听石振伟先生讲解分析洛阳未来房产走势

洛阳，作为二线城市，如今的房地产行业也是蒸蒸日上。那么洛阳房价会朝什么方向发展哪?今天我们就有幸邀请到了洛阳懿皇地产西城区营销总监石振伟先生。

石振伟先生从事房地产行业七年，对于整个行业有着充分的了解，并有着敏锐的前瞻性眼光。那么让我们看看他可以给我们提供什么样的见解哪?

老管：石总您觉得未来洛阳的房价会有什么走势哪

石总：今年房地产市场有几个大事，房价近期走势会被这几个因素影响，一是营改增及不动产权证改革，二是国内部分二线城市的房价上涨，三是二线城市陆陆续续出台的限购政策，四是洛阳地铁线路的规划。我个人认为洛阳的房价会在稳定的基础下稳速增长。

老管：您觉得局限洛阳房地产发展的因素是什么

石总：1、地域 2、人口。

洛阳虽为河南省第二大城市，人口为680万，但市区人口仅约200万，河南省只有一个大型城市郑州。洛阳市区人口无法保证净流入

老管：您觉得洛阳现在的房产供需量是不是饱和的?

石总：国家现在的政策是去库存，洛阳新建商品房虽多，但是市区存量房数量较少，核心地段的资源更为稀缺。我认为并没有超标。应该是基本持平，因为供需关系一旦不平衡的话就会导致房价的剧烈波动，而洛阳并没有这种现象。

老管：您的意思是对于洛阳来说恶意炒房的行为是比较少的

石总：恶意炒房行为对于洛阳是比较少的，现在主要炒房团的注意力重点是在郑州，杭州，南京等城市。

老管：那您认为洛阳房价合理的吗?

石总：我认为洛阳现阶段房价是比较合理的，洛阳最低工资是1600元，而洛阳房价均价在5000元左右，也就是说最低收入人群差不多三个月工资可以买一平方，而一套80平米的房子需要240个月，也就是20年，以现在的按揭政策来说最低收入人群也具备购房的可能性。

老管：那您觉得站在投资的角度，房地产是否还适合投资呢?

石总：从投资的角度来说，洛阳的房地产适合长线投资。洛阳房地产抵抗风险保值的能力比较强。租金收益也还不错。

一些二线城市还是具有短线投资的可能性

比如说本省的郑州，对比其他省会城市郑州的房价是偏低的，而且后续还会有大量的人口流入，所以郑州会成为后续房价上涨的主力军。还有西安目前人口1000万出头，但房价比郑州还要低，甚至不如甘肃的兰州，所以我们认为会有一定的机会，所以从投资角度的来讲二线城市的省会城市会是未来涨价的主力军。

老管：百姓现在最经常吐槽的就是房价贵是因为地价贵请问是这样吗?

石总：房价上升是源自于多方面的原因，首先是人民币的贬值，人民币贬值所带来的物价上涨是不可避免的。第二是土地供应成本的增加，随着可开发用地减少，土地的成本也在增加。第三个是劳动力成本的增加，第四个是原材料成本的增加。同时还有一个原因是不可忽视的，以前在建设住宅的时候并没有要求住宅有过高的规格，比如说容积率，绿化率，物业配套等。这些也直接地增加了开发的成本。

老管：最近洛阳建设了很多经济适用房，您觉得这会对商品房造成冲击哪?

石总：这完全是两种性质的住宅，经济适用房是政府做的住房保障，而商品房是将住宅作为一种商品来交易。经济适用房有针对的购房群体，商品房有针对的客户群体。两者不具备直接的竞争关系。

