拼命少交钱但事实上，就占了这些便宜吗？

装修报价2000元/m2的小区销售人员告诉记者，他们的装修合同跟房价合同是分手签的，只能拿8500元/m2的那份纯房价合同到房产局登记，交税也是按这个合同来交，所以一定是普通住宅的成本。

精装房

记者探访了几家精装修楼盘都看到，有些楼盘采取了方法，为房产人“降低”契税。

上述奥体那家精装修报价2000元/m2的小区销售人员告诉记者，他们的装修合同跟房价合同是分手签的，只能拿8500元/m2的那份纯房价合同到房产局登记，交税也是按这个合同来交买房子要交税吗，所以一定是普通住宅的成本。

签两份合同避税

二手房

南京一家中介公司告诉记者，由于一半左右的二手房房价却达到高档房标准，交易时，市民通常又在价格协议外另签一份“设施系统”合同来避税。比如电视机等设备，可以标2万元/台；淋浴设施一旦是进口货，一个水龙头可以标5000～10000元。如此一来，纯房价自然就没这么高了。

拼命少交钱

但事实上，交税少了，就占了这些便宜吗？

有利也有弊

交税少了 贷款也少了

疑问

装修部分到底算不算房价？

物价、房产、财政、银行四部委各行其道

总价60万，其中装修10万

[贷款]

按总价60万,可贷48万

按价格50万,可贷40万

在国税总局给江苏财政局的批文里，认为装修应当属于房屋的一部分交契税，然而记者都看到，在北京物价部门、房产部门仍然银行眼里，装修是否属于价格都另有一番说法。

房管：不算 财政：算

据了解房价含装修合同，从今年1月1日起，南京推行的新版购房合同比较将价格跟装修部分分开填写，结果隶属于房管部门的物管办免收了装修部分3%的维修基金；但装修部分的契税却没免掉，因为税率隶属于财政部委管理。很显然，房管部门指出装修不属于价格，而税收部门的想法都相反。

物价：不在核价之列

而在南京物价部门最新启用的核价新政中，即使是普通房屋的装修，也不在核价之列。目前武汉大多楼盘的精装修部分价格却高达1500-2500元/m2，而在北京、广州等地，600-1000元/m2就能做出比较不错的精装修。仅核房价，导致有些开发商将原本1000多元/m2的精装修提高至2000元/m2。

银行：有时算有时不算

最后，到了借钱银行，银行有时为了多欠款会将装修打入房价一起放贷；但即使装修部分价格太离谱，银行都能让装修视为房价水分予以抹除。

房屋的装修部分想交契税？日前，国家税务总局明确了装修房屋税赋计税价格问题，对外发布了《关于承受装修房屋契税计税价格问题的获批》，其中声称：“房屋买卖的税费计税价格为房屋买卖合同的总对价，买卖装修的房子，装修费用要以及在内。”

本来，按照2%的普通公寓税率，60万的楼房花10万装修，契税也只是多缴2000元。然而，这个新政在北京的妨碍却远不止于此：因为，目前上海市区的二手房每平方米却早已去了八九千元，很多二手房包括装修在内，房价早达到了高档房标准，契税一下就从2%变为4%！

于是，翻了一番的契税使得南京楼市里的装修房纷纷变着法避税：有人将价格、装修合同分开签，只拿房价合同到税收；也有人另签一份“设施系统”合同，将电视、水龙头等定为“天价”，以此降低价格———

理论里：多交2200块的税

南京市民小费最近在奥体看中了一套55m2的精装修小户型，其中价格8500元/m2，装修部分2000元/m2。这套公寓如果按8500元的纯房价来缴税费，那么他必须缴8500552%=9350元；按照专家分析，如果房屋的税费是2%(普通商品房)，那么这房子花了11万元装修，多缴的税费也就是2200元。

多交这些钱

实际上：多交13750块的税

但对南京来说，该制度让购房人下降的支出都多得多。

小费的这套房屋房价含装修合同，如果让装修包含在内，10500元/m2的均价正好低于了武汉市区8690元/m2的高端房标准，要按4%纳税！契税一下子就变成了10500554%=23100元，减去原本要交的9350元，他多交近1.5万元，而不是2200元！

