澳洲房市大热，多项指标创历史新高！趋势仍将继续

澳洲房市大热，多项指标创历史新高！短期内趋势仍将继续

由于新购房者竞相利用25,000澳元的HomeBuilder政策，全国各地的新屋销售量在12月环比几乎翻了一番，这也将提振2021年建筑行业市场前景。HIA的2020年12月的报告数据显示，全澳新屋销售量比前三个月高出近50％，比2019年同期的翻了一番。HIA经济学家Angela Lillicrap表示，“这是20年来调查新屋销售历史上第强劲的月份，上一次要追溯到2001年的3月。”去年11月，联邦政府宣布将HomeBuilder计划延长三个月，将合格价格的门槛值从新州最初的750,000澳元提高到了950,000澳元，在维州提高到了850,000澳元。同时，刺激政策支持也从25,000澳元削减至15,000澳元。总体而言，2020年的新屋销售量比前一年增长了32.5％。Lillicrap女士指出：“鉴于疫情情况及其对整个经济的影响，这是一个非常特殊的结果。但这种显著的销售量将不会持续到一月。”在HomeBuilder推动下，多元化开发商Mirvac在公寓和住宅市场都大有作为。该公司住宅负责人Stuart Penklis说，特别有利的是延长了开始建设的时间（至21年3月）。Penklis先生表示，“很长一段时间以来，我们都没有看到市场如此高企的热情。无论是超低利率、还是政府的多项支持政策都为市场注入了强心剂。”与此同时，2020年尾端对于住宅建筑业也是丰收的季节，11月独立屋的批准量达到了近二十多年来的最高水平。瑞银（UBS）分析师在发给客户的邮件中写道，“展望未来6至12个月，我们认为加息或放宽贷款限制的风险仍非常有限。这代表着地产市场的热情仍将继续。”值得注意的是，一月份的官方数据显示，房屋贷款承诺飙升至历史新高商业地产房屋贷款查询，这是未来几个季度房屋批准和住宅投资前景的又一个有力支撑指标。

布里斯班港口三塔项目进行“重大重新设计”

Wentworth Equities公司计划建造一个连接汉密尔顿（Hamilton）的三层塔楼开发项目，并对空置场地进行重大重新设计。开发的第一阶段主要包含一座153个单元的住宅楼，内含多个“空中花园”，为汉密尔顿Hercules Street 19号的53套两居室、49套三居室和51套四卧室公寓提供服务。这座29层的大楼还包括：底层零售空间、五层地下室停车场以及另外两座大楼的概念审批，这些大楼内部含有公寓、商店、办公室、室内娱乐场所和医疗空间。与2014年批准的计划相比，耗资6.5亿澳元的标志性项目包括四座高达34层的塔楼，该项目由空中桥梁，567套公寓、227个房间的酒店、市政广场、餐厅、会议空间和儿童保育设施连接等。Wentworth Equities在提交申请之前，于2014年以1,980万澳元的价格购买了7,637平方米的土地。开发商表示：“目前的开发建议涉及对以前的方案进行重大的重新设计，以提高开发的架构质量，并确保开发提供符合社区利益的设计和成果。与以前的方案相比，该提案将有效降低建筑物的高度，提供一定数量的单元房，提供更少的零售物业，并且没有酒店住宿。”据了解，在过去的十年中，位于布里斯班中央商务区和Gateway Motorway大桥之间的北岸汉密尔顿区经历了重大的重建，特别是在邮轮码头附近。

房贷假期即将结束！四大银行全面停止接受暂停还贷申请

澳洲最大的银行将停止自动向因新冠病毒大流行而苦苦挣扎的房主提供抵押贷款假期，主要贷款机构也开始联系数万名尚未开始还款的客户讨债。在去年新冠疫情最严重的时候，由于全澳停工，数十万房主接受了暂停偿还房贷的援助措施。当时，在一项紧急决定中，为了防止房主丧失抵押品赎回权和拖欠房贷，澳洲国民银行（NAB）、西太平洋银行（WBC）、联邦银行（CBA）和澳新银行（ANZ）等贷款机构均同意给予大范围客户暂停还款的优惠。但银行现在正准备回绝新的暂停还贷申请，该计划在3月的结束做好准备。NAB给抵押贷款经纪人的一份说明称，1月20日之后将不再接受任何关于此类房贷假期的申请。困难援助措施将以个案评估的方式提供，但现有的延期还款不受影响。自2020年3月以来，NAB已经提供了11万笔房贷延期，最新数据显示，在11月之后，仍有7000个价值36亿澳元的房贷账户还未恢复还款。一位匿名消息人士称，在过去的一个月里，只有不到50名客户向NAB申请延期还款，即使是在爆发新疫情的地方，申请也没有出现激增。ANZ发言人表示，“监管机构已经明确表示，房贷延期还款措施将在3月底停止”，不过还没有公布具体的申请截止日期。该行在危机期间批准了9.6万笔贷款延期，其中7.2万笔已经恢复还款。西太银行的一位女发言人表示，该行有14.5万名抵押贷款客户申请了房贷假期，大约四分之三后来恢复了还款。持续面临财务挑战的客户将根据具体情况获得量身定制的支持。最新数据显示，2020年3月至2020年10月，CBA共批准了15.8万笔房贷延期。截至10月底，仍有4.6万笔房贷处于暂停状态。澳洲银行协会编制的CBA、西太银行、ANZ、昆士兰银行、Suncorp和Bendigo银行的数据显示，6月24日共有436,139笔房屋贷款处于暂停支付状态。截至12月16日，这一数字已降至90,819笔。

