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换房成本太大「差价换房」

来源:   2023-12-08 16:16:40


我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000 人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:房姐你好,2015年底在甘露园南里(朝阳园后边)买了一套小两居老破小,公积金贷款120万,现在贷款还有差不多110,因工作在中关村,又18年本人生了小孩,现在奥森租三居房租很贵。因此产生把老破小卖掉的想法(81年的六层板楼无电梯),想问问房姐这个位置的老破小是否应该抓紧出手?然而可换房的空间很小,一开始像无头苍蝇一样乱看了几处新盘,比如北七家的几个和公园十七区公园悦府,都开始考虑用家人的首套指标来买了,但怎样都觉得压力超大,本人收入稳定(外企IT)但目前是家庭唯一收入者。二套购房的话首付比例太高了找不到方法,貌似抵押贷也很难实现吧?公司同事推荐的一个靠谱中介推荐了天通苑特价房,要求买房者必须京户(我满足),但贷款比例很少。另:在东城有处老公房平房,所以学区并不是首要考虑。房姐请问 像我这种情况您推荐天通苑的两居吗?区域有建议吗?最近为买房方案殚精竭虑,冥思苦想,还好找到了这个公众号,期待您的建议!谢谢

回答:不了解你的资金情况和收入情况。需要保证你的现金流能覆盖月供的2倍,按这个比例来调整房子的总价,可以找机构做垫资全款抵押,当然用家人的首套也是可以的。如果自住的话天通苑2居不如看回龙观板块,例如望京新城 、首开智慧社、领秀慧谷 更合适。


提问:北京工居证,目前有一套石景山西五环自住三居(市场价600万,其中公积金贷款100万),有现金400万。需求:1、购置一套郊区房攒积分落户,好租好售;2、购置海淀中等学区房一套,用于孩子上学(现在2岁半)。我工作地点在西三环苏州桥,请问该如何配置房产,采用什么样的贷款方式才能更好的满足我的需求?家庭税后收入80-100。

回答:1. 看下回龙观板块,流星花园、龙华园、新龙城、和谐家园,买入一套小一居 2. 可以看看中关村一小、二小的房子,比如东南小区、科育,不过只能买两居,想买三居的话可以看看万泉小学的学区房,比如小南庄 3. 出掉石景山房产,全款抵押入一套自住 学区房,在购入一套低总价落户房


提问:您好,新人首问盼指教^_^ 本人外地人,未婚,刚拿到北京集体户口,首贷资格外地已用,家里经商,目前在通州有一套商住公寓暂住。有购房资格后家人打算用首套买一个4居平层改善型房,预算1800以内。 考虑通勤因素,目前主要在看朝青,东大桥,东直门等板块。关注的小区有星河湾,天鹅湾,保利东郡,棕榈泉,观湖国际,泛海。再往市里走走有看圣世一品,首开铂郡,海晟名苑甚至新怡家园等。 我妈妈现在中意保利东郡,小区很新,但是个人觉得溢价有些高。星河湾能买买看的房源都在一期,且超预算。 找了中介看房,中介目前强推亚运村,望京的一些板块,然而我妈都没太大兴趣(市区情节作祟,觉得北边和海淀都太偏太远,没有“北京感”),还看了几个包括通州的新楼盘,越看越懵。 并且现在有越看房费越超预算,往2000走的趋势…头大 研究了一下帖子和咨询,都说超1500的标的很难保值增值。 所以想请问:考虑居住和保值需求,朝阳的8万 和东城的11万 (如海晟名苑),哪种更适合我这种情况呢?难道望京板块真的更好吗? 也想问一下,房姐这边有可以重点关注的盘吗?希望能推荐几个,非常感谢。 PS. 真的越看越看不懂北京房价,拿着1800跑出自卑感,并自我安慰说还好没结婚,不用管学区‍♀️

回答:如果是投资和保值这个价位通州和郊区不建议看,海淀主要是学区溢价投资盘比较少 保利东郡位置一般,溢价高 不建议买,相比淘朝阳公园的 棕榈泉,观湖国际 会更好 望京潜力还不错,可以看看 保利中央公园、东湖湾、臻园等 双井的 富力城也可以淘下 奥森板块的澳林春天也不错


提问:房姐您好,关注您很久了,学习到很多。本人家庭名下仅一套房,近期刚出掉,想换一套带学区性质的四居,目前手中现金150万,到明年三月现金能到800万,目标1200-1300的四居。由于是非京籍,考虑学区顺位等因素,选定了两个目标小区:1.清河橡树湾,小区新管理好学区不挤,但周边交通不好且单价贵。2.亚运村卧龙小区,基本有房就能上且四居面积大单价相对没那么贵,但小区老旧且四居都是塔楼。 从自主角度房姐您推荐哪个?或者你们还有别的推荐吗?非常感谢~

回答:你好,感谢付费! 橡树湾不算学区房,橡树湾的优势是矬子里巴将军,在清河这一带属于龙头,靠自身的品质和五彩城的取胜,现在价格还算比较合适。 以下这些9年一贯制的对非京籍入学都挺友好的:人大附朝阳 陈经纶帝景 朝外本部 陈经纶嘉铭 白家庄小学 80中 望京陈分 朝师附小 人大附朝阳 朝师附小 清华附朝阳 北师大朝阳 景山朝阳 三帆朝阳 从自住角度,更推荐橡树湾,品质没话说。 考虑学区,建议从以上推荐的学校里面选择你喜欢的楼盘


提问:全国楼市还会继续回暖,但是因为疫情的原因,会晚来二、三个月,房姐老师这个您怎么看呢?

