司，然后怎样可以做到没有显示来源的每月打工资呀，问了相熟的中介说没听过，武汉有搞这些事情的按揭公司吗?有没有推荐

回答：公司可以自己注册，也可以买空壳公司，最好是营业1年以上的。目前看小部分银行对流水要求不高，个人转账还有希望，但大部分要求工资。自己开公司打流水可以不上个税，账实分离。招行可以在窗口打流水时候要求隐藏交易对手信息，意味着任何人备注：工资、房租、劳务费等信息都可以认定为收入。这是流水，需要你问下对应的银行态度，能不能过重点看银行，也可以用JLS。

详见知识星球内部资料《干货!如何养出银行无法识破的流水?》

提问：新人提问，本人新武汉人，老公是江夏流芳本地人，目前名下两房，一铺，月还贷款1.3万，老公月入10万+，房子一套是商品房120平的，汉阳王家湾人信汇二期，一套80平的拆迁房自住，马上小孩明年上小学，打算今年装修汉阳王家湾房子，去那边上学，目前手里子弹300多，想投资，不知道是买商铺还是买房子，如果买房买哪个地段投资比较好?

回答：你好，感谢大额付费!

商铺能不能买?这里先简单给几个结论：

1) 社区铺是有未来的。用最后500米和电商拼时效，用线下店的物理优势做电商做不了的服务业。

2) 但不是所有社区铺都有未来。甚至可以说，绝大多数社区铺如果不经过大幅改造甚至推倒重来，都不能很好地适应未来居民对社区铺的需求。

3) 相对商圈铺、商场铺，社区铺对新手更加友好。但和住宅相比，运维难度系数仍然高出不止一个数量级。

4) 商铺和住宅一样，也分上中下等，也要看位置、户型、朝向等要素，而且还多出开面、层高、能否重餐饮等特殊要素。边角料一样是被嫌弃的，而且是更加嫌弃，因为与住宅的“楼王vs边角料”相比，你面对的空租期可能会更长，和旺铺的租金差可能会更高。我们粗略的计算，商铺租售比在5%以上，是可以买的。但是能选到回报率高的商铺，非常难。普通人更倾向入手住宅。

子弹300+，你们在武汉已经2套房，接下来如果能开发一线城市的房票，建议拿出150-200左右的子弹，入手北上广深的上车盘。

剩余子弹入手武汉，投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：请问房姐，您建议的沙井海岸城迟迟没有消息，它附近的星河荣御三期即将开盘，精装单价5.3至5.5W，这个盘的对面是一个塑料厂，将来是否搬迁尚不可知，值得入手吗?现在是等待海岸城，还是沙井其他打新都可参与，在什么价位可入?(我觉得目前星河周围环境 5.5的单价偏贵)看了坪山和龙岗有单价4W左右的新盘，如果入手的话，压力会小很多。但是现在西部热，将来是否增值快，请分析一下区域该如何选择以及目前各区域打新价格多少合适。(因为您建议的打新盘都是区域的红盘，摇中几率不大，所以想问问其他新盘是否都可入)如果新盘都未打中，是继续等待新盘，还是寻找二手盘，二手盘选择方向和价位(总价500以内)看您建议一些星友现在先入手广州，两年后再置换到深圳，是什么考虑，现在深圳不适合入手吗?问题有些多，感谢房姐

回答：你好，感谢大额付费!

星河荣御这个项目缺点大于优点，单价5.5确实偏贵，建议等等海岸城。

深圳主中心一路向西发展的态势，罗湖最先发展，其次福田和南山。对应的罗湖的老房子最多，而且很多都是老旧楼梯房和塔楼。其次福田老房子多，而且越靠近罗湖，老房子相对更多，如红岭，百花，华强北等。而宝安，龙华，龙岗，光明和坪山因为发展相对滞后，有很多的空地待开发，所以楼龄总体比较新。楼龄和产业决定了各区房价的高度。

一方面深圳早期学习，盖了很多港式老塔楼，很多户型既不宜居(没有阳台，不通透)，也不实用(户型不方正)，另一方面深圳的产业随着一路向西发展也在不停的迭代和升级，由最初的三来一补，制造和加工为主，转换为现在的高新技术和互联网产业。对应的购买力所决定的房价也是一路向西，均价渐高。

