海南还会有房地产但一定不再像原来那样沿海岸野蛮生长

三亚崖州湾海岸实景

NO. 1|壹

北雄安，南三亚。

中国政策红利的两大“天字号”风口，一北一南，就像魔术师手中的帽子，无限神秘，所有人都在等待见证奇迹的时刻。

雄安已一副告别房地产的决绝姿态，而三亚，似乎只是为憋大招，暂时虚掩上了地产的大门。

作为中国唯一一个热带大城市，PM2.5最低的纯净之地，在全球疫情反复的背景下，全中国人民“在三亚有一套房”的愿望只会越来越强烈。

海南还会有房地产，但一定不再像原来那样沿海岸“野蛮生长”。

也不再甘心只做一个冬季候鸟度假地，而是真的把常住人口吸引进来，对标，转型为一个宜居、宜业、宜学的自由贸易港。

那么，酝酿已久的海南4.0版究竟长什么样?

它的第一个“城市范本”，近日已揭开面纱。就在美丽的崖州湾，由央企金茂联合崖州湾管理局、海南农垦打造的6000亩城市运营项目——三亚金茂湾。

NO. 2|贰

没错，三亚金茂湾和以往的海南大盘都不一样。

打个杭州人都懂的比方，它非常像加强版的“亚运村”或“未来社区”。结合城市发展的重要节点，引入核心产业，整体打造，构筑“产城一体化”的多重场景。

三亚金茂湾一旦建成，将完全颠覆海南热带生活的“打开方式”。

以往大家到海南买一套房子，只要有条件，会优先挑分界洲岛以南的热带区。这样冬天最冷的那一两个月，也能穿件衬衫到海边。

一般就是晒晒太阳、吃吃海鲜，再打打高尔夫，午后还能在楼下游个泳。

三亚已不再甘心只做一个冬季度假地

但只要稍微多住几天，问题就来了。

这些大盘一般都远离市中心，建在某段风光旖旎的海边处女地。品质比较好的，会自建配套，五星级酒店、业主食堂、商业街甚至学校都有。

不过，如果你有个头疼脑热，需要打针吃药，找个靠谱的三甲大医院就太麻烦了。

整个海南的热带区(包含三亚、陵水和乐东)，一共3家三甲医院，两家在三亚老城区，远离多数文旅大盘。只有一家301医院在海棠湾。

要找个Shopping mall逛吃遛娃吧，就连三亚市区，都找不到天街、大悦城这类全国连锁的大购物中心。

“海南4.0”下，三亚正在形成一心两翼的新格局

说起来，海棠湾算配套最好了，有301医院，有海南最大的免税购物中心，但之间相距也有10公里。而且新房是真的贵，六七万很常见!

如果想住得再长一些，现实的阻碍就更多了。

假期结束了，孩子总要回去上学吧?再是线上办公，公司总还要时不时照看一下吧?

即便这都不是问题，淡季还留在海南的也多是老人。年纪不大，每天广场舞夕阳红的节奏，谁受得了?

NO. 3|叁

一切痛点的根源，就是海南产业太少，常住人口不足。

淡旺季明显的潮汐式消费，高收入年轻人口的缺失，支撑不起高能级的医疗、教育和商业，也支撑不起公交化的轨道交通。

作为“海南4.0”的城市范本，三亚金茂湾的第一步，就是打造核心产业!

虽然提起海南的产业，多数人马上会想到旅游和房地产。但其实还有两个重要产业，海南在全中国的地位具有惟一性，无可替代。

南繁育种基地是中国粮食安全最重要的一环

一个是深海科考，中国到深海最近的港口都在海南。

另一个就是生物育种。这是国家战略性、基础性核心产业，事关中国的粮食安全大计。

每年11月到次年4月，温暖的三亚南繁基地都会迎来全国5000多名“育种候鸟”，教授、院士云集，其中就包括“中国水稻之父”袁隆平。

60多年来，全中国育成的农作物新品种中，70%以上都出自南繁基地。

那么，能不能让这些高知识的“育种候鸟”定居下来，打造一个集科研、生产、销售、科技交流、成果转化为一体的“南繁硅谷”呢?

崖州湾科技城鸟瞰效果图

以南繁基地为依托，一个全新规划的南繁科技城应运而生，它的居住组团正是“三亚金茂湾”。

它与深海科技城、科教城一起，共同形成26平方公里的崖州湾科技城。在三亚的版图上，“一心两翼”格局初现：三亚湾是商务总部基地，海棠湾是度假天堂，崖州湾则是科技城与大学城，或者说是“三亚高新区”。

