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两年暴跌20 以上 想卖还脱不了手 细数成都“踩坑区”

来源:   2023-06-22 10:15:59


有一位群友就遇到了这样的问题,


2年前误入团结岛某楼盘,现在既不能自住,也看不到增值的希望,现在想要甩手,还被限售!



这种情况应该不在少数,所以今天跟大家聊聊,买房怎么选板块,又如何避免踩坑。


成都的各类新城、新区域,我认为也符合“二八定律”,分为三类:


其一是具备领涨抗跌能力的龙头板块;


其二是不具备领涨,但具备抗跌能力的次级板块;


其三是两种能力都不具备的边缘板块;


80%的人预算只能买次级板块,另外20%的人占领龙头或者买到边缘板块。


龙头和次级板块呈现度一般都不会太差,买错的人很少(不会有人把金融城、攀成钢这些认错吧~)。


买房一定是跟随资源最密集的区域,核心资源主要是学校、地铁;其次是商业和产业。


龙头板块各项资源几乎没有短板,甚至资源过于集中需要外溢。


次级板块会存在少数几项短板,如果拥有一两个强势资源的可以重点关注。

至于边缘板块,多数人买到都欲哭无泪,长期套牢。

谈边缘板块之前,先跟各位分享下龙头和次级板块的房价波动逻辑。


首先是龙头板块。涨,一定是龙头先涨,跌,一定是龙头后跌。


和股市一样,龙头板块的“资金量”太大了,这个资金量就是地铁、学校、商业等配套的集合。


这一点在二手房市场尤为明显,成都的每一次房价上涨都是从高新南、天府新区(核心区)率先发起。


而且都围绕“稀缺性”较强的资源,2020年初二手房的一轮涨价就从高新五区开始。


如南城都汇年初大约26000元/㎡,从3月开始翻红,只用了不到半年就上涨至28000元/㎡ 。


而这个小区品质实际非常拉胯,完全是充当了“稀缺资源”的锚。


这就是龙头板块的能量,可以无视产品与市场行情。


南城都汇成交价格走势(图源好好选房小程序)


然后只占市场不到10%的龙头板块涨完后,依附于龙头的次级板块才会跟涨。


次级板块数量最多,但资源一定会存在一到两项短板,一般也不掌握核心稀缺资源,没有领涨的能力。


如依附于高新南的中和,主要靠承接高新南外溢的租房、购房需求,在学校、城市界面上就比较弱。


以片区内安置房--军安卫士花园为例,这个小区市场影响力虽不大,但在当年3月高新南领涨后,也从6月开始跟涨,从1.5万元/㎡左右涨到了目前近1.9万元/㎡。


军安卫士花园二手房成交价走势(图源好好选房小程序)


对于成都这个城市而言,龙头就是高新南、五城区、天府新区(核心区)三驾马车。


次级板块就包含了近郊核心居住区(大面、光华新城、航空港...等)、龙头周边(中和、华阳、新会展...等)数十个区域。


次级板块不具备城市级核心资源来领涨,但具备承接外溢、地缘性需求的资源,也就拥有抗跌能力。


这种金字塔式的结构,大体就是成都主流买房区域的面貌。当然,有主流的置业区域,自然也少不了非主流的边缘板块。

非主流的边缘板块多诞生在脱离龙头、次级板块的新区域。


比较典型的例子如黄龙溪、视高、新都新繁、新津团结岛、甚至兴隆湖部分区域,它们不仅脱离核心龙头板块,周围也没有成熟的次级板块依托。


这类边缘化的区域,既没有外溢的需求去承接,也缺乏有说服力的配套资源,价格甚至对标主城区,存在一定透支情况。


黄龙溪与视高均远离天府新区核心区,缺乏足够资源支撑。


两个板块的问题大家应该都了解得比较多,不再老生常谈了。还是从资源角度说一下为什么两个区域边缘化;


1、黄龙溪是完全以“旅游资源”驱动的板块;


但黄龙溪的旅游资源存在感非常弱,都江堰、青城山等都可以取代,甚至自然资源更丰富。


基础设施方面,目前完全依靠黄龙溪古镇支撑,既没有地铁接驳,也缺乏优质的学校或商业资源对接。


淡季的黄龙溪古镇


最终表现出来的问题就是,既不能满足成都主城人口的居住需求,也很难同周边既有的古镇、景区竞争。


2、视高板块问题集中在资源配套和房价之间撕裂;


视高最受人诟病的价格问题,本质上是缺乏与之匹配的资源背书;


紧靠现在制造业为主的二产业和眉山牵头的几所学校,完全无法支撑1.2-1.3万元/㎡的价格。


它的资源水平目前只能匹配一个地级市新区,和成都天府新区之间关联性不大。


另外在宣传上,前期野蛮生长、房价暴跌20%等事实,对这个区域的口碑造成了很大伤害,需要很长时间去正常化。


图源问政四川


兴隆湖是特殊的一个边缘化板块,非常容易被误解;


从官方的态度来看,兴隆湖清水限价20000元/㎡,对这个区域的发展是给予了肯定态度的,同环线目前还没有哪个板块能有这个限价。



兴隆湖的“产业资源”也非常强大,主要是各类科研所、研究院、各类国企央企,并且目前已经落地。不过有人忽视了三个问题:


1、兴隆湖发展也并不均匀,西侧相对薄弱,北侧资源又相对集中;


有地铁连通的北侧目前是鹿溪河生态区的范围,直接与中央商务区接驳,一小、天府中学、教科院附中等都在这个方向。


兴隆湖各区域发展情况


西侧和南侧外沿都是安置房与荒地,产业资源辐射的更多是环湖和北区、东区。


图源720云


2、兴隆湖的产业也有特殊性,一般都有自己配建的住房;


兴隆湖的各类产业都具有很强自持能力,不少公司都有员工福利房,中铁诺德壹号、中建华府锦城等均属于此列。


未曾对外销售的中建华府锦城


以至于湖区周边到目前都缺乏成熟的商业落地,目前住宅入住率并不高。


3、兴隆湖布局的高新技术产业,并不是劳动力指向性的;


高新技术产业对人口的吸纳能力并不强,服务业、制造业才是需要大量人口的产业,而人口才是倒逼区域配套资源成熟的基石。


这个区域的长短板都太突出了,单一的产业优势确实让房价攀上了20000元/㎡以上的水平,但其它资源的相对平庸甚至缺失让这个板块潜力受限。


上面提到的这些区域,都在城市资源的维度上有明显的缺憾,难以满足居住生活的需求。成都大部分人口还是集中在龙头和次级板块。


成都人口分布热力图(图源百度)


很多人因为资格、预算的原因被迫选择了一些边缘板块。


但成都房价最坚挺,甚至领涨这个城市的,永远都是龙头。


如果有一天,成都的房价要降,最先降的必定是那些边缘板块。


看区域有三个原则,一个叫宁缺毋滥,一个叫嫌贫爱富,还有一个叫风险利润不可兼得。


宁缺毋滥,意思是宁愿保留自己的现金流,也不要乱投医去买一些黑洞板块、低价值产品。


嫌贫爱富,意思是有实力就追龙头,不能追龙头就挨着龙头,还不行就降低面积要求。


风险利润不可兼得,是相对资产配置需求而言,慢涨市场,回报率很低,暴雷的项目也很多,增加杠杆或者资本金风险太大了。


最后,还是预祝各位买房路上不踩坑,以平常心去看待市场,毕竟房子不是生活的全部,买房子或不买房子都是为了更好生活~

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