118平米非普通住宅首套房也就是说怎么算？详细解释
来源：网络整理 2022-08-07 09:13:27
按照国家相关规定进行了统计，先把测算的结果送上：
2）138平米非普通住宅首套房
也就是说，如果你的选择不恰当，最高可能需要付出的税费最大可能要37W。
普通人看了上述计算结果，肯定一头雾水，下面本文就对上述所有的收费进行一个详细解释。
一、缴税基数
二手房缴税时，缴税基数一般有两个：网签价格与过户指导价。
1、网签价格：买卖双方在网签合同上填写的成交价格；网签价格=合同中房屋成交价格=网上签约授权委托书价格。
2、过户指导价（也称核定价）：税务机关根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。过户指导价有下限和上限，超过上限不管房子交易面积多大都会按照非普通住宅缴税。
二手住宅缴税时，如果网签价格低于过户指导价，则过户指导价会作为缴费基数；反之，则网签价格会作为缴费基数。
即网签价格和过户指导价哪个高选择哪个作为缴税基数。
二、基础概念
1、普通住宅与非普通住宅
非普通住宅一般指住宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。
评价标准为：
1）住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）；
2）2012年单套建筑面积在144平方米以上(含144平方米，或者房屋交易成交价160万以上)；2013年国税总局下发的通知要求从严区分普通住宅和非普通住宅，非普通住宅降至120平方米以上。
3）实际成交价格高于该区市场指导价；
以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅（如：别墅等）。
2、满五唯一
指该省份内所在城市，你就只有1套房子，且这套房子产证已经满5年了就是满5年唯一。不是仅仅根据产证里的权利人，是以家庭为单位的，家庭的意思是夫妻和未成年子女即为1个家庭。
1）满五是指房子房产证从出证或契税票开始算时间满5年。
2）唯一是业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。
三、缴税类别及收费方式
大头的税费主要是四个：契税、个税、增值税及附加税
（一）契税
缴税标准：
首套90平及以下，缴税基数×1%， 首套90平以上，缴税基数×1.5%，二套房缴税基数×3%。
契税由买家承担，过户当天交给房管局。
（二）增值税及附加
1）房子未满2年
增值税及附加的征税标准：缴税基数÷（1+5%）×5.65%
2）房子已经满2年
普通住宅免征。
非普通住宅征税标准：差价÷（1+5%）×5.65%，差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用。
注1：合理费用 = 原契税 + 本次增值税及附加 + 网签价*10% +房贷利息
注2：按规定，增值税及附加以及接下来要说的个税应该是由卖家承担的，市场成交惯例却是买家承担所有税费最新二手房交易税费，不过交易时可以协商，在合同中写清楚就行。
（三）个税
1）满五唯一
满五唯一免征！满五唯一免征！满五唯一免征！重要的话说三遍。
注：买二手房最好选满五唯一的，可以节省一笔个税。不过，房东也不是傻子，肯定不会吃亏最新二手房交易税费，所以一般会把节省的税费加到房价上，导致满五唯一的房子报价比较贵，如果实在贵得离谱，那还是算了。
2）不是满五唯一
如果房子不满5年或者不是卖家唯一住房，如果卖家能提供完整、准确的房屋购入原值凭证。个税交税标准是：
差额×20%，差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用
如果没有这个凭证，可以采用另一种方式纳税：
普通住宅网签价×1%，非普通住宅网签价×2%。
实际交个税时，购房者可以二选一，哪种省钱用哪种。
注：合理费用 = 原契税 + 本次增值税及附加 + 网签价*10% +房贷利息
（四）其他费用
下面这些都是小钱，几千块钱搞定。
交易手续费：2.5元/平米×建筑面积，买卖双方都要付。
权属登记费：80元/本，每增加一个产权人增收10元。
权证印花税：个人取得房地产权证按5元/件缴纳。
配图费：25元/本。
贷款抵押登记费：商业及组合贷款200元/套；纯公积金贷款100元/套。
合同公证费：200-400元左右，由引发方支付。
评估费：办贷款一般要评估，费用几百到几千，可协商，交给评估机构。
公共维修基金：上家账户中的结余会过户给下家，是免费赠与还是收费赠与，需要双方协商决定。
其余的还有看房交通成本什么的，就得自己控制了。
四、中介费
中介费本来不应该单拎出来说，但现在房价动辄几百万，2%的中介费就要2万+，确实也是一笔不小的负担，一个普通白领可能好几个月才能赚到这么多钱。
不过，中介费是可以谈的，在房屋总价高或者市场淡季的时候，中介费都有一定的议价空间，但一般不会低于8折。一些新兴的互联网中介收费相对便宜，一般在1.5%左右。
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