回答:疫情给你提供了建仓的时间差。 如果开年一个月就上涨,很多人会无法上车。 我们期望的楼市,最好是平稳而不易被直接察觉的涨幅。 原因 这样更容易安排买房配套的工作,如果你是房产服务的提供方,你们也可以更好的开展客户的工作。 一旦行情大起大落,就会存在长期的观望和短期的追涨杀跌。 结果就是淡季旱死,旺季涝死(忙不过来浪费掉)。


提问:房姐你好,我目前有华亭嘉园一居,老公有亦庄上海沙龙三居,目前租华亭三居,我工作在科荟路,老公在总部基地,孩子一岁半,想买个户型好南北通透有明卫的三居自住,孩子以后上学可再买小学区房,目前子弹600,请问综合考虑我们的工作位置有没有小区推荐?另外资金如何安排合理?比如卖哪套怎么贷款之类?家庭年收入150左右,我们也可以以我父亲名义买,求赐教方案。希望周边配套好,有幼儿园和商业

回答:1. 东西海不建议看,在朝阳和丰台选筹 1)可以考虑直接在华亭嘉园换一个三居, 2)还可以看惠新西街千鹤家园,惠新西街商圈比较成熟,周边配套完善。买个3居自住是个不错的选择,不过要注意1、2、3号楼部分户型临近北四环,噪音较大,购买要回避。3)淘一下丰台的丽泽板块 2. 保留亦庄上海沙龙,这个还有上涨空间。出掉华亭嘉园。如果你们能承受高月供,全款抵押入,看1000 的标的。 想压力小就按二套入


提问:您好,房姐,首付200万左右,有没有合适学区房推荐,初中。谢谢

回答:你好,主要是小学 初中 目前看陈经纶帝景、陈经纶嘉铭都不错,但是这俩小区总价高 “平民”小区,总价600w左右或者以内的,芍药居的人大附还是不错的,另外慧忠里的朝外也不错,总价也OK


提问:房姐您好 我首付250左右,考虑石景山 八角苹果园,海淀五棵松附近有推荐吗或者朝阳潘家园

回答:你是自住改是投资? 石景山未来也是住宅区,投资会长期跑输大盘 海淀溢价不推荐 250万首付贷足买套接近600万的公房,或者角门4/10交汇地带550左右商品房是大方向


提问:房姐您好!我名下有一套两限房在回龙观,全款无抵押,目前价值约400。看了您的帖子,我想拿这套房抵押贷款,加上手头现金80,以父母名义在回龙观再入手1套,给父母养老。父母户口已投靠进京,有sfsd资格。想问一下,两限房是不是需转商之后才能办抵押贷款?转商成本是否过高?如果能顺利拿到贷款,怎么筹划更合适些?感谢房姐指导!

回答:可以直接抵押,但年限可能受限,具体政策每个银行不同,转商需要交纳差额35%的土地收益金 抵押出200 的资金加手上80,可以淘一套500 的标的,如果父母流水不足可以使用接力贷,总月供在2万 ,确保你的流水在4万左右 纯投资可看看天通苑东区老破大,


提问:您好,慕名而来。 我们现在的条件: 我和儿子(4岁)京籍,老婆非京籍但已交五年社保,父母刚随迁来京。家里在美景东方有小一居和小二居各一个。另二老在望京悠乐汇有一个50平小商住两用。在华人一品一个18平的小商住。 去年开始因为孩子上学问题开始考虑换房事宜,看完东西城后考虑平衡生活质量,决定在在朝阳内找性价比最优的。考虑出手美景的小二居(约500左右)能接受贷款150左右。 考虑尽力不占用现金。 以下是向咨询的问题: 01 请对我们现在的资产布置提出优化建议 02 美景东方是不是稳上垂杨柳?这个学校可以吗?朝阳的学区是否有更好的选择?兼顾中学。 03 请推荐朝阳这个价位学校最优的盘,兼顾小学中学 04 我之前有想法把美景的两个小房都换到望京,感觉望京环境和潜力都比这里要好一些,不知道合适不。

回答:1. 保值角度,商住都可以出掉了,没有长持价值 2. 美景东方的小区对口学校属于二流二类,比较一般,随机派位上南磨房,新升和垂杨柳。 3.考虑学区和自住建议看下慧忠里或者芍药居。 4. 保值效果肯定更好,望京兼顾学区看下 南湖东园二区,初中上陈经纶望京分校。如果想自住属性更强就看下 上京新航线、橄榄城


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