16年三月份深圳刚大涨完的时候，南山的均价比福田贵5000元，四年过去，南山现在挂盘均价11万，福田9.3万，价差1.7万，差距越拉越大。而且南山的空地和利好还比较多，随着前海，超总和留仙洞总部基地的完善和入驻，南山的房价预计会冠绝全国。

买房需要跟随趋势走，选择比努力重要。买房需要在有空地，有规划有增量利好的片区提前布局。从深圳既有的发展趋势看，由于前海，超总和留仙洞总部基地还在持续大开大建中，未来十年热点还是会持续在西部。

买东部需要长持，耐心等待。

建议深圳打新+广州淘笋，同时进行。

提问：房姐你好!广州海珠区逸景翠园和叠彩园这两个小区的楼龄接近20年左右，请问自住+保值怎么样，是否值得入手?我主要是工作在这附近方便一点，我的第一个小孩在湖北老家上初中，第二个小孩刚出生不久才半岁。我刚刚考过了广州入户的中级职称，明年6月份左右全家可以把户口迁过来广州，户口迁过来之后才能买房。以后两个小孩在这边读书。不知道这两个小区配套的学位怎么样，接近20年左右楼龄的老房子担心以后住个十来年不好转手变现。或者您推荐更适合我的附近的小区或者稍微远一点的、总价在500万左右能一步到位的改善型小三房也可以，谢谢!

回答：你好，感谢付费!

逸景翠园位于海珠区广州大道南，是合生2002-2015年开发，由15个组团、70栋住宅组成的大型社区，有12/19小高层和28/33的高层，7000户左右，体量大，也分为西区和东区。所有楼栋都是南北朝向，北向小户型，南向大户型，小区绿化做得非常好，楼栋之间间隔很宽，所以在小区内散步之类的很舒适，公共空间看着宽敞整洁，不过仔细看还是能看得出一些设施设备比较旧，比如大厅玻璃，比如电梯，满满的岁月的痕迹。逸景有两个公办幼儿园，口碑很好。

小学是逸景第一小学，省一级学校，在海珠区排名比较靠前，就在小区隔壁。中学一般般，是电脑派位，有第六中学、第七十九中学、广州市执信中学琶洲实验学校、江南外国语学校等。目前还没有地铁，出行主要是自驾或者公交，工作日也有如约巴士去珠江新城，开车到珠江新城也就十来分钟的事。

逸景翠园这种房子叫：万事俱备，只欠东风。这个东风指的是地铁——11号线大环线，这是广州的第一条环线，也是一条“超级环线”，直接连接天河、越秀、海珠、荔湾、白云5个核心区14条地铁线，也就是说将来只需要换乘一次你就可以到达广州大部分地方，非常方便。11号线逸景路站距小区南门200m，预计2022年开通，对于逸景翠园来说这是从0到1的突破，更是直接升级为环线物业，其中的价值不言而喻。

逸景翠园旁边还有一个小区：叠彩园，一般中介会两个小区一起带看，叠彩园户型和物业比逸景好，小区偏小，学位一般，关注度没那么高，单价会便宜些，离11号线逸景路站稍远些，但也还能接受，1km左右，比较适合没有学位需求的自住，有投资倾向或者需要学位的话，还是逸景翠园更合适些。

逸景翠园小区很大，可以选择的户型也很多，有比较方正的也有奇奇怪怪的，59㎡-460㎡两房到四房以及复式都有，不管是刚需上车还是改善投资需求都可以得到满足。大致分为：59㎡-80㎡的两房、73㎡-88㎡的小三房、99㎡-122㎡的大三房、124㎡-186㎡的四房、199㎡-460㎡的复式。

逸景今年上涨幅度在海珠来说比较大，本轮成交量比较高，可以在各大APP里看到放盘的房源比较少，价格也偏高，杠杆没有之前那么友好，所以如果选择在逸景翠园置业的话需要费些心力了，没必要追高，如果有缘遇到合适的可以上。自住需要花点心思淘笋。

提问：美丽智慧的房姐，您好!目前居住上海，今年8月社保刚满5年，拿到一张上海房票，还没办理上海公积金。可用流动子弹30W，(月供可承受在5千以内;明年10月后可月供2W)上海买房成本太高，且二套贷款首付要6成。

1. 2008年在河南南阳小县城12W全款入手一套小开发商开发的105平步梯房，带装修目前价值最多超不过50W，房产办在公婆名下。最近城区其它政府的房子有开始在筹备拆迁。

