神户型房子「神仙户型」

我一直庆幸，刚入行的时候有积累各种素材的习惯，其中有一个习惯就是我把上海2005年到2012年各种各样优秀的创新型产品都保存了下来

为什么说这个特别重要，因为这个年份是中国房地产快速发展的几年，市场上各种创新层出不穷，持续性的在给业内业外各种刺激和暗示。

但是我现在回过头来看那些创新产品，一边看一边唏嘘，不仅仅是因为很多产品现在都不做了，更有不少当初看上去惊艳的产品，如今看来有点鸡肋，甚至还有点反人性。

我一边看一边在想，为什么会这样

今天和大家分享几个如今已经被抛弃了的当年创新性产品，来试着回答一下这个问题

01

首先值得说的是这个项目，当年龙湖在上海的第一个项目

龙湖滟澜山

龙湖做景观和做产品在2010年前后达到业内极致的口碑，如今我依然记得五重绿化和同纬度移植等概念。也让业内开始知道样板段和气氛应该怎么弄才是最好的

但是上海的龙湖滟澜山，给到我们最大的震撼到不是景观，而是整个建筑排布

我们可以来看下

首先一个1.0容积率的地块，居然被龙湖排布出了叠加 联排的组合模式。当初所有人都觉得这样的容积率只能做叠加 洋房，结果滟澜山交付出了一个纯别墅类产品

除了规划之外，单体也同样如此，滟澜山当初给出了一个教科书般偷面积的别墅方案

通过竖向楼层不同程度的咬合做出夹层空间，在当初的规划体系下附加值可以做到极高的水平了。到底偷了多少面积就不说了，看剖面图就知道是怎样在规范范围内做到极致了

几乎所有的地产同行都去看了，没有一个人不被他的规划排布做惊艳，我那时候刚入行，至少卧底看了这个项目三次，每次看都是觉得，怎么可能把建筑做的这么极致

好，那龙湖滟澜山最近怎么样了，我特意找了个机会最近去了一趟，发现这样的场景

首先二手房的严重上不去，龙湖滟澜山算是在佘山赵巷板块的核心位置了，整个交通通达性和周边氛围哪怕在十年前也算是极佳。十年过去了，房价只翻了一倍。而十年上海的房价翻了5倍。如今这个项目的单价依然在3万上下波动，还不算这个项目有大量的附赠空间，可以说是全上海价格最不对称的项目了

而现在的面貌呢，作为上海龙湖的第一个项目，花了大量精力投入的项目，如今的建筑表现是这样的

建筑立面出现严重的老化和剥落，后期进行过翻新。但是很明显物业在这一块也没选好颜色，整体就像膏药一样贴在上面。这不是个案，真的去过的朋友知道这样的情况非诚非常普遍和常态

而这个项目价格上不去并且后期维护越来越差的理由，是在当初设计的时候碰到了一个命门，也是当时我们认为是模式创新如今却成为最大的软肋

当时上海有一个非常知名的政策叫7090，就是一个项目里面要最少70%以上的面积配比要规划90平米以下的产品，目的是为了增加市场小户型产品的供应。后来上海轰轰烈烈的入户花园和空中花园就是在这样政策下产生的

但是龙湖滟澜山走了另一个偏门，就是面积只让做90平米，但是我又很想做别墅，怎么办。当初的设计团队出了一个惊人的方案：一套180平米的别墅产品是2张产证。就是规范上是两套房子，只是上下打通变成一栋别墅。

