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济南的写字楼「写字楼免租期」

来源:   2023-01-06 10:16:37

经济导报记者 杜杨

戴德梁行近日发布《2020年全球写字楼市场影响与复苏》研究报告指出,目前大中华区写字楼市场平均空置率约为21%;另有数据显示,全国写字楼平均空置率超过30%,已是“历年最高”。

而在济南,业内人士估计济南写字楼空置率比2015年、2016年上升了20%有余,为10年来最高,尤其是老城区,个别连客户都说租金便宜的写字楼,空置率已然过半,其中大多是今年空出的。

入驻的企业都去哪儿了?受访人士认为,当下,企业经营更看重政策的扶持与市场的融入,传统写字楼因缺乏这类“二次服务”而被空置,这也被认为是未来写字楼经营的方向之一。济南基金大厦运营商、山东圣创控股集团有限公司董事长王兴国就认为,未来写字楼要融入周边、融入商圈,才能吸引更多企业。

▲济南CBD片区一景。未来数年,济南将新增不少写字楼 杜杨 摄


10多年老企业,说走就走

前段时间,在济南泰山大厦办公的企业家房立刚,突然发现大厦一楼的饭店搬走了,“这家饭店开了至少十几年了,突然搬走也让我吃惊不小。”他告诉经济导报记者。

泰山大厦位于济南市经七路与经十路交会处,周围都是交通干道,楼上又是写字楼办公室,开饭店不缺少客源。“我感觉是因为写字楼空了,客源少了,再加上今年饭店确实也不好干,所以才走的。”房立刚表示。

据他估计,泰山大厦的空置率可能要超过50%。

无独有偶,位于济南市经十路的三庆·汇文轩,大厦入驻企业、济南佰城仟物文化发展有限公司最近也打算搬走,公司负责人李迁还有点不舍,“住了这么多年也有感情了。”他对经济导报记者感慨。

写字楼空置率越来越高,这似乎业内共识。除了开篇提到的研究报告,王兴国也透露了一组数据:圣创集团运营的写字楼,在今年5、6月份的时候出租率降到历年最低,为85%,比最高时下降约20个百分点。“当时不少企业出租合同还没执行完,就有后续企业签订合同,出租率高于100%。”他解释说。

据他观察,出租率下降20%,基本能反映今年济南市场的情况。

当然,济南写字楼也有空置率低的。26日,经济导报记者拜访了位于济南中央商务区华润中心,发现大厦7楼以上、40多层每层都有企业入驻,其中不乏大众汽车等大型企业。据大厦工作人员介绍,目前华润中心租售情况良好,其中不少企业整层购买用于自身办公。

企业看重“二次服务”

空置过半,以及大型企业纷纷入驻,这两个截然不同的场景,哪个才是济南写字楼出租情况的真实反映?这要从部分企业撤出写字楼的原因说起。

“要说交通,三庆·汇文轩位于经十路、历山路路口,四通八达;说到租金,我这办公室才合每天每平方米1.6元,根本不贵。”在谈到企业要搬走的原因时,李迁先分析了交通和租金这俩“硬”项目,并认为目前的写字楼很合适。“但企业要发展,租金便宜、交通便利已满足不了需求了。”

他说企业更看重“二次服务”。

李迁仍以三庆·汇文轩为例,“保洁将楼宇打扫干净,保安维持秩序,物业保证水电暖供应和电梯正常运转等,这些写字楼运营的基础性工作,他们做得并不差。”他把这些基础性工作称为“一次服务”。

然而,在参与过几个文创项目后,李迁发现济南对文创行业扶持政策颇多,有些政策甚至落实到了企业所在街道办,“但是大厦对这些扶持政策的宣讲,为零!我们企业根本就不知道。”他把包括扶持政策对接在内的一些服务,称为“二次服务”。

对于扶持政策的对接,王兴国也深有感触。他以圣创运营的济南基金大厦为例,“大厦秉承‘政府引导、市场化运营、基金为主体’的三大基本原则,而如何将‘政府引导’落到实处?这就要靠运营团队来为入驻企业搭建对接平台。”

此外,济南高新区大企业、大项目云集,大量项目渴盼私募基金的助力,坐落在此的济南基金大厦,正可以让入驻企业与产业上下游无缝衔接,这也被王兴国总结为“打造产业生态”。他认为,为入驻企业打造良好的产业生态,正是写字楼“二次服务”的重要内容。

“目前来看,高新区大企业、大项目云集,各企业更易受良好的产业生态吸引,对市区内的一些老写字楼形成‘虹吸效应’。”王兴国表示。

不过李迁看中的新办公室,还就是“市区内老写字楼”改建而成的,“该园区位于济南大观园附近,运营团队本就是文创企业,与我们可以说是无缝衔接;同时他们允诺将积极对接市、区、街道办的扶持政策。”他认为写字楼的新旧不重要,关键要看运营理念合不合适。

▲济南汉峪金谷一景,业内认为,未来写字楼要为企业搭建政策对接的平台 杜杨 摄


融入周边,融入商圈

由于自己家就住在附近,房立刚经常在公司周边溜达,他发现与公司一街之隔的济南和谐广场,写字楼的空置率就很低,与泰山大厦对比鲜明。

据和谐广场物管部门介绍,目前写字楼出租率最低的也超过85%,最高的已经满租。究其原因,一是地段较好,二是物管严格,三是价格适中,四是交通便利。

不过,房立刚更看重和谐广场的商业氛围,认为有商圈加成才是写字楼低空置率的重要原因,“比方说我在商场内有间商铺,就可以在写字楼里租个办公室做管理。”

商场商铺 写字楼办公室,这种模式被王兴国定义为“贴近市场”,“实际上,一家公司在解决了生存的第一要务后,写字楼的价格已经不再是考虑权重最高的了,他们会考虑更贴近市场。所以有商业业态加持的写字楼,也是未来热点之一。”他表示。

而企业贴近市场、融入商圈,也被认为是融入周边的一方面。王兴国仍以济南高新区为例,“高新区电子信息产业发达,生物医药、智能装备制造、新一代电子信息技术等也在蓬勃发展,企业如何融入高新区?如何与这些产业衔接?这些都离不开写字楼团队的运营。”

在谈到与产业的衔接时,房立刚直言自己有些特殊:“最初我一个人创业,就租了个离家近的、便宜的办公室,现在也没打算离开。不过未来,我打算为企业注入更多的互联网基因,到时候可能得换个地方办公了。”



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