购买商品房注意这些事项可以避免踩坑「少踩坑」

来源： 2023-06-04 10:16:31

买房是一件人生大事，甚至很多时候需要掏空三代人的六个钱包。在考虑买房时，业主会考虑区位，价格，配套，装修等因素，但是就是经常在最重要的环节做不好——没有仔细审查商品房合同的条款，导致最后出现虚假宣传承诺无法兑现，甚至无法办证等情况。本篇文章针对实务中发生纠纷最多的条款进行解读，尽量帮助购房者避开陷阱，杜绝买房的后顾之忧。

1.事前风险调查与评估

在实地看房确定楼盘以后，建议通过天眼查等企业信息公示网站查询开发商的相关信息，了解公司的主体信息和经营情况。

例如：通过司法风险看近段时间有无购房者起诉，裁判文书可以知晓近段时间关于该公司的房屋买卖合同纠纷案件，若有则查看裁判文书和判决结果（商品房诉讼一般为批量诉讼，若存在败诉说明存在赔付压力，具有一定风险）；通过经营状况的具体科目如新闻舆情可以了解对于该公司的社会评价以及一些经营状况，招投标情况看近段时间该开发商的招标和投标情况，特别是招标，招标越多则说明目前企业的运转较好。

2.核实五证是否齐全

在签订合同时，要注意售楼处是否出示或者张贴五证。五证是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，只有在具备这五证的情况下，开发商才可以售卖楼盘。签合同时业主应留意合同中与售楼部公示的证件号是否一致。

3.广告宣传应当具体，并且要有明确的合同约定

虚假宣传一直是商品房诉讼纠纷的重灾区，部分开发商在进行宣传时，会以根本无法实现的承诺如附近的在建学校、高端会所等吸引购房者，而商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，但若想认定商品房虚假宣传，需要证明开发商对于房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

所以对购房者来说，在面对打动你的承诺时，一定要注意是否有将宣传写进具体条款固定下来，涉及精装修或者家具的要将装修材料等级及品牌、环保级别、保修期、赔偿责任认定等列明于合同中。条件允许的话甚至可以要求在合同里备注：“因某某开发商宣传承诺某项内容，系本合同签订之目的，”能在日后发生纠纷时成为退房的重要主张（一般情况下开发商不会轻易松口，但是业主可以争取尝试）。同时还需要注意保存相关证据，包括对售楼处广告材料、沙盘、户型模型、样板房、宣传手册、海报、平面媒体、广播及电视媒体、户外广告等等内容拍照录像和留存。

4.注意交房与办证的有关约定

延期交房与办证，亦是纠纷常见情况，在面对交房和办证条款，要注意设定的时间是否合理，违约金的约定是否过低或者不明（如以首付款的为计算基数或笼统的以“承担损失赔偿责任”描述的），要提出异议，或者在旁边注明意见。

5.利用补充协议保护自身权益，重视合同附件内容

由于房屋买卖合同采取制式文本，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由不允许改动合同，减轻自身责任和风险。在正式签订商品房买卖合同的时候，对于购房者比较关心的事项，或者需要重点约定的内容，可以提出在签正式合同时在补充协议中进行修改或补充约定。

附件作为合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，无论销售人员如何承诺一定不能相信，仔细审查附件内容。

其实还有很多环节需要引起购房者的重视，但因篇幅所限无法展开。希望购房者在签订合同时也要拿出看房选房的态度对待合同条款，才能够尽量减少风险，防患于未来。