WeWork的建设团队是如何利用技术来扩大规模的

We Work可能已经开始为创业者和其他初创企业提供了一个正式的——即使是时髦的——做生意的地方。但自2010年推出合作空间提供商以来，它的业务范围和客户都迅速扩大。有多大？We Work在全世界44个城市拥有140个地点，它说，它今天的成员中有10%是《财富》500强公司。

We Work提供“空间服务”。通过这一模式，该公司建造了原有的大楼，以满足一系列以办公桌为基础的工作需要，将办公桌或整个办公室租赁给客户，然后管理这些空间。

本月早些时候，在马萨诸塞州剑桥市的一个We Work空间，展示了一个覆盖整个城市街区的舒适但宽敞的单层建筑图。在里面，各种大小的玻璃墙办公室与会议室、开放式办公桌、供小组聚会和演讲的区域、一个公共厨房和小吃出售，以及真正的启动时尚，啤酒在水龙头上。

虽然该公司的典型客户大多是寻求支持和合作环境的小企业，以帮助他们走出困境，但随着现有客户的成长，他们最近变得越来越大，但他们想留下来。与此同时，大型老牌公司正在寻求以We Work为中心的创业环境，以及在他们希望悬挂旗帜或扩大足迹的市场中的存在。例如，IBM最近完成了We Work首次报告的全建筑租赁，因为它在纽约市其他地方寻找更大的办公空间。（《财富》杂志指出，租赁时间较长的大客户也可能降低We Work的风险。）

IBM是We Work的企业客户之一。该公司有1000多名这样的成员，每个成员占用10至3500个办公桌。正是这一部门最近的快速增长-自2016年3月以来的170%-正在改变公司业务的性质。如今，We Work20%的成员是跨国公司，他们使用这家合作公司提供“空间服务”。与他们的全球足迹相比，他们的空间需求往往相对较小，因为近1000名We Work成员在他们的业务中拥有500多名员工。例如，微软最近在纽约市为300名销售人员购买了会员资格，使他们能够进入该市的30个We Work空间。

Dive与We Work建筑负责人Tim Dumatrait讨论了这一增长对公司设计和施工团队意味着什么，以及他们如何平衡小公司和大公司的空间需求。

本次访谈进行了编辑和浓缩..

哪一个首先，新客户占用更大的空间或你现有的客户要求更多的空间？

杜马特拉特：We Work早期的模式是收购需要服务和空间的小公司。最好的情况是它们会随着时间的推移而增长。起初，大多数是小公司从他们的空间里成长起来，所以我们把新的办公室尺寸放在那里，以适应他们。企业客户是这方面的延伸。随着公司在我们的空间中成长，更大的公司听到了我们的消息，并询问我们是否能为他们提出解决方案。企业成为基础We Work产品的自然发展。

是什么让你愿意接受那些大客户？

杜马特拉特：我们看了情况，并确定了一个明确的机会。我们的足迹越来越大，特别是在那些公司想要进入的更大的市场，比如旧金山、纽约市、西雅图和洛杉矶。随着时间的推移，他们的需求发生了变化，他们可能会在特定的地方找到一个潜在的市场，并需要迅速扩大规模。在短时间内，他们可以与我们合作，并站起来运行。我们认为这是一个机会，以交付该空间作为服务模式。

你期望这些是长期客户，还是让他们使用We Work来满足短期需求？

杜马特拉特：我们期望提供长期的伙伴关系。我们将证明这一点，[公司]已经开始意识到这一点。对于那些已经和我们一起进入空间的大型企业客户，他们的员工在这些环境中茁壮成长，并希望接触到各种空间。

建筑团队需要做些什么来支持更大规模的客户？

杜马特拉特：当他们的时间框架很舒服的时候，这并不会让我们的过程太糟糕，因为我们有足够的时间来规划他们的需求。但有时我们会陷入这样的场景：施工进度将非常短——企业客户正在寻找我们已经开始建设的空间，他们会决定这对他们来说是正确的，但他们不想把他们的开放日期移回来。我们需要一个工作流程，使我们能够在这些紧凑的时间表中满足这些要求。

这是如何改变建筑方法的技术方面。例如，激光扫描和扫描模型验证对我们来说变得非常重要，可以在最后一分钟做出改变，而不会在工作地点造成更多的后勤混乱。

你用那种技术做什么？

对于激光扫描，我们得到了一个超现实的看法，什么是在工作现场。如果这是一个被拆除的空间，我们有业主的图纸，那么扫描让我们验证我们的假设，使一切都是正确的形状，正确的大小和正确的位置，所以我们不会打乱我们的直接到制造工作流。如果我们要做一些需要去商店地板的模型，我们必须精确到不到一毫米。

