这是屠夫的第445篇：买房中“钱”的问题

这是屠夫的第 445 篇原创，全文 4500 字

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金钱永不眠，屠夫问候各位晚上好。

买房是大事，一件人生大事。

三五百块买衣服，很多人愿意花1个小时挑选；

三五百万买房，你有花10000个小时研究吗？

别焦虑，看完这个系列，你能省下2000小时。

春节假期里，咱们先后探讨了「为什么选二手房」和「怎么挑选二手房」。

现在你已经能挑出心仪的房子，差不多要考虑“买”这个动作了。

但是 ——

这些都是买房中“钱”的问题，今天带大家好好聊聊。

1 / 5 全款 vs 贷款，不是非此即彼

买房要不要全款？

可以，但没必要。

前面两篇我们才说，买房要买核心城市核心区域，要选更好地段、更好小区、更好户型……

「更好」，是要钱的。

假设你手头上有200万资金，想在广州海珠区买首套房，期望交通便利、面积60㎡以上，你有两种选择：

【A】200万全款，总预算200万，只能买到20年以上房龄、60㎡的两房，还很可能没电梯

【B】200万首付，总预算666万，你可以挑10年以内房龄、100㎡三房，100%原装电梯房

别盯着数字，看看两种房子，

A是“将就”，B是“讲究”，这是全款和贷款的真正差别。

加钱，增加的不只是数字，还能增加你的选择，以及选择背后的分量。

贷款，是最直接的“加钱”。

当然，在“将就”和“讲究”之间，我们还有很多选择。

比如上面的例子，我们是不是可以留下50万，只用150万做首付，买一套500万的房子呢？

当然可以，你也能选到10年以内房龄、90㎡的大两房了。

这也是屠夫说“全款可以，但没必要”的原因。

小朋友看问题可能会非黑即白，成年人应当要发现中间的灰度。

有全款的财力，但你可以 ——

或许，你不是喜欢全款，你只是害怕月供，对不对？

屠夫告诉你，有一种贷款是“零月供”。

2 / 5 月供，怎么办？

买房有“零首付”，贷款有“零月供”，后者叫「公积金贷款」。

公积金贷款有两个经常被忽略的优势。

第1个优势是「死钱变活钱」。

公积金贷款月供为0，你没看错。

因为这些钱直接从公积金余额里扣，根本不需要你“还”。

对上班族来说，公积金账户沉淀的是“死钱” ——

每月从工资里扣的部分、公司负责缴纳的部分，都存在公积金账户里。

账户按一年定期计息，妥妥儿跑输通胀。

就算买房后申请提取，也只能半年一次，还有严格的额度限制。

大部分人的公积金账户，还是会越存越多的。

与其如此，通过公积金贷款帮你买房时“加钱”。

第2个优势是「吃息差」。

3.25%利率，最长30年还款，这是绝大多数普通人所能拿到的成本最低的杠杆，没有之一。

3.25%是什么概念？

随手找个低风险的银行理财，收益率都4%以上了，中间的息差就是你的额外收益。

白送的钱，为什么不要？

一为“死钱变活钱”，二为“吃息差”，外加买房“加钱”，屠夫的建议是：

只要有资格，一定要用上公积金贷款。

“月供恐惧症”的同学，担心的往往是另一种贷款：商业贷。

公积金贷款虽好，额度却很有限*，hold不住首付以外的房款。

这时我们可以选择加上银行的商贷，以「组合贷」来买房。

商业贷的利率比公积金贷高一些，目前普遍在5%以上。

商业贷的月供是真金白银、每月要还的，贷款额度高的话会感觉到明显压力。

但，这个压力不会持续到你还清贷款，因为 ——

通货膨胀消灭一切债务。

70年代的“万元户”是绝对的富人，现在大学生毕业月薪过万的不在少数……

