“楼盘”福州昔日网红盘，业主亏本3000元/㎡出售，不止一套！

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Part1

近日，位于奥体板块的阳光城檀府，频现二手低价房源。时隔4年多，这个昔日网红盘再度引发笔者的关注。

其中一套房源是：105㎡，产权满二，报价233万，均价约为2.2万/㎡。

（来源微信朋友圈）

该房源位于1楼，为此我们特地查阅了该楼盘的网签价格，最低的1层网签价格约为2.55万/㎡。本次挂牌的价格与最初的网签价相比，每平米约降3500元，降幅约为14%。

（来源网签数据）

对此，有人称：一楼的房子本来就远低于市场价，个例并不能反映市场真实情况。但该楼盘的另外一套房子，产权证同样满二，105㎡，电梯高层，280万。均价约为2.66万/㎡。通常而言，二手房实际成交价要低于报价。通过对比该楼盘当初的网签均价，每平米约降3000元。

（来源微信朋友圈）

通过初步计算，以上两套房源，按照当初的购买价格，每套房子要亏30-40万。若房源为按揭购买，加上四年的利息也是一笔不小的费用。

另外，该楼盘其他房源的挂牌价约为3万/㎡。按照以上105㎡的高层房源价格，比市场价低约3000-4000元/㎡。

（来源麦田在线）

从贝壳找房的成交记录来看，该楼盘在8月份成交了一套106㎡的高层房源，成交总价为311万，均价约为2.9万/㎡。另外，该楼盘还有多套300万以下的房源在售，且价格还有一定的看空间。显然，相比前几个月有明显下滑。

（来源贝壳找房）

PART2

阳光城檀府为2017-2018年的福州网红盘之一，从当初的开盘情况来看，“一房难求”的景象还历历在目。

2018.04.01阳光城檀府开盘简报

【推售】28#/1-15F/四梯四户/精装平层/顶复毛坯/60套，29#/1-15F/四梯四户/精装平层/顶复毛坯/60套，61#/1-2F物业用房/3-15F/精装平层/顶复毛坯/52套，计172套；

【配比】104-105㎡/三房两厅两卫/48套，124-125㎡/三房半两厅两卫/60套，132㎡/三房半两厅两卫/24套，144㎡/三房半两厅两卫/28套，顶复142-184㎡/12套；

【均价】（备案）30000元/㎡（含精装标准4000元/㎡），另外车位销售（124㎡、132㎡及144㎡正常首付，需购买2车位，第一个车位一次性，第二个车位首付五成；104~105㎡首付五成，需购买1车位，车位需一次性付清，车位27.5万/个）

【去化】截止开盘当天，去化160套，去化率93%

从开盘情况来看，该楼盘需要捆绑1-2个车位，且价格不菲。但结合当时的市场来看，仍然抵挡不住购房者热情，去化率高达93%。

2020年，阳光城檀府正式交房，在交房即维权的背景下，该楼盘的交付也对得起当初的品质宣传。所以，从楼盘内部的配套和品质来看，也算是板块内近两年交房的颜值与品质楼盘之一。

（阳光城檀府实景图）

从区位和配套来看，小区与奥体板块的三大核心配套都在1公里范围内，也是此前发展较为成熟的奥体以西片区。距离海峡奥体中心直线距离约500米，距离飞凤山公园约800米。此外，项目距离阳光天地商业广场约900米，能满足购房者日常餐饮及购物需求。且项目距离地铁“东岭”站约500米，距离公交福湾站约400米，自驾、地铁、公交出行均很方便。但小区周边靠近庙宇和高架桥等不利因素，部分房源价格也因此受到影响。

阳光城融侨檀府周边次新房小区较多，例如融侨方园、正祥奥园康都，融侨奥体园著等。

融侨方园是与檀府同期在售，该物业管理严格，且紧邻地铁口，轨道交通出行较为方便，但融侨方园以四房及以上的户型为主，上车门槛较高，均价高于檀府约2000元/㎡。正祥奥园康都在地理位置和配套上更有优势，更临近奥体，飞凤山公园和阳光天地，且户型得房率较高，以100㎡以下的户型为主，均价约为3.4万/㎡。但社区体量偏小，内部配套也相对匮乏，缺少一定的社区氛围。

PART3

今年以来，政策暖风频现，购房金融政策也十分宽松。尤其对于首套房而言，利率降至近10年新低，多城利率低至4.0%以下。此外，叠加首付比例下调、房企降价优惠、购房可以享受首套房利率优惠等，客观上使得买房的性价比进一步增大。对于购房而言，窗口期已经开启。

基于此，部分业主也想借此机会换房，也能降低利息成本。虽然福州推出了商转公业务，但额度有限，且有一定的门槛，流程也较为繁琐。加上部分购房人群此前已使用过公积金，或未缴纳公积金，也无法享受这一优惠。

若按照4年前首套房利率计算，基本为基准利率上浮10%-15%，利率约为5.39%-5.6%。按照贷款200万，贷款30年，月供为11218元，支付总利息203.8万。若按照如今4.1%的利率，月供为9664元，支付总利息为148万。每个月少还1554元，总利息整整节省约56万。

对于想要置换的客户来说，虽然楼市下行，如今卖房的确是“亏本”处理，但也能买到同样行情下的房子，且当前选择性更多，利息更低，也是个不错的置换时期。另外，福州推出了“置换退税礼包”，即从2022年10月1日开始，在一年内出售商品房，且再次购买商品房的人群，可退还所缴纳的个人所得税。多重优惠政策叠加，也加快了部分人群的购房和置换步伐。

PART4

看到这里，或许很多人会认为：昔日一房难求的红盘，如今要靠降价才能转手，那么，福州什么样的房子才能保值增值呢？

其实，早从前几年开始，市面上95%的楼盘都没有投资价值，而剩下的5%，更多是政策的利好或者当初的“捡漏盘”。否则，想要在3-5年，甚至更短的时间内获得较高的投资收益，其概率相当低。

此前，我们盘点过福州7大“捡漏盘”，即在2018-2022年4年期间，福州陆续有200多个新盘开盘，但只有零星的7个盘能成为名副其实的“捡漏盘”，最高涨幅高达35%。无论是当时，还是现在来看，他们都具备较高的性价比，大部分为“日光”或者80%以上的去化率。

另外，从以上7大盘所处的地段来看，位于中心的优质资产，虽然当时的价格处于城市高位，但保值增值能力强。另外，远低于市场价，且摇号的楼盘，需要凭运气购买，非首套房几乎没有摇号资格。

据CIRC数据统计，2018年6月-2022年7月四年期间，福州主战场共成交了14.3万套新建住宅（不含安商房）。而上述盘点的7大楼盘，成交房源套数为5065套，约占近4年总成交住宅套数的3.5%。所以，从这一比例来看，不难发现，如今想要靠投资房产获利已然越来越难。

好了，关于福州昔日网红盘，业主亏本3000元/㎡出售，不止一套！就讲到这。