仍用杭州打个比方，三亚湾是“钱江新城”，海棠湾是“之江度假区”，崖州湾是“未来科技城”。

按规划，崖州湾未来将会有20多万居住人口。

目前整个三亚市的总人口也不过60多万。就像未来科技城，吸走了每年杭州净流入人口的一半;崖州湾科技城，也会是三亚的“头号人口抽水机”。

NO. 4|肆

有国家意志，有产业人口，还有央企金茂的大手笔，一切高大上的城市级配套的落子，就顺理成章了。

第一个重磅打造的是南繁科技城综合医院。

占地70亩，总建筑面积约15万㎡，总投资近19亿。政府计划引入全国知名大医院品牌，建成后，将成为海南最大的三甲医院。

第二个超级配套是大型集中式商业。

三亚金茂湾内，一共规划有约43万㎡商业，启动区先会做一个近3万㎡的“知识购物中心”。

后期地块，还规划有一个20多万㎡的大型购物中心，计划引入全国性连锁品牌，中国金茂自有的“览秀城”也在考察范围内。

三亚金茂湾启动区的知识购物中心效果图

未来，整个崖州湾科技城内，将有13所幼儿园、25所小学、7所中学和3所医院，国际星级酒店、图书馆、文化馆、博物馆、体育馆和剧院等也一应俱全。

最大手笔的是三亚金茂湾的交通规划。园区内，500米半径公交站点全覆盖，仅公交车站就有14个。

原本，环岛高速穿过崖州湾，将三亚金茂湾与深海科技城、科教城割裂开。政府直接砸下44亿，将高速入地，路面改造成一个长约6公里的中央公园。

简直是三亚版的“高线公园”啊!不仅别具风情，金茂湾业主将来去海边，也不用再绕路。

三亚金茂湾中央公园效果图

从金茂湾门口到海滩，大约2.5公里可直达。这也是距海边最佳的一个居住距离，既可随时亲近，又避免海浪噪音，台风倒灌，家具发霉和海水腐蚀等。

还有更酷炫的!经过园区的西环铁路货线，已启动公交化旅游化改造。

建成后，在三亚金茂湾会设有一站，最小行车间隔5分钟。将来坐上轻轨，就能直达红塘湾机场(在建)、凤凰机场和三亚市中心。

它应该是海南第一个真正的TOD社区，一个充满“大都市感”的乐活之地。

NO. 5|伍

一周前，我在崖州湾科技城规划馆，偶遇几位科学家。

他们一行人跟着讲解员，认真地聆听科技城的规划。旁边有人悄悄说，其中2位是院士，都已申请了崖州湾科技城的人才公寓。

在“海南4.0版”无限美好的蓝图下，高层次人才正加速涌入崖州湾。

目前，中国海洋大学、上海交大、浙江大学、武汉理工大学和哈尔滨工程大学的研究生院及产业研究院，都已入驻科教城。今年在校学生规模已达200多人。

在三亚金茂湾，大量科研院所、产业基金和企业也相继落子。产业、住宅与配套建筑的配比，达到5：4：1。

三亚金茂湾启动区住宅组团效果图

住宅户型全按“第一居所”设计。约100㎡三房两卫，三开间朝南，厨卫全明。约123㎡三房两卫，同样三开间南，做出了5.6米宽的横厅。

约143㎡更做到四房三卫，南向面宽达15.1米，放到杭州也是“神户型”。

在中国地产界，金茂一直专注高端市场，几座金茂府都以产品力和二手溢价著称。在三亚金茂湾，他们延续着这样的高品质路线。

住宅以绿色建筑标准打造，全精装交付，配置中空LOW-E玻璃和同层排水，每个组团都自带泳池。

三亚金茂湾住宅组团泳池效果图

这是我能想到的，最完美的热带都会生活之一。

清晨，乘电梯下楼，跃入庭院中清凉的泳池;白天，开完线上例会，徜徉于图书馆与博物馆间;下午，在中央公园打一场篮球或草地网球。

傍晚，从学校接回孩子，去Shopping mall找家网红餐厅吃晚饭，顺便买点免税日用品。饭后穿过通海公园，到沙滩上看夕阳。

定期去社区的三甲医院体检，有时乘轻轨去打个“飞的”，还和院士邻居成了朋友。

这里欢迎年轻的上班族，也是“雪候鸟”的度假天堂。

NO. 6|陆

今年6月1日，中央重磅下发了《海南自贸港建设总体方案》，海南对标，成为中国内地“最高水平的开放政策”试验田。

贸易、投资、跨境资金流动、人员进出和运输来往，都变得无比自由便利。

比如内地去海南旅游，每人可购买最多10万元的免税商品，比给的5000元免税额度高了20倍。

比如“百万人才进海南行动计划”，经认定的青年人才，可申请最高200万元的信用贷，还可在入驻园区申请3年零租金的办公用房。

南山生活馆&金茂南繁会客厅效果图

最值得期待的，是2025年前全岛“封关运作”，海南将正式成为免税天堂。

符合条件的企业和个人可减免所得税，岛内居民也可按“正面清单”，免税购买各种进口商品。海南省省长举了个例子：1000万进口一条游艇，内地要交380万的税，但在海南1000万你就全部搞掂!

在我心目中，三亚的模板是迈阿密。同样是国境最南的大城市，气候温暖，海岸线漫长。

100年前，迈阿密只是“老钱”们的冬季度假地。如今，它已是美国第二大金融中心，全美第七大城市经济体，众多大公司、银行和电视台的总部所在。

无论中美，人口从高纬度向低纬度城市净流入，都是大趋势;不同在于，三亚背后有更强大的国家意志。

迈阿密从一个度假胜地成长为国际大都市

这个国家意志，造就了举世瞩目的深圳神话，让杭州的亚运村一飞冲天，那么，在三亚金茂湾这个“海南4.0”的城市范本中，又将如何见证奇迹?

作为实力央企，金茂整体开发运营上海星外滩、长沙梅溪湖的成功经验，无疑也是这一意志的最好背书。

最关键的是，目前三亚金茂湾的房价仍然很友好!

三亚金茂湾的首开均价，预计在精装2万5上下，比亚龙湾、海棠湾的4万—8万均价低太多了。可谓整个三亚最大的“价格洼地”。

百年一遇的时代机遇，又一次摆在了面前。站在风口上，我们要准备好那双翅膀。