而这个政策在如今变得后患无穷。当初在上海买房并没有限购整个政策，无非首付不同，而且宽松的时候其实没有太大的差别

但是这也导致了如今成为二手房之后，接盘人必须要买两套。各位想想如今在上海谁还有两张房票，以及有2张房票的人凭什么用在你一个项目里被捆绑

正是因为这个制度的调整，直接导致了如今的二手房市场无人接盘，因为需求量匮乏，直接导致了项目没人接盘，一手购买者资产没有得到很好的增值。

正是因为这样的后这样的戾气在，所以未来在社区运营的时候陷入恶性循环，对于小区的维护也保养也都停滞了

龙湖滟澜山如今成为上海最难被卖掉的小区，而这里面的源头，就是当年看上去惊人的神户型设计

02

第二个赫赫有名的，和龙湖滟澜山的位置其实挺近，我也一直好奇为什么这里的地段容易出这样的产品。

项目名字叫金地天御，金地的天字系列在当时划时代的提出一个概念

叫平墅

平墅是什么概念，简而言之就是对于普通的平层产品，也就是5层以上的建筑，希望可以融入更多的别墅改变，构建大平层 别墅的综合模式类产品

所以说实话，金地天御竖向的产品创新其实跨度非常大，虽然整体是5-6层的多层建筑，但是每一层都融入足量的别墅元素

我们来看下，基本上一二三层都融入了别墅有一层花园 地下室的，然后第五层成为单独的上叠类产品，基本上每户都可以实现独立入户，私密感和别墅的属性都已经做到了极致了

我们现在来回头看这个产品，基本上在维持容积率的前提下已经把别墅的感觉做到极致了，而且对于别墅类产品来说，横向大平层的舒适感也同样具备，平墅虽然作为中间业态，但是舒适度似乎又相比较别墅有了很大的提升

所以金地一时在市场上风头正劲，并且申请了专利产品。天御入市没多久，很快的天境也马上入市，很显然，金地希望用这样的产品占据市场

当然，巧的是我有一个朋友当初就买的里面的一手房，2012年的时候，接近500万的总价购入。如今我问二手均价，据说也只有1000万。虽然时间比龙湖滟澜山晚了两年，但是7年的时间总价只翻了一倍，这样的涨幅也同样滞后了很多

后来我问了一下住在小区里的住户，得到的统一反馈就是，住这里挺舒服的，但是也没想过置换了，因为这个价格也换不到更好房子了

和用户的反馈差不多的是，从此之后，上海再也没有所谓的平墅类项目了。后面的华润的佘山九里项目想要复制这样的平墅类项目，因为已经到了2014年之后，市场的接受度极低，所以华润项目最后做了一个极端的项目，整体的规划推翻重建，规划小户型类产品，最后才慢慢的实现去化

03

第三个项目，在泗泾。之前也码字和大家分享过，项目名字叫万业梦立方

这个项目当初最大的创新点在于

3.5米层高的建筑。我们都知道，在建筑规范上来说，3.5米层高算单层容积率的最高层高值

那么万业为什么要额外增加50-60公分的层高呢。当初的话术是，这多余的60公分，不论是上面还是下面，都可以额外的规划出更多的收纳空间，这样的室内整体的收纳空间会更强

所以我们看到，客厅的屋顶上面可以规划出这样的收纳地方，而做了之后下面还是2.9米的正常层高

卧室的床下面可以垫高之后多出很多榻榻米的收纳地方

所以不论是向上还是向下，几乎所有的房间都可以规划出足量的收纳空间。

这样的项目因为概念的新颖也很快的在互联网端发酵，当初几乎全国各地的项目都想要来学习和取经，希望这样的竖向空间的创新可以解决小户型的收纳问题

我曾以为这样的产品会很快流行，但是有趣的是，这也成为了3.5米层高创新的孤本项目。不论是其他开发商还是万业自己，后面也没有继续的跟进和迭代

后面我查询了这个项目如今的二手价格，微妙的是，这样的产品并没有在市场上得到更好的溢价机会，整体的售价和周围的普通住宅商品房单价极度相似

04

最后一个项目，在松江新城。我突然发现，好像上海的西区容易出这样的产品

当初我也是带着团队去看的，开发商是绿地，项目名字叫蔷薇九里

而这个项目的创新点如今听起来也足够的震撼，叫90平米的别墅

我们都知道，90平米都是紧凑型公寓类产品，为什么还可以做出别墅啊。我也看过这样的户型

作为联排类产品，虽然只有90平米的面积，但是依然规划了三层的竖向空间。再加上当时传统的地下室和阁楼的附赠面积，构筑了这么一个特殊的小联排类产品

这样的产品后面有差不多实施的么，其实特别少，唯一值得说的是杭州的桃李春风这个项目，同样也是90平米的别墅类产品

但是存在最大的不同是桃李春风是单层的别墅类产品，也就是说是一个平面的公寓增加了外部的花园空间。

而绿地蔷薇九里最大的问题来自于虽然只有90平米，但是上下规划了三层，几乎每层只有30平米的空间，外加上对于别墅楼梯要吃掉大量的面积。所以直接导致单层的室内空间极度的压抑

