这是一个冷酷的事实 开发成本正在抑制冷藏库的供应

随着消费者越来越习惯在网上购物，冷库的需求也越来越大。然而，由于建造这些设施的成本和复杂性，冷库空间短缺。

今年早些时候，世邦魏理仕预计，占据美国全部工业地产约2%至3%的冷库面积需要再扩大1亿平方英尺，才能跟上预计到2022年的在线杂货销售增长。现在，与世邦魏理仕和桥梁发展伙伴合作的一份新报告概述了任何增加冷藏库建设的努力所面临的挑战。

世邦魏理仕驻芝加哥的高级副总裁史蒂夫•利瓦迪蒂斯(Steve Livaditis)表示:“这类产品需求强劲，但仍有许多障碍需要克服。”“这些用户中的大多数想要在城市，填塞地点，那里的成本更高，可用的土地稀缺。这阻止了很多开发商进行投机性建设。”

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这种相对缺乏的冷库房地产应该会让这一资产类别——目前仍处于复兴初期——更让用户和投资者垂涎。目前全国在建和新建成的冷库面积仅为450万平方英尺，仅占第二季度末工业地产总建筑面积的1.5%。

其中包括格里菲斯设计公司(Griffco Design)今年在伊利诺伊州罗谢尔(Rochelle)为美国物流公司(Americold Logistics)建造的占地18.3万平方英尺、14层的冷藏设施。新设施与现有的传统冷冻室共存，包含一系列温控房间，并由自动化存储和检索系统提供服务。总的来说，新工厂拥有1550万立方英尺的自动化生产能力。

然而，随着冷库需求与供应的脱节，该项目更多的是一种例外，而非常态，这在很大程度上是因为与传统工业地产相比，建造冷库需要预付资金。美国利用企业园区经济发展的激励效益为新设施提供了包括物业税减免和建筑材料成本的销售税减免。

Livaditis说:“食品公司通常不希望采取这种专业化的分销策略，让市场被一小部分冷冻第三方物流公司所主导。”“尽管如此，由于机会有限和终端用户有限，聪明的开发人员正在寻找实现这些交易的方法，因为收益非常高。”

世邦魏理仕与Bridge Development Partners合作，确定了冷库设施与传统仓库之间的主要区别，新进入该行业的开发商需要利用这些区别来建造更多的设施。

平均而言，冷库建设成本是传统仓库的两到三倍。这些额外的成本来自于必要的绝缘金属板、优质混凝土板和地暖，以及冷藏性能所需的机械、制冷和屋顶设备系统——这甚至还不包括有自己装载码头的多个温度区域的强制性设计。

由于这些设施通常保持-25度和+55度的温度范围，这取决于库存，它们需要更多的设备和更高的效率。典型的新建配送设施最高可达34至36英尺的净空高度，而冷库仓库需要高达40至60英尺的天花板来容纳更多的托盘位置，并最大限度地利用每立方英尺的空间。

不仅仅是材料成本。建造冷库通常比建造“干”库要多花四到五个月的时间。

报告指出了未来几年冷库发展和建设的三个主要变化。首先，开发商需要按规格建造更多设施——这在冷库行业是罕见的。这可能需要额外的开发人员和专门的承包商进入市场。

小型市场可能会出现更多的冷库建设。几十年来，大多数建筑都是在大型市场上进行的，但不断上涨的土地和建筑成本可能会将开发商和用户推向更小的附近市场。

最后，自动化有望在冷藏设备领域取得更大进展，比如Americold在Rochelle扩建项目中安装的机器人系统。这使得大型零售商和其他用户能够简化流程并提高生产率。

世邦魏理仕(CBRE)美洲地区工业和物流主管亚当•穆伦(Adam Mullen)表示:“市场会适应需求，我们预计这将在很大程度上发生在冷藏领域。”“与此同时，随着食品杂货配送的发展势头增强，现有的、最先进的冷库和那些新建的冷库将吸引杂货店、食品生产商和投资者的极大关注。”

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