有一些新的技术可以让你用模型中的假设来验证你的实际结构。当我们的承包商在工作和放置东西时，能够做一个分析，告诉我们，“嘿，这堵墙被框在错误的方向上，只有几英寸，应该在哪里，”[和]让我们实时捕捉到这种东西，而不是等到我们完成施工计划的几周后，才意识到我们犯了一个巨大的错误，这将花费我们的时间和金钱。

许多We Work空间都在现有的建筑物中。当变量不一致时，例如在整个空间中下降6英寸的地板，这种技术起什么作用？

杜马特拉特：我们有兴趣占据城市的现有空间。有时，这些建筑物的沉降相当显著。我已经看到了一英尺半到两英尺的定居点，从一个建筑物的一边到另一个。在像我们这样的产品中，我们主要使用滑动玻璃门和办公室之间的玻璃隔断，这成为一个关键的细节。

扫描使我们能够不仅在计划上而且在垂直方向上解决问题。它让我们评估我们的风险，看看暴露，并说这个地板是真的，真的，真的倾斜。然后，我们可以确定门将粘在哪里，它们将在哪里潜在地滑开。如果你坐在办公椅上，我们不希望我们的成员朝一个方向滚动。我们可以早点处理。

当涉及到如何使用空间时，您正在跟踪哪些数据点，以及它们如何通知设计？

杜马特拉特：在设计和施工方面，我们的大部分数据收集涉及跟踪。如果我们有某种设计达到某一标准的东西，它是否也是按照该标准建立的？我们正在使用我们的BIM内容来部署标准，并且我们能够跟踪设计标准建筑和空间的构建。如果我们从一个成员那里收到关于一些非常具体的东西的投诉，我们可以回到我们的模型，看看它是什么设计版本，并评估自那时以来设计标准发生了什么变化-它是已经修复了，还是我们需要（根据）反馈重新评估设计标准？

另一个层次是通过自动化数据。我们跟踪空间的使用情况，所以如果我们让人们高频率地预订会议室，而且我们知道一栋楼中的特定会议室或一定数量的会议室一直被预订，我们就会考虑回去升级项目，使它们更适合我们所看到的数量。

设计标准具体涵盖了什么？

杜马特拉特：这是我们的全球战术手册[有空间]的地方方法。例如，我们不打算在世界范围内对一张壁纸进行标准化，因为这与我们的设计理念不符。我们希望我们的设计团队能够控制每一个单一的财产的精细外观和感觉。但在全球层面上，维度这样的东西-走廊有多宽，会议室有多高，桌子离墙出口有多远-让你有[一些]可预测性。如果我是会员，我去纽约的一个会议室，我习惯于在电视机旁边的位置插上笔记本电脑，那么无论我去哪个世界上的We Work，它或多或少都应该以同样的方式发挥作用。

在2015年8月，BIM公司Case的收购在建立设计标准和使用技术来预测、解释和总体改进办公室设计方面发挥了什么作用？

杜马特拉特：它可以归结为信息。旧的例子是：“建筑物=数据。“我们围绕这一方针制定了我们的标准。BIM是我们交付的核心。我们带来的并允许我们的企业客户利用的部分竞争优势是围绕这种交付模式建立的。我们就是这么安排的。它帮助我们驱动质量。它帮助我们集成所有其他业务系统，我们需要运行一个顺利的操作。

当We Work在更大的空间中接受更大的客户时，您如何平衡较小客户的空间需求？

杜马特拉特：当我们与企业客户一起经历一个布局审查过程时，我们正在与他们一起审查整个事情。如果他们拿下了整栋大楼，那就很容易了，但是如果他们拿下了一部分楼层，里面有一些较小的We Work成员，我们正在努力确保这两个小组的体验都更好。如果我是一家小公司-一个一个，两个，三个人的初创公司-在同一层或在同一栋楼工作，作为一个大型企业成员，这是一件令人兴奋的事情，希望他们能为那里的文化添加一些东西，并与潜在的合作伙伴或合作伙伴进行对话。如果我是一家大公司，接触到这些有着伟大新想法的小型初创企业，就像孵化器一样，它们都为文化增添了一些东西，我认为这是积极的。