买北京二手房注意事项「北京二手房买房流程及注意事项」

对于大部分在北京打拼的人而言，让人望而却步的房价是他们很多人生活中不可承受之重。可当你掌握了一些技巧，会发现现实并没有那么糟糕，不要被“片面”的新闻吓到了，如果你想留下来，就必须多做功课。

很多人会被动则10万 的豪宅吓住，或者不想要跑到逼近六环的区域去“捡便宜”，实际上，刨除这些不符合你要求，也根本不需要考虑的项目，在一些不错的地段还有很多二手房可以给刚需购房者选择。

2020年的经济压力比较大，但北京对刚需购房者来说，市场环境要比前几年友好。今年全年过半，北京房地产市场不管从房价还是成交量看，整体一个字：稳！

根据北京中原市场研究部的统计，7月，北京二手住宅成交环比量价齐跌，网签1.64万套， 环比下降6%；二手成交均价为6.50万元/㎡， 环比下降1.3%。分区域来看，7月除了海淀、丰台、顺义、密云4区域成交均价环比上涨，其余12区域成交均价环比下降，其中怀柔降幅最大，环比下降3.1% 。

感谢牢牢稳住的调控，没有放大水进来，可以看出，北京的二手房真的降了！

目前对购房者来说，正是看房、买房的好时机，如果看到一所适合的房子，抓紧时间赶紧上车。

（截图自电视剧《都挺好》）

在北京买房首先要解决自己的购房资质问题，必须拥有以下三个条件之一：北京市户口/北京市工作居住证/在北京连续缴纳社保60个月（5年）。

对于北漂来说，如果走攒社保这条路，那么就是社保一定不要断，影响太多了。另外，北京的购买套数和买房贷款政策都比较严格。

(购房套数）

（买房贷款政策）

以刚需和改善两类来看北京二手房市，从链家官网搜索发现，北京总价格在1000万以内的二手房共搜到 75739 套，以总价500万为分界线。其中500万以内的普通住宅共找到 44734套，500万以上1000万以下的普通住宅有31005套。

（来自贝壳找房）

(1) 区域的选择

首先是区域上的选择，刚需族和换房族，通过综合考虑预算、通勤时间、区域发展状况以及未来规划定位、学区等因素进行选择。例如买房围绕着自己的工作或者生活区域来做选择，比如说在中关村上班的购房者，那么他大概率会买北边海淀或者昌平的房子，如果在朝阳区望京附近上班的购房者，可以看看顺义的大房子和朝阳区位置好一点的房子。

（截图自电视剧《都挺好》）

(2) 房子的选择

房子的选择可谓是重点，社区环境、实用面积、楼道环境、房屋基础设施、房屋可改造性、房屋类别、朝向、户型、楼层、楼龄都是我们考察的范围内。

（房屋考察表）

在这里重点强调被购房者忽略的一项，就是房子的可改造性。我们大部分人买房之后都有装修的打算，房子是否可以改造我们必须在购买之前就了解清楚，首先要了解房屋结构中哪些墙体可以拆除哪些不能拆除（区分承重墙和非承重墙），物业是都允许对房子进行改造，其次要看厨房看下水位置、燃气位置、烟道位置；卫生间看马桶位置。

(3) 中介的选择

与新房不同，购买二手房大多数离不开房产中介，从看房到最后成交，一个专业的房产中介在你买房中占有重要的因素。在我们选择房产中介时，主要看他们的工作年限，对交易流程及税费等是否熟悉，对小区周边了解更全面。

（截图自电视剧《安家》）

很多刚需购房者在初次买房时候，通常会被房产中介牵着鼻子走，在区域和房子的选择上，容易被他们所左右。尤其是在看房的时候，购房者一定要保持清醒的辨析能力，并且占有主动性。

（截图自电视剧《都挺好》）

在和中介沟通的时候，尽量给出一个略高于自己预算的需求，这样中介给你推荐的房子就会更多，也能碰到一些品质不错、又有一定谈价空间的房子。

当然，房产中介人的选择通常是选择一个中介的基础上，并且每个经纪人会专属负责该片区的房源。当前在北京品牌、规模比较大的房产中介有链家、我爱我家、麦田房产。还有一些规模相对小一些的房产中介。相对一小房产中介，大中介的优势是操作流程比较正规，对交易各环节熟练——当然在中介费用上一般会高于小中介。