2000年前后买房，月供1000压力大得不行，现在大家定投都不止每月1000……

屠夫在《如何正确理解通货膨胀》里详细解释过这种“钱，越来越不值钱”的货币贬值现象，一切源于「通货膨胀」。

关于月供，屠夫还有两个小提醒：

第一，月供最好不要超过月收入的50%。

50%，既是商贷审批时的限制，也是屠夫的切身建议。

有的人通过一些“手段”做高月收入，拿下更高杠杆，但也背上了更重的月供负担，挺影响自己生活的。

真的没必要。

第二，买房前先用「贷款计算器」算算月供。

很多人买房只盯着首付，这也是有问题的，“不怕月供”不代表“忽视月供”。

在确定买房预算时，你也应当考虑月供分别是多少，是不是你能接受的。

现在网上也有不少贷款计算器，输入总预算就能知道对应月供多少。

* 屠夫注：以单身家庭申请公积金贷款为例，广州和上海目前顶格额度为60万，深圳为90万，北京为120万；夫妻共同申请更高，具体以各城市当前政策为准

3 / 5 买房，还要掏这些钱

提起“买房预算”二套房贷款如何计算器，很多人只盯着房子的总价。

但是，买房所产生的税和费，最终可能让你多支出十几万。

不信？听屠夫逐个讲。

第一个是“契税”，但凡买房都要交。

契税就是针对房屋买卖交易的税收，但凡买房都要交，通常在1~3%不等，具体税率取决于两个要素：

具体税率可以让中介帮忙确认，这里就不详细展开了。

第二个是“增值税”，距离上次交易满五年的房子就不用交，俗称“满五”。

屠夫最初看房时还是“满二”，后来调控进一步收紧，将“满二”升格成“满五”，也就是现在的情况。

交易不满五年的房子，要按房价的5.3%交增值税 ——

这可不是小数目二套房贷款如何计算器，如果卖家不肯承担增值税，不建议购入“不满五”的房子。

第三个是“个人所得税”，卖家名下只有这一套房就不用交，俗称“唯一”。

虽然名义上是对卖家征的税，实际交易里，这部分钱都会转嫁给买家。

通常唯一的房源不太多，卖掉名下唯一一套房子还是很需要勇气的。

幸好这部分税率也不高，1%，还是基于房价来收。

第四个是“土地出让金”，这是房改房特有的费用。

房改房俗称单位房，是上世纪90年代房改的产物，通常房龄都挺老了。

但是呢，单位房也有单位房的优势，比如交通便利、配套齐全、质量杠杠的，所以也不排除有的同学就是相中房改房了。

这类房子在首次交易时，需要按房价的1%缴纳土地出让金，此后房子性质就会变成“商品房”，今后再交易都不需要交这个钱了。

如果你看上的是房改房，别忘了把这1%加到预算里。

第五个是“交易佣金”，也就是中介费。

不同中介的佣金费率不同，甚至同一家中介也有议价空间，这个问题应该在看房时就确定，而不是等到交易时。

一般来说，中介费在1~3%之间，小中介通常会便宜些（但不一定靠谱），行情寡淡时甚至可能不到1%。

个人建议，在中介带看过几次、有中意的小区后，就该把佣金费率的话题抛出来；此时中介已经了解你的买房诚意，可以争取一些费率优惠。

如果报给你的中介费很高（比如超过2%），你也可以在那个小区附近咨询别的中介，就说你对某某小区的房源感兴趣，想了解ta们的佣金收多少。

中介也不傻，你这么问，人家也明白你已经跟别的中介看过房了，只是费率不满意，为了抢同行的生意，很有可能给出一个有吸引力的费率。

关于中介费，屠夫还想提醒两点：

这部分建议大家参考《千万别说你懂买房》（也是屠夫的2021年度推荐），这里不作展开。

瞧，诸多税费加起来，你的买房预算还要上浮1~10%不等。

限于篇幅，“赠予”等特殊情况的额外税费这里就不展开了。

这些税费不在房价中，但和房价相关，砍价也是在砍税和费。

那么问题来了 ——

买二手房，怎么砍价？