后来我打听了一些买在这个项目的业主，询问为什么购买这些产品，有一个很有趣的结论就是，几乎没人把这样的产品当成别墅产品，也不认为自己买了这样的产品就人生进阶实现别墅梦想了

有趣的是，后面的二手房价格也挺直接，虽然有各种附赠，但是产证面积的单价和周边的次新房是一模一样的，都是四万出头

05

其实这样的项目在我的素材库里特别多，每次回头看我都会各种遗憾和感慨，明明当年的热捧还历历在目，怎么现在就没人光顾以及合理的价值都得不到肯定呢

我试着从这些项目里找寻一些规律和痕迹，发现一个特别有趣的现象，这些产品产生当初都有一个特别统一的问题围绕在所有的开发商团队里。就是在一个还比较郊区的位置，因为土地楼板价已经到了比较高的位置了，如何在不破指标的前提下做出有创新的产品实现溢价空间

不论是龙湖滟澜山的两套并一套的别墅还是金地多层的容积率要规划别墅类产品，似乎在研发的当初都有这样的症结

我当年也试着问一些朋友为什么要这样做，得到的结论其实都挺有趣说：如果不做这样的产品创新，项目肯定亏钱。不如大胆一点做点创新看看能不能走出来。

对于操盘手来说，卖亏本了一定死，这样弄可能还有机会，不如试试看

当然我不知道后面这样的产品对于他们来说是否实现溢价，但是起码在二手房阶段并没有将这样的价格维持住，甚至部分项目出现了严重的贬值

我如今冷静的来看待这些项目，如果一定要让我分析，那就是当年所有的创新，其实都是围绕着如何做出溢价来规划的，没有一个项目是真正意义上围绕给用户提供舒适产品这个角度出发

虽然在后期营销会包装出各种概念，但是产品规划的根基并没有这样的诉求。所以我们会看到营销阶段会各种自定义和所谓的专利产品，平墅也好3.5米层高也好90墅也好大概都是如此

事实告诉我们，为了创新而创新，多半没有好的结果

这也是这么久以来一手房开发的命门所在，我们以为懂用户，其实我们多半只是懂老板以及算过账，对于真正意义上交付给用户的产品，我们并没有在乎太多

如今这样的产品交付后，也并未发现有开发商会出来反思和探讨，只是希望这个项目可以快点脱手，转手进入到其他项目的周转中

06

这样的问题在如今的时代里是否销声匿迹了，可能你觉得会有，因为这些比较小众的产品现在越来越少了，但是如今也换了一种形式去存在

过去两年的房地产开发，也同样遇到了土地成本过高，项目开发受阻的现象。但是开发商的解决方案这一次并没有选择做小众产品创新，而是选择了减配来降低成本，所以这也决定了过去两年市场里的维权事件是最多的

虽然我们看上去两个规律不太相同，但是在我眼里是同一拨的轨迹

今天写这篇文章没有diss任何开发商的意思，而且我认为在当时的氛围下，几乎没有更好的选择

但是我更希望的是，这样的故事，这样的教训不应该被忘记，时代在发展，我们更应该在经验中总结，不论如何为了追求溢价而创新，仅仅为了博出位的创新，在过去那个时代里不适用，在未来也同样不会适用

好的创新永远是从客户出发，永远是历久弥新，永远经得起时间的考验。只有做到价值最大化，才有可能在价格上有所呈现

创新是一条曲折的道路，犯错是过程中的必然结果，但是我希望行业发展20年来这样的错误可以越来越少

然后最后我想说最后一句话：敬畏市场，尊重客户，你才有可能得到你想要的

以上为正文，来自卢俊