房屋租赁是解决亚洲住房问题的答案吗

上个月，新西兰政府指示新西兰中央银行将房价纳入其政策决定。尽管此举备受争议，激起了人们对央行独立性的担忧，但它证明了政府承受着降温的压力。

房地产市场

在创纪录的低利率的推动下，截至1月底的12个月内，房价上涨了近20%。在全世界范围内，解决住房市场担忧的政治要务不仅在迅速削弱了负担能力，而且还导致了长期造成合理价格和体面住房短缺的因素，但在亚洲尤为明显。

在世邦魏理仕去年5月发布的一份报告中，

亚洲五个城市

香港，新加坡，上海，深圳和北京–跻身全球十大最昂贵住房市场之列。

房价的不可持续增长是对私人租赁住房需求的主要驱动因素之一，同时城市化，人口结构的变化以及亚洲年轻一代需要更长的时间安顿下来并开始家庭生活的事实。

多家庭部门-专为私人租赁部门的需求而建造和设计的公寓，并且经过专业管理并出租给各种租户-在美国已经建立并在英国迅速发展。在过去的几年中被称为“按需租用”。

据房地产顾问RCA称，去年，公寓巩固了其在美国商业地产投资活动中的主导地位，占交易量的近40%。

相比之下，在亚洲，这一比例目前不到10%，而在欧洲，这一比例接近25%。然而，低份额掩盖了亚洲投资活动的重要变化，当前局势加剧了这一趋势。

尽管该地区的整体商业房地产交易量在2020年同比下降了20%，但多户家庭部门的投资却增长了26%，而办公楼和办公楼的投资分别下降了27%和38%。

零售

仲量联行的数据显示。

多户资产正在为投资者打勾。租赁房屋不仅在经济衰退的环境中更具吸引力–由于租金收入增加和入住率提高，该行业提供了更稳定的收入来源–资产类别的概况还得益于大流行引发的对未来需求的担忧

办公室

和零售物业。

此外，在一个缺乏收益的世界中，全球资产管理公司承受着越来越大的压力，要求其投资组合多样化。

尽管对高回报房地产的分配在增加，但主流资产类别，例如办公室(以及最近成为抢手的物流物业)，已变得竞争激烈，进一步拉低了租金收益率。这增加了多户家庭的相对吸引力，尽管其收益较低，但波动性较小。

的确，在亚洲最成熟的机构租赁住房市场日本中，东京优质多户家庭资产的收益率略高于其办公室对应的收益率。这为投资者提供了利用进一步压缩收益率的机会，这是去年由私募股权基金黑石集团牵头的该行业大量交易的因素之一。

投资者和开发商在亚洲其他主要城市越来越活跃，特别是在中国大陆和澳大利亚，那里专门建造的出租房仍然是新兴的资产类别。

政府的支持和更优惠的法规正在鼓励对该领域的投资。在上海，市政府已经卖出

指定用于出租房屋的地点

，主要是国有企业，而海外投资者已加入本地开发商，以提供租赁住房。

同时，在澳大利亚，新南威尔士州最近对从出租到出租的开发项目实行了土地税减免和外国投资者附加费豁免。

上个月，美国房屋租赁专业公司Greystar宣布已为一家专注于悉尼和墨尔本市场的澳大利亚多户基金筹集了10亿美元，该基金得到了荷兰养老金经理APG和魁北克养老基金的房地产投资部门IvanhoéCambridge的支持。

Greystar亚太区高级董事总经理亚当·皮莱(Adam Pillay)表示，该地区多户资产的机构投资激增“很好地证明了[多户]论点”。但是，即使他也承认，“多户家庭的炒作多于达成协议的炒作”。

该领域的投资者的工作已经完成。首先，外面

日本

亚洲的多户投资市场仍然极度缺乏流动性。

仲量联行估计，即使在未来两年上海和北京的供应量急剧增加之后，到2023年底，仅东京和大阪仍将占该地区多户住宅可用库存的85%。

其次，就像新西兰政府决定制定政策时不让中央银行考虑房地产价值的决定不能解决该国住房市场的根本问题一样，亚洲更多的专门建造的出租住房也无法解决。有关负担能力的问题。

虽然多户住宅物业在私人租赁住房，为公寓管理提供专业化服务以及提供一流服务和设施方面树立了新标准，但公司业主的利益(其最终目标是出售其资产以实现利润)很容易与那些人发生冲突。政府面临着降低住房成本的压力。

尽管如此，鉴于多户家庭房产的弹性以及困扰传统商业房地产的问题，亚洲的租赁住宅业很可能会继续保持其吸引力。