南京德基二期顶层「德基集团B面：南京多项目“难产”江苏省外扩张受阻」

本报记者 郭阳琛 张家振 南京、上海报道

在南京著名商圈新街口，大批市民从新街口地铁站7号口涌入德基广场，排队选购一线奢侈品，让这座主打高端奢侈品牌的商业综合体成为当地知名的购物乐园。

（与南京IFC相邻的德基世贸中心施工进度较慢。郭阳琛/摄影）

正因如此，新街口德基广场得以连续多年稳坐全国单一购物中心销售额第二的宝座，其背后的德基集团也获利颇丰。相关数据显示，新街口德基广场2020年销售额达156亿元，同比增长27%，仅次于北京的SKP广场，排名全国第二位。

德基集团也希望将这一成熟的品牌和运营经验对外扩张、复制到其他地市。不过，扩张之路并不顺利，德基集团旗下商业地产版图至今仍未能走出江苏。

《中国经营报》记者日前调查发现，一方面，德基集团在营商业项目数量较少，同时仅有新街口德基广场三期、河西德基广场和徐州德基广场等4个项目在建；另一方面，多个项目或刚刚起步，或建设周期一拖再拖，在项目难产的同时也陷入了扩张受阻的境地。

对于项目建设周期缓慢及对外扩张计划等问题，记者多次致函致电德基集团方面，其相关负责人表示，新街口德基广场三期项目将主要以年轻化和文化等为切入点，河西德基广场已开始招商筹备工作，后期具体规划暂不对外。

后续工程一波三折

公开信息显示，新街口德基广场项目共分为三期，一期于2006年6月26日正式营业，二期于2012年5月8日营业，339米大厦还配备超5A级写字楼和丽思卡尔顿酒店。

德基集团方面表示，新街口德基广场计划优化负一层店铺动线，加大高端化妆品类店面布局，引进首店彩妆和高奢护肤品牌。到2022年，负一层高端妆品店将达到近60家，其中首家新品牌占比将近25%，以打造楼层的独特性。

“德基广场本身位于南京新街口最好的位置，又经过了很长一段时间培养和积累人气，可谓天时地利人和。”上海购物中心协会品牌专业委员会秘书长杜斌说。

但另一方面，该项目三期迟迟未能开工，导致这一位于南京市中心的黄金地块已沦为停车场多年，并曾陷入“考古风波”。

记者在采访中了解到，2008年，德基广场二期工程所在位置曾出土40多件南朝鎏金铜佛像。从2017年开始，三期地块东侧就进入了前期考古勘探阶段，到2020年上半年全面铺开，整个考古发掘区域扩大到2600余平方米，直到当年11月中旬才勘测结束。

直到今年4月23日，在南京建设国际消费中心城市现场推进会暨2021南京国际消费节（春季）启动仪式上，新街口德基广场三期才举行开工仪式，项目计划年内完成地下工程建设20%，整体工期为2021～2024年。

近日，记者现场走访发现，除了临近长江贸易大厦的部分被围起来正进行试桩，其余部分仍作为停车场使用。“这还只是初步试验，正式开工还早呢。”现场一位施工负责人告诉记者，试桩结束一个月后，会再来查看地基的承受力等情况，之后才能去政府报批规划，再等待正式开工。

6月4日，南京市规划和自然资源局公告称，新街口德基广场三期项目占地约13596平方米，项目总建筑面积约16万平方米，拟建商业、办公和酒店式公寓，建筑最高高度从之前不超260米调整为了250米。

德基集团相关负责人告诉记者，新街口德基广场三期最大的亮点之一是打造具有城市活力的下沉式广场，建筑面积约1800平方米。三期开业后会实现地上、地面、地下三个维度的贯通，地下负一层与一、二期相连，地上则将打造南京最长的空中连廊，满足不同人群生活、文化、休闲和娱乐等方面的需求。

商业新地标建设缓慢

在南京河西中央商务区（河西CBD），多栋摩天大楼水泥裸露在外，至今未能完工的“半成品”建筑和周边高楼形成了鲜明对比。德基世贸中心便在其中。

时间拨转至2014年，外资JP摩根迫于南京世贸中心销售不畅和回款压力，选择了退出项目建设。最终，德基集团以7350万美元接盘，并更名为德基世贸中心，但此后该项目建设进程也并不顺利。

一位德基集团内部人士告诉记者，德基世贸中心A座为5A级办公楼，其余B、C、D三座大楼为公寓，底部裙楼作为河西德基广场商业。其中，公寓部分早在2014年开始就陆续交付运营，A座大楼2016年开工，主体建筑在2017年下半年就已基本完工。

然而，德基世贸中心A座幕墙铺设却一拖再拖。早在2018年，河西管委会网络发言人就在南京网络问政上公开回应表示，德基世贸中心项目一直在进行幕墙招标工作，计划于当年9月确定中标单位，进行幕墙深化设计，11月开始幕墙施工。但直到2019年7月，江河集团才宣布承建德基世贸中心A座幕墙工程。