更糟糕的是，如果让装修款项打入房价装修哪家公司好，单价一旦突破1万元/m2，按照南京市的新政，就不能进行公积金存款，只能贷商业信贷。以30万元、20年来算，一个月利率就多200多元，20年下来大约多交5万多元的利息！

那么，像小费这样的状况多吗？据认识，在杭州为数不多的精装修楼盘里，至少有一半左右房价却在高档房线上下徘徊；而二手房里，据统计，已经有55%的卖房实际成交报价达到8690元/m2的高端房标准。

二手房

购房人买下后来自己请装修公司装修，不需要交纳房产契税

购房人在购房时，合同上就有了装修部分的价款，要缴纳

房价里原本就含有装修价款，交税时，这笔装修款也被视为“房子的一部分”一起交税

来说说，哪些装修款项要交税

毛坯房

精装房

在采访中，记者了解到，另一家奥体精装修楼盘12500元/m2的楼价，装修部分是1800元/m2，开发商允许购房人在“一起签”和“分两份签”两种形式中选取。因为装修和价格分开签其实可以让契税少缴，但因为价格合同中的总租金增加了，所以能贷房贷也会降低。

“以一套60万的新房、其中10万精装修来判断，如果按60万来抵押，90m2以下房贷最多可以贷8成48万；而即使分两份合同签，房贷只能贷(60-10)80%=40万。”工商银行的一位工作员工告知记者：购房人即使有足够的首付，自然没问题；如果首付不够，10万的装修部分就得贷装修贷款，不仅利率为基准利率，比普通商业贷款要高出15%，更别提跟公积金存款相比；而且借款年限只有5年，月供压力比普通房贷大。

招商银行房贷处则表示，对于商品房，如果合同没让价格跟装修分开，银行也分不清，肯定能按总价来放房贷，但最可能将贷款成数从最高八成降至七成；而对二手房，是利用再次评估房价来控制。

物价：装修高价与我们无关

“一套一标”标的是租金，装修价格要另标

南京市普通商品住房自今年5月20日实行“一房一价”新规以来，市内众多楼盘实行了统一的定价格式，依次确定标记房号、基准租金、可销售面积、综合平均价、价格浮动幅度(%)、销售价格、销售单价等。

不过，对这些实行精装修的商品房该怎样标价呢？按照当时的方法，都是“一股脑儿”来个总价，全都打在上面。但5月24日装修公司十强，南京市物价局在对于“宁六条”、“宁五条”的落实意见中，规定普通商品住房(含政策性住宅)按“一套一价”标示的此外，凡是楼盘项目有装修装饰价格的，由研发公司自行明码标示装修装饰价格。

也就是说，精装修楼盘所标注的价位必须是两大块内容：一是物价局所核准的每一套房子的费用及各项信息，二是装修价格。

因材料不同，装修价格很难核定

虽然要求十分，但促使“一房一价”新规的践行落实，由此而形成的“误会”也愈发越多。

例如，奥体一家精装修楼盘当年曾认为装修价格每立方米1000元-1400元，但该小区售楼处标注的，以及物价部门在网上公示的装修价格却是每平方米2000元。“怎么核过了价格甚至高了呢？”一些买房人有点不懂，“这一高，一套房子能就高出门好几万块钱！”

“真实状况不是这样。”不料，物价部门都声称了“装修高价”与它们有关。南京市物价局有关负责人昨日对记者声称，“装修价格我们是放开的。”他说，因为建筑装修材料的单价已经市场化，且差异也很高，所以装修价格很难核定。何况，不同的买房人，对装修的提出也不一样，统一“核死”没有必要。

有关负责人告诉记者，装修价格标注的高低似乎是开发商的自主定价买房子要交税吗，但由于与经物价局审核过的“一套一标”同时公示，使得这些房产人误以为装修价格也有物价局核过的。而记者看到，一些开发商也刚好乐于“将错就错”，“理直气壮”地标注较高的装修价格，其中的一些猫腻，也作为开发商新的成本空间。

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