2. 2017年用老公和我的名字贷款入手一套县城河南建业开发168平，市值90W,贷款12万明年8月还清，产证今年年底到手。

3. 家庭人员构成：公婆，老公和我以及4个孩子，老大老二大学，三儿子五年级，小女儿3岁。小女儿明年入幼儿园，家庭人员有点多。

问题：

◆ 原来考虑郑州航空港恒大未来城75W首付4成的房子， 主要是航空港在建大型展览馆，跟我们所做的行业吻合，可考虑房子作为投资加自住，其次后续也可能会带动业务发展。但是后来看到您分析航空港会长期横盘。又不是很想回到郑州长住，如果考虑小儿子要转回河南上学还是有点好处。但最终还是希望在上海继续发展。

◆如果上海上车，看了金山新未来樾湖88平三房163W付款82W子弹不够.老家步梯房担心拆迁，就算卖了也不一定够。168平这套父母和弟妹，我们三家买在一起，想退休后回老家长住，有考虑过卖又有点不舍得，所以纠结。

◆如果后期考虑上海购房，在哪个区比较好。我们目前在浦东周浦，是考虑船头和惠南镇的，还是奉贤?或其它。请智慧房姐给予指导万分感谢!

回答：你好，感谢大额付费!

最近一段时间上海学区房的涨幅已经从浦东，蔓延至浦西，所以如我们年初所料，目前上海已经进入全面回暖和牛市启动器。其实对于购房者来说，现在的市场真的很纠结， 一方面房价上涨，很容易引发踏空的焦虑，要赶紧买。另一方面，市场房东也开始抬升价格，惜售，你基本上买不到好房子。从时机上来说，现在上海市场已经处于牛市启动期，如果没有调控的话，按照这个趋势，全市上涨1成，优质板块上涨2、3成问题不大。

因为目前上海市场并没有出现全面牛市，所以短期不会有调控风险，我预估行情还会继续飞几个月。但是客观上来说，未来上海楼市吃到调控是不可避免的，上海比北京和深圳调控都要松，未来上海出台限离婚、限售几乎是板上钉钉的事。所以对于想买上海房子的朋友，我建议一是要尽快买，尽全力买房，因为时机不等人，未来极有可能有限售2-3年，所以要控制好现金流，不要过分透支，要为楼市长持做准备。

三是全市都有机会，但要么选择供求关系紧张的学区房，要么选择潜力发展区域(类似大虹桥这种)，只要牛市时间足够长，前期涨幅少的潜力区域会补涨的。

你们在上海发展，需要评估下未来1-3年的收入能力，如果收入没有把握跑赢上海房价上涨，建议把河南的房产都卖掉，置换上海。因为南阳的升值空间肯定不及上海，把有限的子弹用在刀刃上。未来有富余的子弹再考虑入手一套南阳的改善盘自住。首付100万，可以通过全款抵押的方式贷到7成，也就是总价在300万左右，这个价格其实买不到特别好的学区房，硬要买也就是个二梯队挂户口的房子。

如果只考虑上车，建议优先浦东的周浦航头。惠南和奉贤有点远了，金山更是不要碰。

提问：房姐，分流是什么意思呢?

回答：你好，分流：从一线大仓位，搭配二线舢板。如果已经有两套以上的一线城市房产，如果现在还有剩余的资金，可以考虑开始分流。分流不是目的，分流是利润最大化的手段。对于一线城市来说，在这一轮的涨幅过后，短期内继续前十年上涨的速度会开始减缓，但这并不重要，一线仍然会涨，并且可能是全世界涨幅最好的大城市。

重要的是，部分二线城市的崛起已经势不可挡，未来的成长高度和当前的房产价格之间存在很大的落差，即套利空间，房价的成长速度，会超过一线城市。归根结底，买房是一项家庭资产的投资行为，一切都要以结果(利润)最大化作为最重要的目标。如果已经有多套一线城市，本轮买完后，剩余的资金可以考虑单价2万以下的强省会城市。

如果还没有建仓一线城市，首付又非常有限(例如不到50万)，可以直接前往这些强省会城市进行建仓，1-2套。激进型的选手，追求翻倍的速度，批量10套起的建仓，基本只有选择重庆、沈阳两个不限购的城市。

单价2万以下的强省会城市：沈阳武汉长沙重庆成都郑州。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别快一步实现财富自由。