购买二手房最大的优势就是选择性比较多，各个小区都会不断推出新的房源，当你错失一套房子后，不要担心，还有更多的在等你选择。但是无论怎么选择，想省钱一定要注意以下几点：

(1) 选择满五唯一的房子

关于税费问题，满五唯一(满五唯一是指业主购房已经满5年，并且是名下唯一一套住房)的房子最理想，个税、增值税均为0，只有契税需要交。如果你买的房子面积是90平米以下的首套住房，那么税率是房子成交金额的1%。如果是90平米以上，那么税率1.5%。

个人所得税是指如果房子房主买到手没有满5年，需要缴纳个税；如果你买的房子还没有满2年，还需要缴纳增值税。个税=(本次网签价－原值)*20%，原值为上次交易的网签价格。可以说是个税是很让人恐怖的事情；增值税＝估算为网签价的5.3%或者（网签价－原值）的5.3%，同样是一笔不小的数目。

有一部分房子“满2唯一”，如果贷款总金额比较少，也可以省掉大部分税费，所以看房之前也需要评估你的贷款能力。

(2) 尽量选择钢混结构，并且房龄较新的房子

银行在做贷款时会考虑到房屋的折旧及预估风险，通常来看，钢混结构的房子评估值会高一些，相对应也会能贷到更多一些的钱。 对于楼龄较老的小区无论是房屋估值、贷款成数，还是贷款年限都会大打折扣。对选择公积金贷款来说，砖混结构的房屋，贷款年限=47-楼龄，而钢混结构则更长；对于商业贷款，一些房龄比较老的房子有些也有一些限制。

所以尽量购买房龄在 20 年之内的房子，毕竟你还要考虑到下次卖房时，留给买家一定的操作空间。

(3) 关注急用钱等着急卖的房子

在二手房市场中，通常业主卖房大概有这几种可能：一种是置换，卖掉当下的换一套更大的地段更利于自己工作生活的；一种是着急用钱，金额比较大，只能通过买房子获得；还有一些去外地生活的一些因素。

市面上比较多见的情况是业主换房，并且已经有看上的房子，就会着急找买家、赶周期（下了定的更着急卖），通常会给出比较“有诚意”的优惠，如果你付款方式好（如全款），优惠力度也会更大。

也有部分业主受疫情影响，急用钱周转生意，或受疫情影响失业无法负担房贷，以低价出房。在这种情况的议价空间更大，但这类情况相对较少，并且很多业主要求买家付全款。

看房的时候也要细心看业主的装修，一些定制款的家居（如阳台柜、到顶衣柜），大概率是带不走的，谈价钱的时候可以让业主多“送”你几件，把装修费用省下来。

(4) 对比同一户型同一小区的成交记录

很多人对同一小区同一户型的挂牌价格相差太大会感到不解。为什么很多同一户型同一楼层的房子价格相差10多万，甚至20万？事实上你仔细查看就会发现，通常挂牌价格较低的房源通常为满五唯二或者有抵押的房子。要么税费比较高、要么需要承担原房主一部分抵押费。

另外，如何得知自己所买的房子是否价格合理？一个最简单的方式就是查看所买小区的同一户型、同一楼层的近几个月的成交记录。通过查看成交记录可得知该小区的购房成交价格。现在很多APP上也会直接显示该小区的成交均价，但如果是冷门小区，成交间隔时间太长，就不要死扣历史价格了。

2020年以来，北京房价在疫情影响下呈现较大的跌幅，尤其是在3、4月份，但如今随着疫情影响逐渐减弱，买房还有抄底时机吗？很多购房者或许疑问，3、4月份没买房，是否错过了二手房入手的最佳时期？

诸葛找房研究院王小嫱认为，今年4、5月以来，随着房地产市场环境好转，购房需求逐步释放，价格逐步回归平稳，但仅凭这一点，无法证明北京买房“抄底”时机逐渐失去，疫情影响是偶然性因素，会随着时间的流逝逐渐褪去。

由于目前的经济指标以及开发经营指标并未恢复到疫情前水平，政策大幅收紧的概率不大，因此市场降幅也不是很大，只是疫后高速增长的市场逐步回稳，量价涨幅收窄不排除小幅下降。

对于下半年，北京二手房市场在经历了5月，6月，7月成交的集中释放，市场交易量将会回归到历史成交水平，价格会呈现稳中有降的局面，预计9-10月也是买房好时机。

准备买房的你，请务必根据买房攻略做好准备，把握时机！