今年5月份，记者实地走访发现，德基世贸中心A座大楼玻璃幕墙仅铺设完一半，位于裙楼的河西德基广场商业外立面已经建设完毕，但内部还处于毛坯状态。

据了解，德基世贸中心项目建设属于南京市直管。针对项目建设周期过长的问题，南京市建筑安装工程质量检测中心工作人员在接受记者采访时表示，可能与企业资金周转有关，但相关部门对于企业的经营情况也无法过多干预。

杜斌也分析称，导致商办项目建设周期长的主要原因包括建设运营经验不足、招商遇到困难和资金不足等问题。

“去年疫情发生后，建筑玻璃幕墙才开始铺设，最迟今年底能铺设完。”项目销售人员张伟（化名）告诉记者，德基世贸中心A座大楼共67层，每层约2200平方米，原本打算整栋打包出售，由于最终没谈拢才先将外立面做起来，现在也可以单层出售，价格约为3万元/平方米。

据张伟透露，德基世贸中心B座还有几套大面积公寓可以出售。“公司主要是没钱，这几套公寓本来是留给德基集团高管的，现在也不得不拿出来卖，单价约4万元/平方米。”

关于裙楼商业部分的市场定位问题，张伟表示，由于河西德基广场临近IFC，再引入类似的高档奢侈品牌就会过于同质化，所以已经将商业定位改为主要面向年轻人和时尚潮流人士。“目前正在进行内部结构的改造，明年才可以开业。”

在杜斌看来，很多奢侈品牌在同一区域只会布局一家门店，河西德基广场想要直面ifc的竞争是很难的。此外，单纯走年轻化道路也难以行得通，IFC也会布局年轻化品牌；另一方面，项目可能需要将快时尚和大众化品牌作为补充，容易导致品牌数量与层次难以两全。

对于上述信息，记者试图向德基集团方面进行核实，但其负责人表示，德基世贸中心项目工程和后期规划还未收到确切消息。

复制扩张之路困难重重

异地复制扩张是商业广场做大做强品牌和吸引力的必由之路。但受新街口德基广场三期项目和德基世贸中心等项目“难产”影响，德基集团的对外复制扩张之路也面临着多重困难。

据今年初发布的《南京市2021年经济社会发展重大项目计划》，德基文化艺术高端商业中心计划6月份开工，年内完成土方外运、支护施工和商业街区主体结构施工。公开资料显示，该项目位于仙林大学城羊山公园西侧，项目总投资24亿元，整体建设工期为2021年～2024年。

除南京市内多个项目建设进度缓慢外，德基集团的商业地产版图目前也仅限在江苏省内。记者综合多方信息了解到，德基集团在2020年3月已正式接手徐州中央广场，并已于当年6月开工。

事实上，徐州中央广场是徐州市中心的烂尾楼项目之一，项目总建筑面积45.5万平方米，塔楼和裙楼建筑高度分别为259米和54.9米，原计划本应在2016年竣工，但已停摆多年。

直到2018年，南京中央商场（集团）股份有限公司发布《关于出售全资子公司股权的公告》，公司及全资子公司拟将所持有的徐州中央国际广场置业有限公司（以下简称“徐州中央广场公司”）100%的股权以4500万元转让给徐州市盛德实业发展有限公司（以下简称“徐州盛德实业”），同时收回13.27亿元债权。

《关于出售全资子公司股权的公告》显示，徐州盛德实业成立于2018年8月23日，控股股东为徐州市新盛建设发展投资有限公司（以下简称“徐州新盛”）。不过，徐州新盛旗下的徐州盛德实业在接手徐州中央广场的资产及在建工程不到一年后，再度选择了出让徐州中央广场公司股权。

根据江苏产权交易网2019年11月22日发布的股权转让公告，徐州盛德实业拟对外转让全资子公司徐州中央广场公司100%国有股权，公司估值为8422.53万元。

据徐州当地媒体报道，德基集团从徐州新盛手中接盘中央商场，除了要承担20余亿元的债务外，还要将徐州百货大楼迁出，涉及近2.88亿元拆迁补偿费。徐州新盛董事长林斌在今年初曾表示，公司通过市场化方式引进了德基集团，目前项目已全面复工，预计明年底德基购物中心将开业，将引入众多奢侈品品牌，有利于高端消费留在徐州。

杜斌认为，实现高端商场连锁化本身就很有难度，要么是华润等央企资金充裕，要么就是一些港资企业，它们与奢侈品牌的关系深入骨髓。与此同时，高端商业下沉后效果往往会打折扣。“比如，万象城、恒隆在其他城市的项目，都不如在北上广深等一线城市的强势。”

（编辑：张家振 校对：颜京宁）