老管：那您从事房地产行业这么多年，有没有遇到房地产行业暴利的时期。

石总：出现过，从房地产开发的黄金十年再到房地产开发的白金十年，随着全国的形势发展洛阳也经历过所谓的暴利时代。比如09年、10年。

老管：那您觉得现在还可能出现这种情况吗

石总：洛阳现在的房价比较合理了，而且洛阳的房地产市场也不存在所谓的泡沫，所以洛阳很难出现暴涨暴跌的情况。

老管：洛阳现在在规划修建地铁，会不会对洛阳房价有大的影响。

石总：地铁的规划是为了解决交通问题，地铁弥补了楼盘周边配套不太好与交通不便利的影响。缩短了其与核心商圈的距离。受益最大的是它的首发站和终点站，这些地区现在的价格是远远偏低的。还有就是地铁的途经站。不过对途经站周边的楼盘影响是不会像首发站和终点站那么大的。不过对于房产的买卖双方，买房和卖方都是一种刚性需求，而地铁从规划到发挥影响是需要很长的周期，很多人是无法等到地铁修好再买卖房子的。所以从理性的角度来讲地铁近期对于房价的上升起不到实际的作用。

老管：那您看现在洛阳室内的各个区，哪个区房价相对高相对低

石总：目前从我们的成交数据显示，成交单价最高的是我们的洛龙区。成交单价最低的道北及铁路分局片区。

老管：那您觉得从投资来讲那里的楼盘比较好哪?

石总：哈哈，这个有广告嫌疑。我就不说具体楼盘了，说一下对于投资比较好的条件吧。一是地铁的首发站和终点站，它的上升空间会比较大，但是周期会比较长。因为卖方者是急需用钱所以也就不用考虑地铁对房价的上升因素了，而买房者是长期持有所以他可以等到地铁修建，如果你不想在这两个片区购买也可以考虑地铁沿线的出入口周边的楼盘。第二那就是教育资源。由于教育资源的稀缺导致了房价的不断飙升。这些楼盘具有强烈的的升值和保值性，第三是楼盘本身的品质，选择有着比较成功案例的开发商，建议选择比较知名的楼盘。

老管：但是现在人们觉得通过中介买房不可信，会吃差价。您怎么看

石总：我们从13年就提出来一个口号叫做阳光交易不吃差价，我们作为洛阳市二手房中介协会副会长单位，有义务来倡导行业健康发展，取缔吃差价行为。经过三年沉淀我们现在所有的收入都来自于中介费和代办。认真践行阳光交易不吃差价的承诺。吃差价行为，一经发现我们会严肃处理。发现这种行为也可以拨打我们的400投诉电话。

老管：那如果别人都这样子做，你们不吃差价不是损失很多利润吗?

石总：我们想要得到的结果是市场占有率，我们希望拥有良好的口碑和企业形象，我们不会为了一笔巨额的获润，来导致公司的口碑的下降，懿皇这样一个品牌在洛阳的价值是无法估量的。我不想做目光短浅的获利行为。房客双方利益受损，到最后一定会导致我们的品牌受到影响。所以我认为品牌的力量大于利益。

老管：那你们洛阳从建立到现在有没有被投诉过

石总：在这个行业的当中纠纷率是一定会有的，我们认为合理的纠纷率是在1%~2%，每一百比交易当中有一起到两起纠纷，因为是三方交易，每个人都站在自己的立场上考虑，纠纷是肯定会出现的，但这个比例一定要控制。懿皇拥有严格的培训体系和风险防控体系，

老管：那如果出现纠纷会怎么处理

石总：以房客双方的利益为主，如果是因为我方出现过失，我们会将收取的费用全款退回。如果是房客双方恶意违约，我们会先进行三方协商，如果协商不成我们也会协助利益受损方进行诉讼。我们的风险防控部门有专业的律师进行帮助，我们会提供所需材料给法院作为参考。

老管：那对于二手房方面除了懿皇，在洛阳还有哪家比较有规模的?或者说是懿皇一家独大哪?

石总：懿皇有82家店面，700余人，市占率30%，相当于洛阳排名二三四五几家的总和吧。

老管：那你们企业在全国是

石总：我们今年的口号是解放洛阳，挺进郑州。在扎根洛阳的同时，拿下郑州，然后在河南成为我们的中原霸主。目前，我们在按计划推进，已经在郑州部下了10家直营店面。

老管：好的，非常感谢您能来到我们专访，并为大家解密了那么多房地产行业的秘密。非常感谢，谢谢。