康达尔山海上城——深港两地房地产市场现状分析

【山海上城Ⅱ·天赋】在售2期83-175平住宅

康达尔山海上城位于宝安区西乡宝安前海宝安大道铁仔山公园旁，处于重点发展地区太空港和前海合作区之间，属于铁仔山生态景观轴心，具有较强的生态资源优势。自带建面10万平规模的购物中心，20公顷儿童主题公园。

一期单位2014年3月份以均价26000元/平方米的均价开盘，已在2015年12月份入伙。

二期主推建面约83-175平3-5房户型。

项目概况

总体建面70万平方米，以5大组团构成：

35万平住宅社区；

10万平总部商务-5A级写字楼；

10万平购物中心；

20公顷儿童主题公园；

48班九年制学校。

康达尔山海上园（二期）共备案住宅514套，均价约58799.627 元/平米；商业30套，均价约110029.033 元/平米。项目地块的土地使用年限为50年，2016年批的地。

项目备案单价区间为51378-65409元/平，总价区间为4258208.64-11441913.92元，本次备案的1栋A座、B座和C座这三栋住宅的户型结构基本相同。总体上来讲与周边二手房的价格差别不大，定价较为理性，不会对周边房价产生明显的拉升作用。

深圳市康达尔（集团）股份有限公司

开发商自1998年开始介入房地产开发，当年推出了位于深圳市景田生活区的高层商住项目“康欣园”，总建筑面积42000平方米2000年在布吉成功地推出康达尔花园1—3期；2003年又推出第四期（香槟谷）

2008年推出第五期（蝴蝶堡），自此康达尔花园已经成为深圳布吉大型生态园林住宅小区。

在深港两地房地产市场上有较高的知名度。

更新时间：2017-03-30

作为一个新房综合体项目来说，自身综合配套相当丰富。

项目自身四面被公园绿地围绕。整体区域由绿地和比较老旧的住宅、工业用地组成。周边环境整体提升依赖旧改，短期内变化有限。

西北方向现状为密集民房区，目前暂时没有城市更新规划。

东南方向现状为工业区，其中奋成工业区，方大工业区，骏业工业区。已经纳入城市更新计划（工业改新型产业）。

出行依赖宝安大道的地面交通

距离地铁口相对较远，落座于两山体之间，相当依赖宝安大道的地面交通。

周边居民出行情况调查中可见，出行主要以自驾和常规公交为主，轨道交通占比较低。

由于11号线的开通，对比项目的轨道交通出行比例会有较大的提高，对于本项目来说，距离轨道交通的距离较远，便利程度不足，未来出行仍然是依赖地面交通。

在项目地块500米范围内，有华万工业园、固戍红湾2对公交停靠站，总共有11条公交线路，据统计目前满载率基本在30%左右。北侧公园规划公交总站。对未来的日常公交出行具有一定的保障。

现状大部分路段及交叉口的服务水平在E级及以上，交通运行行状况一般。

项目拟建停车位3500余个，基本可满足停车要求。但随着项目的建成，公园，商业等设施的投入运营碧海鸿庭二手房，完全依靠地面交通，并且区域路面有限的情况下，路面交通压力可能会带来比较大的挑战。

自带九年制学校,意向引进人民大学附属学校

用地面积21737.84平方米，建学规模为48班（小学36班，初中12班）建筑总面积28406平方米，其中教学及教学辅助用房21024平方米，办公用房2184平方米，生活服务用房5198平方米。

项目意向引进人民大学附属学校，对本片区的教育资源具有极大的提升。据悉人大附小意向打造成目前全国范围内唯一一所外派直属管理小学，竭力将该教育基地建设成为深圳乃至全国的优秀教育名片。

在日趋紧张的教育资源下，社会对其关注度可能会随着学校自身的硬实力的显现而提高，从而进一步集聚优秀的生活碧海鸿庭二手房，使其有可能成为一所名副其实的好学校。

公园环绕，规划建国际儿童主题公园

20公顷占地，三大功能分区

康达尔山海上城的宝安儿童公园总投资11387.29万万元，占地面积为20公顷（200000㎡）。儿童公园总体规划设计分为蓝色梦幻广场、多彩欢乐世界、休闲体验式庄园三大功能分区。

一、蓝色梦幻广场：完整的城市儿童互动体验世界

其中，西侧的蓝色梦幻广场以水文化再造、广场重塑和地域文化展示为策划思路，以“蓝色海洋”为理念，设置高达35米的海盗船；室内建设有大型主题环境4D剧场、主题GAME RIDE。并利用现有地形高差，在北侧打造错层广场空间及停车场。

东侧梦幻广场以启迪、运动为策划思路，设置大型亲水广场及音乐喷泉，打造一个戏水天地。设置标志性卡通城堡、攀爬、城堡内设置DIY手工作坊、低龄儿童嬉戏小型沙丘、迷宫、捞鱼捉虾及青少年滑轮极限拓展运动竞技场等设施，打造出一个完整的城市儿童互动体验世界。

二、多彩欢乐世界

多彩欢乐世界又分为多彩世界、魔方王国、天河奇观、生态营地四大主题体验区。其中多彩世界设置环园小火车、海盗船、旋转迪士高、碰碰车、儿童卡丁车、跳楼机、高空脚踏车、转转杯、激战鲨鱼岛、自控飞机、摇头飞椅、儿童爬山车等多项传统机械游乐设备，来展现宝安儿童公园的欢乐气氛。

三、休闲体验式庄园

依托山势建设 “立体虹带”，将运动、休闲融入原始树林，修建游憩步道、凉亭，更好地为周边居民亲近自然提供舒适休闲运动环境。同时，项目还在山坡东北侧规划设计蝴蝶谷，建设以蝴蝶为主题，以特色的都市自然观光旅游，打造深圳首个蝴蝶文化基地。建设蝴蝶展览馆、捕蝶园、培育园、蝴蝶工艺展览室等，深入发掘和传播蝴蝶文化，提升深圳生态指数。

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