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房地产税到底怎么收「国家房产税怎么收的」

来源:   2023-05-24 08:16:35

历史运行到当今,房子大概聚焦了国人最多的目光,因此房地产税每次吹风,都会成为舆论热点。

10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,授权试点期限为五年,试点实施启动时间由国务院确定。


注意两个个关键点:

1、人大已经授权国务院搞试点。这意味着从顶层设计层面开始实践。

2、试点期限5年。这个时间段之后,再做进一步确定。

需要指出的是,此次试点的征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括农村宅基地及其上住宅。简单讲,就是农村的房子不收税。

按惯例,类似的消息犹如重磅炸弹,会激起很多舆论风波。

于是网上立刻出现上海“神秘房东”抛售93套房,套现4.5亿的消息。

按照一贯的炒作套路,类似的消息通常有这么几个环节:

先发酵

再辟谣

很多人扒拉真相

再有很多人去归纳总结

最后经过一番争论之后,大家对本轮房产税政策有了一个大致的认知。这样的消息其实不是坏事,起码间接有助于大家理解政策。

当然关于房地产税的争论永远不会停息,而争论的焦点永远都是:

要不要真收?

向谁收?

边界在哪?


01 要不要真收


为什么说要不要真收呢?因为双方争论比较激烈。

不会真收的理由大致有三个:

不会真收理由一,惯性思维。

房产税之前讨论很多年了,但基本都是光打雷不下雨。部分人有一种习惯性错觉,认为中国房地产会一直不收税。还有就是,制定房地产税的人往往持有多套房,不可能自己收自己的税。

不会真收理由二,过往案例。

2011年,上海、重庆两地搞过房产税试点,但基本聊胜于无。所以认为这次试点也不会有结果。

不会真收理由三,土地所有制不同。

中国本质上以公有制经济为主导,买房相当于买了居住权而没有永久的土地产权,所以不应该再收房地产税。


认为这次会真收的理由大致也有三条:

会真收理由一,和世界接轨。

世界主要国家都在收房地产税,为什么中国不收呢?中国也得收,才能和世界接轨。

会真收理由二,房住不炒。

由于房价过去几十年的飞速上涨,中国房地产如今已经成为人类有史以来最大体量的资本市场。任何一个城市的房价收入比都偏离了轨道,让中下层大多数老百姓苦房价已矣。房地产税可以增加炒房者的持有成本,理论上来说,有利于抑制炒房。

会真收理由三,这次试点是人大授权国务院,从顶层设计层面推动的。也就是说是大势所趋,箭在弦上不得不发。

究竟是收还是不收?为避免朋友们说我和稀泥,我先亮出自己的观点,我个人认为这次会真收。

当然我的逻辑来自另外一个理由:古今中外有一个显而易见的铁律,那就是税收在任何时候任何地方对任何政府来说都是生命线,最能体现这点的就是美国政府。

当今美国政府最牛的机构就是国税局。美国人敢骂总统,但没有人敢惹国税局。

在税收层面,美国是世界标杆,各国都会逐渐向其看齐。


02 向谁收


关于房产税争论的另一个焦点就是,向谁收的问题。

有相当一部分人认为,应该区别征收,具体就是家庭首套房免征税(或者二套房也免征),或家庭人均面积多少之内免征税;他们就是希望向多套房拥有者与炒房客征税。

这个逻辑有二:

其一,把房地产税当成抑制炒房的工具,即向炒房客征税。

其二,把房地产税当成调节财富再分配的工具,即向多套房拥有者征税。

实事求是地讲,这个出发点是好的,但可行性不高。

从过往经验来说,2011年上海和重庆房地产税没能达到预期效果,就是因为上海只针对本地居民的第二套住房、重庆只针对别墅和高档住房征收。

如今再搞,肯定要吸收之前的经验教训。如果区别征收,A有两套房,一套在一线,另一套在五线,怎么搞?

现在看,概率较大的方式,就是所有房地产一律按照市场价格征收,然后再根据不同家庭条件出台相关退税政策。

至于市场价该如何界定,其实很简单,就是参考市场指导价。当时深圳出指导价时,我就和朋友吹牛说,指导价可以作为房地产税的参考基准。

指导价的好处还可以帮助大家缓解房价下跌的预期。大家想一想,计划生育政策没放开时,很少有声音担心人口危机,相反认为政策一旦放开就会有大量人口出生。

另外还有一个基本逻辑,上文说过,税收是所有政府的生命线;房地产税可以是调控社会贫富差距的一种手段,也可以是抑制炒房的手段,但本质还是为了补充税源。

所以房地产税会针对所有标的、就是所有房子都收税。但是考虑到现在房子对老百姓已经是沉重压力;再加一份房产税,压力会更大。因此就要考虑房产税的边界。


03 边界


之前不收房产税,是因为房地产高速增长情况下,政府能够依赖土地财政。

但是在以后的时间里,土地财政会越来越难,逻辑有两个:

逻辑一,之前房价相对不是那么高,房价往上推相对容易。现在房价高企,难推。大家的心态是买涨不买跌。

逻辑二,之前城市化高速推进,接盘者众多。现阶段城市化已经接近尾声,接盘者越来越少。

这两个逻辑造成了土地财政基本面发生变化。具体表现,一是土地流拍越来越多,二是头部房企越来越难(参考恒大),三是法拍房增加,四是二手房挂牌量增加。

由于高房价(房价收入比过高)的巨大压力,造成人口生育率大幅下跌。而按照立体史观大周期律,人口结构的健康程度是压倒一切的社会因素。那么房地产税的出台,至少在宏观层面不再成为影响人口结构的负面因素。

所以综合考虑,房地产税不应该是对标发达国家,而是会作为土地财政的一个补充。因为现在很多地方政府非常依赖土地财政。

举个例子,根据财政部数据,2020年政府卖地收入8.4万亿,5年以后(房地产税试点期限是5年)政府卖地只有5万亿,土地财政相当于缩水3.4万亿。

而这缩水的(3.4万亿)数值,可以通过房产税弥补。这个数值应该设置为征收房产税的上限。

如果征收的房地产税多于土地财政缩水的部分,那么宏观层面相当于增加了全社会的负担,会加速人口结构的恶化。

如果政府要给全社会减负,那么房地产税征收比例可以减少,这样也有利于人口结构的健康发展。

以上只属于个人观点,纯属瞎说。


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