我们处于一个没有人愿意出售的房地产市场 从这里开始情况可能会变得更糟
来源： 2022-04-20 13:40:07
几个月来，美国房地产市场一直受到待售房屋库存处于历史低位的困扰，这加剧了竞争并将价格推至历史新高。
房地产市场似乎终于进入了一个冷静期，价格开始减速。但是待售房屋的数量仍然很低，两份新的住房报告表明，目前正在冷却房地产市场的措施可能是阻止库存反弹的原因。
过去12个月，房价上涨了19.2%，这一飙升已将许多潜在购房者拒之门外。
在过去几年中，有两个因素相互碰撞，导致价格如此之高。在大流行初期的低抵押贷款利率期间，住房需求增加，而新房供应处于历史低位，为激烈的竞争和更高的价格创造了完美的配方。
但现在这种关系也在破裂，计算方式也在发生变化。
业主不想离开
为什么要以2%到3%的利率出售抵押贷款的房子，然后购买抵押贷款利率在5%左右的新房子?这就是市场现在向潜在卖家提出的问题。
也许他们不想出售也就不足为奇了。
由于2022年头几个月抵押贷款利率创下历史新高，需求下降，住房竞争开始降温。
过去两年对新房的需求激增，一定程度上是由于美联储为应对大流行而降低利率后当时的低抵押贷款利率所推动的。2021年平均30年期固定抵押贷款利率为2.96%，该指标在2021年1月创下历史新低，当时抵押贷款利率为2.65%。
尽管房价不断上涨，但当时购买房屋并获得创纪录的低抵押贷款对许多潜在购房者来说是一件轻而易举的事。但如果2020年和2021年是购买抵押贷款房屋的最佳年份，那么2022年则完全相反。
在美联储开始提高利率以对抗通货膨胀之后，截至2022年4月，30年期固定抵押贷款的利率远高于5%。对于在大流行初期已经获得非常舒适的房价的房主来说，如果这意味着购买将他们锁定在高利率的新房，那么现在将他们的房屋投放市场的想法可能不会很有吸引力。
根据在线房地产网站Redfin的一份新报告，超过一半的现有房主能够将固定利率锁定在4%以下。不愿搬家并承担更高的抵押贷款可能已经导致今年春季的新房源比去年下降了7%。
根据政府资助的抵押贷款融资机构房利美(FannieMae)的最新全国住房调查，如果您现在拥有一栋房屋，那么这笔费用可能是值得的。调查发现，92%的当前房主，无论收入水平如何，都认为他们的房屋在一定程度上或非常实惠。
即使在房价很高的情况下，低抵押贷款利率也曾是购买房屋的合理缓冲。这种缓冲现在已经消失了，因为大多数当前的房主享受的固定利率远低于他们决定搬家时必须处理的利率。
没有人想要更高的抵押贷款
由于在当前市场上搬家和寻找新家的成本太高，房主们会更长时间地持有自己的房子。从个人理财的角度来看，这个决定可能是明智的。但从美国房地产经济的宏观角度来看，这是个坏消息。
较高的抵押贷款利率和较低的住房需求正在帮助房地产市场降温，但增加库存至关重要。市场上更多的房源和更多的房屋将对缓解竞争、赋予买家更多的谈判能力和控制价格产生最大的影响。
一个有希望的迹象是，美国新开工的房屋正以稳定的速度增长，但在当前的房主开始冒险重返市场之前，供应仍将受到限制，价格可能会保持相对较高的水平。
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