4 / 5 买二手房的砍价策略

买二手房可不比买菜。

一刀下去，轻则几千重则几十万，没有几个卖家会那么豪爽，所以策略很重要。

二手房的砍价，其实早在看房时就开始了。

看房时，不能只盯着房子看，试着问问中介 ——

这套房挂牌多久了？每周有多少带看？卖家为什么想卖？挂牌以来降过价吗？有人约卖家谈过价吗？当时出价多少？

1和2都在贝壳找房里有记录，3可以通过房源维护人打听，一定能拿到答案。

三个问题，指向同一件事：卖家的心理价位。

如果卖家心理价位和你预算相差不大，可以约出来谈谈。

这里有两个小提醒：现场谈，备定金。

一定要约现场谈，不要通过微信聊，更不要找中介转述。面对有温度的真人时，卖家的“理性坚持”才有可能松动。

一定要备齐定金，最好带齐你手头上所有银行的借记卡，向卖家展示诚意：只要谈妥，我能马上给定金甚至做网签。

准备就绪，终于来到砍价环节。

砍价，是挑房子的毛病，然后要求降价吗？

No！这种做法不但无效，还可能让卖家直接拂袖而去。

既然约出来，证明你觉得这房子还不错，就算有缺陷，你也应该装成“询问”，而不是“质问”。

物业费贵就问“物业费多少”，车位少就问“怎么停车”，就算你知道答案，也要装作不知道。

这样一轮问题下来，卖家的气势会弱一些，毕竟这是房子的不足。

接下来，你可以考虑以下这几种砍价策略。

第一种：诉诸感性。

一个典型的例子是：小两口还年轻，收入不高，想买下来做婚房，之后还要考虑装修，预算还差一点点，但是诚心想买……

这是唯一一项没有客观依据的理由，但有作用，原因有二：

第二种：给钱更快。

对于急需现金的卖家来说，“全款买房”或者“更高首付”是有吸引力的条件，是可以讲价的条件。

当然了，有些卖家不差钱，卖房只是急着腾名额再买，甚至只是“看看行情怎么样”，这招就完全没用了。

如果你先找中介打听过卖房原因和谈价历史，你就会提前知道这招能不能用。

第三种：交易让渡。

如果你买房自住，希望早一点交房，好开始装修，那么“交房时间”可以拿出来谈。

如果你买房收租，屋里的二手家具家电能派上用场，那么“家具家电”可以拿出来谈。

根据自身情况，选择对你而言有价值的事情，把它作为价格的等价物 ——

你看，既然价格不能再降，那就提前到「公积金放款时」交房，让我能早点开始装修，怎么样？

第四种：税费分摊。

缺乏经验的买家容易忽略上面的几种税费，其实，缺乏经验的卖家也容易忽略。

所以换一个角度 —— 这套房子的税费，是买卖双方各付吗？

如果卖家不愿意承担，房价是不是能让点利呢？

除了第1种策略，砍价说到底是一种“交换条件”（trade-off）。

价格，以及价格以外的条件，只要对你或卖家有价值，都可以谈。

走到交易谈价这一步，屠夫的建议是：慢慢谈，时间越长越有利。

一方面，从卖方的角度，投入的时间精力越多，ta越希望这次能谈成

—— 这次如果谈崩，以后还得重复一遍，甚至多遍，太不划算了。

另一方面，你也别一口咬死，谈价注意松紧适度，中途可以缓一缓。

和同行亲友商量，或装作打电话咨询，缓和气氛的同时，也能把时间进一步拉长。

谈价归谈价，别和卖方闹太僵，后面还有很多流程需要对方配合，此刻ta屈服但回头反悔，也会让你吃不了兜着走。

5 / 5 写在最后

这是《教你买二手房》系列的最后一篇，至少是短期之内的最后一篇了。

屠夫结合自己的看房买房心得，已经尽可能把关键点说透，但是限于篇幅，难免挂一漏万，还是建议大家在买房时多看、多跑、多思考。

《教你买二手房》系列：

【1】万字长文教你买二手房之1：为什么选二手房？

【2】万字长文教你买二手房之2：怎么挑选二手房？

【3】怎样买房更划算？