澳洲银行或将重估商业地产放贷

最新数据显示，澳大利亚商业地产银行的债务总额在2020年达到了2617亿澳元的历史最高水平，这在很大程度上得益于蓬勃发展的工业地产行业以及传统的办公和零售业的推动。然而，由于受到新冠打击零售行业的活动减少，以及银行对住宅开发的兴趣进一步减弱，预计今年的贷款增长将放缓，不过非银行在住宅开发领域的市场份额预计将继续增长。顾问公司Plan1的分析数据显示，截至2020年12月过去的12个月中，所有银行提供的商业房地产债务总额增加了6％，即147亿澳元。在工业房地产领域的带动下，银行的债务融资增加了52亿澳元，因为电子商务的繁荣推动了向仓库和物流项目投资的浪潮。虽然疫情期间，由于空缺率的增加、租金收入枯竭和价值下跌，该行业遭受重创，但是用于办公楼的交易资金增长依然达到了创纪录的47亿澳元，而银行为零售资产提供担保的债务增加了45亿澳元。展望2021年及以后，Plan1的联合创始人兼董事理查德·詹金斯（Richard Jenkins）表示，预计银行将继续将其资金重新分配给工业，但会减少对住宅和零售资产的敞口。詹金斯表示：“鉴于发展渠道的减少，银行对住宅开发的兴趣受到限制，住宅开发将继续减少。今年也将是关注零售的一年。几十年来，银行业的贷款人一直依赖于稳定的收入。考虑到商店空置率的增加和资本支出的减少，情况不再如此。”詹金斯表示，总体而言，未来几年银行用于商业地产资产的贷款将不会出现同样的增长。

工业地产是珍宝！南澳业界巨头又赚得盆满钵满

基金公司Quintessential Equity已以1,760万澳元的价格将阿德莱德港的工业物业出售给了房地产集团Silverfin Capital。该交易的收益率为6.3％。Quintessential于七年前接管了该物业，该地块的长期租户为InfraBuild，即使完成出售交易，InfraBuild仍将租赁该物业至少至2030年。Quintessential首席执行官罗素•布伦（Russell Bullen）表示：“位于南澳的工业中心Webb Street的物业商业地产房屋贷款查询，加上长期租赁协议和一个大租户，这对于投资者而言是不可多得的投资佳品。”交易标的位于阿德莱德中央商务区西北约14公里处Webb Street，占地44,000平方米，汇聚在Old Port Road的拐角处，可轻松通往海、铁路和公路网。Quintessential去年花费了超过100万澳元对该物业进行了翻新作业，其中包括具体的修复工程。该交易是由世邦魏理仕（CBRE）的本·赫格蒂（Ben Hegerty）促成的，他说这笔交易证明了“疫情期间工业地产市场的强劲动力”。Quintessential在阿德莱德地产市场拥有相当大的份额，包括距离韦伯街物业不远的占地32公顷的阿德莱德港配送中心，该公司正在寻求扩大该地块的计划，并在去年与Visy达成了一项租约协议。此外，Quintessential还完成了431号King William Street阿德莱德CBD办公物业的翻新工程，两年该物业资产前从Con Makris手中购得。

悉尼太多高层公寓亏本出售！投资客更是赔了个底朝天

由于国际边境关闭导致租金下滑，悉尼新兴高层郊区的房地产投资者大受打击，许多人损失惨重。对2020年春季之前销售情况的评估显示，在人口密集的Parramatta和Strathfield市政厅地区，近五分之一的房屋卖家在转售时赔本——亏损中值接近5万澳元。在Parramatta亏本的公寓卖家中，大约四分之三的人是投资者。与Parramatta相邻的Cumberland地区，损失情况也类似。近13%的房产被亏本出售，损失中值为5.5万澳元。研究集团CoreLogic报告称，大部分不幸的卖家是出售公寓的投资者，多数人拥有房产的时间不到5年。Ryde和Botany Bay地区的卖家也同样欲哭无泪，分别有16.8%和11.5%的房产在去年第三季度的转手交易中以低于卖家当初支付的价格出售。这两个地区都有大量新公寓项目在建设中，近年来也有大量新建筑拔地而起。在买家需求下降之际，这增加了待售房产的供应，尤其是那些传统上持有高层公寓的投资者。房地产分析师报告称，由于租金下跌和银行收紧投资性质的贷款，许多投资者都在避开高层房地产市场。2020年的大部分时间里，悉尼多地的公寓租金下降了约10%，空置率不断上升。租金下降和高空置率可能迫使一些房东出售房产，进一步增加了现有房产的供应，并给价格带来下行压力。CoreLogic澳大利亚研究业务负责人欧文(Eliza Owen)表示，投资者比业主更有可能赔钱——不仅在悉尼，在全国各地都是如此。自住业主的损失正在减少，他们倾向于在出售房产之前持有更长的时间，预计未来几个月将有更多的人出售房产获利。欧文表示，澳大利亚房地产市场预计将在未来几个月进一步改善。

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