储户被锁定和陷入困境的市场 大型开放式房地产基金是否在墙上写字

近年来，随着大公司削减办公空间和零售商转向在线，英国商业地产市场发生了结构性转变。

虽然当前局势的爆发已被证明是对市场的结构性冲击，但在某些领域，它只是加速了变革的步伐。

去年，随着全国封锁的前景浮出水面，许多投资公司暂停了其备受瞩目的开放式房地产基金，这让专家再次表示，这些基金很快就会花时间。

最近有关 Aviva 和 Aegon 完全缩减其房地产基金的消息可能被证明是棺材上的最后一颗钉子。

随着监管机构对棘手的流动性问题采取严厉措施，英国商业地产投资的未来将发生变化，投资者将要考虑他们的选择。

开放式基金一直是一场“慢动作车祸”

多年来，房地产资产通常被认为是稳定且相对安全的回报来源，但专家们长期以来一直担心 L&G 和 BMO 等公司提供的开放式房地产基金的流动性错配。

流动性是将资产转换为现金而不影响其价格的容易程度。

许多开放式房地产基金为投资者提供每日或每周的流动性，这意味着他们可以快速提取现金。然而，基础房地产资产的流动性要低得多，而且通常需要数周或数月才能完成交易。

这些基金持有部分投资组合(通常为 20%)的现金和流动证券，以缓解这一问题。

多年来，房地产基金流动性的警告信号一直在酝酿之中。在英国退欧公投之后，由于储户急于提取现金，少数房地产基金被迫暂停赎回。

2019 年，当时的英格兰银行行长马克卡尼说：“这些基金建立在一个谎言之上，即你可以每天为基本上没有流动性的资产提供流动性。”

从那以后，开放式房地产基金经历了越来越动荡的时期。M&G 是第一个倒下的多米诺骨牌，甚至还没有人说出 当前局势这个词。一旦封锁来袭，独立估值师就被迫引入重大不确定性条款，导致大量公司也控制了他们的房地产基金。

投资经理 Nutmeg 的 CIO James McManus 说：“日常流动性房地产基金的问题有点像一场缓慢的车祸，不幸的是，许多投资者还需要一段时间才能获得投资于这些策略的资金。”

这些类型的基金接下来怎么办?

疫苗推出的成功和经济的重新开放促使领先的投资经理开始重新开放其房地产基金。

M&G 在 4 月份重新开放了其房地产基金，称基金经理贾斯汀厄普顿在基金关闭期间以 7.027 亿英镑的价格出售或交换了 38 处房产，将总数减少到 54 处。

针对流动性问题，M&G 表示，在特殊情况下，它将允许实际房地产风险降低至 60%，以帮助管理流动性，“例如，由于投资者赎回水平异常高”。

一些公司不想冒险。上个月，由于流动性问题，Aegon 宣布计划关闭其基金，就在 Aviva Investors 关闭其基金一个月后。

根据其第一季度的数据，Aegon 因办公室关闭而受到影响，该基金近 25% 的权重投资于非伦敦的东南部办公室。

根据晨星的数据，Aegon 和 Aviva 的基金价值分别约为 3.8 亿英镑和 3.66 亿英镑。

与 L&G 和 M&G 等资产价值超过 20 亿英镑的公司相比，它们相形见绌，但这确实表明，即使经济开始复苏，潜在问题依然存在。

事实上，资金继续流出该行业，根据基金网络 Calastone 的数据，今年 1 月至 5 月期间，房地产基金累计净流出 15 亿英镑。

在监管机构试图解决这种流动性错配之前，这些资金外流可能会持续下去。

投资协会此前曾将此类基金的失败归咎于监管机构行动不力，目前正在就开放式基金的强制性 180 天通知期进行磋商。

这不太可能得到部分房地产行业的欢迎，但越来越难以认为这些基金能够以目前的形式继续下去。

然而，Quilter Cheviot 的股票研究分析师 Oli Creasey 认为 Aviva 和 Aegon 将是最后一批永久关闭的基金。

“你不能排除它，但我不会为进一步的伤亡而屏住呼吸。其他基金大体上更大，这很重要，并且已经开放了一段时间，因此可能已经受到任何恐慌卖家的打击。

如果 Delta 变体猖獗，独立估值师被迫再次引入重大不确定性条款怎么办?

Creasey 认为这极不可能：“估值师不太可能这样做，因为这一切都不再是一个巨大的惊喜。”

取而代之的是，估值师可能会专注于单个资产或行业，例如零售和休闲，而不是全面关闭所有资产。

“这是一个不完美的系统，”Creasy 承认道。'你的房产在好日子可能需要三个月，你需要提供日常流动性。我们更愿意确保投资者对风险进行适当的教育。

还有其他投资房地产行业的方法吗?

对于想要避免开放式基金所带来的风险的投资者，他们可以通过投资房地产投资信托 (REIT) 等封闭式结构来获得商业地产的敞口。

封闭式结构没有同样的流动性问题，因为基金发行的股票数量有限，在股票市场上交易。

Interactive Investor个人理财主管莫伊拉·奥尼尔(Moira O'Neill)表示，在投资非流动资产类别时，我们一直更喜欢封闭式结构，比如直接财产。

'这种结构并不完美，但它确实意味着投资者可以在需要时前往紧急出口。而且，重要但经常被忽视的 - 他们可以在发现机会时购买。

尽管租赁市场环境充满挑战，但 REITs 在过去六个月的表现相对较好。专注于城市仓库的仓库房地产投资信托基金今年迄今上涨了近 26%。

Urban Logistics 和 Tritax Big Box REIT 专注于物流中心，股价分别上涨 10.1% 和 19.3%。

然而，他们并非没有困难。REITs 在股票市场上交易，这意味着它们的价值是基于它们的股价而不是资产净值 (NAV)。这意味着投资者可能会在市场波动期间亏损。

'鉴于投资的股权性质，投资者从流动性中获益，但回报流不一定类似于实物资产，收益率往往远低于实物资产市场所能达到的收益率(尽管它们相对稳定)”麦克马纳斯说。

Creasy 提供了另一种选择：“投资者的一个答案是意识到存在这两种工具。两者都不完美，各有优缺点。

“如果你想以多元化的方式购买房产，也许你可以结合两者来看待。”

交易所交易基金是分散英国零售业务的一种方式，也是一种成本较低的替代方案。

iShares UK Property UCITS ETF 提供一系列以英国为重点的 REITs 的敞口，年成本仅为 0.40%。目前收益率为1.8%。

然而，它仍然很集中：在 40 个左右的持股中，前 10 名占该基金敞口的 65%，仅 Segro 就占近 21%。